众所周知,房价和地价息息相关。地价上涨,房企成本就高,房价自然会上涨。今天站长就从房屋价格的根源之一——土地拍卖。从新颖角度分析未来楼市走势,
首先站长要科普一下房企的开发成本:一般项目的开盘价需要加上开发商的土地成本、建筑成本、融资成本、管理费用、营销费用、利润、税费等。
1月2日,上海易居房地产研究院发布《2019年12月40城土地市场报告》。数据显示,北京、上海、广州、深圳大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南、扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊这40个城市的土地市场,
报告显示,南宁、襄阳、昆明、西安和深圳的土拍热度在高位,土地成交溢价率分别为75%、70%、42%、40%、21%,且土地成交量价同比去年齐升。
据中原数据显示,从全年来看,北京溢价率已降为个位数,为9.31%,同比减少32.2%。
在土地出让金收入方面,2019年全年40个典型城市土地出让金收入达28609.1亿元,同比增长18.6%,环比增长87.3%。
上海卖地1992亿元,广州卖地1864亿元,苏州卖地1850亿元。北京位居第6位,卖地1699亿元。
除了卖地收入高的城市值得关注以外,还有些城市土地出让金增速较快,也值得一提。洛阳、长春、宁波2019年12月土地出让金分别增长了173%、105.2%、97.4%。因为这几个城市2019年房地产市场比较活跃,土地市场供求都比较火热。站长认为,
但要注意的是,尽管2019年12月终于迎来年末周期性回温,但土拍规模的上行并未能有效带动溢价率的回升。
,因此房企拿地更加谨慎,比如德州、湖州、自贡、焦作、潍坊等城市溢价率均在10%以下,本溪、抚顺、鹤岗、铜川、松原、张掖等城市的溢价率甚至跌到了1%以下。
随着人口流失和产业停滞,小城市楼市分化非常明显,盖好的新房能有人买就不错了,更别说长期增值了。
从全国流拍率TOP100城市分布看,中西部地区城市流拍率较高,其中鄂州、张掖流拍率分别达到28.57%、27.78%;
,流拍率均达到20%以上。东北的产业发展还需要继续提振,人口流失的问题也不容回避,在此就不过多点评了。此外,金华、嘉兴、合肥等城市也存在严重流拍。珠三角地区如莆田、惠州、潮州、肇庆等城市流拍率均在13%以上。
像上海、杭州、南京等热点一二线城市地块受到众多房企追捧。另外,地理位置优越、整体素质较高的地块也受到热捧。
从基本面看,长三角区域一直具有经济领先、人口规模庞大、交通融合度高等发展优势。所以2019年以来,规模房企加快在长三角区域布局。我们买房投资时,也可以
。这一年,各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标。2018年全国房地产调控次数为450次,2019年则高达620次,同比上涨幅度高达38%,调控次数刷新历史纪录。
——据中国指数研究院发布数据显示,2019年全国300个城市共推出土地31116宗,同比增加2%;推出土地面积129816万平方米,同比仅增加1%。
站长从全国土地市场数据中发现,2019年整体土地市场供需平衡,其中一二线城市供应增加;
随着棚改货币化安置政策收紧、市场需求逐步疲软,在三四线城市步入调整的预期下,2018年第四季度至今,百强房企在三四线城市的拿地积极性逐渐减弱,投资力度明显缩减。
同时,由于目前土地溢价率已经处于较低水平,自然也无法大跌,毕竟土地和银行和挂钩,还是要保稳定。
土地市场冷热不均,区域分化的特征将会越来越明显。预计2020年一二线城市热度不减,稳中有升,未来房企会加大在一二线城市拿地力度。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈,比如上海、杭州、南京等长三角热点城市的优质地块。
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