房地产行业进入存量时代，如何盘活资产成为行业发展的重要课题。招商蛇口001979股吧)将目光投向了房托基金。

　　11月28日，由招商蛇口发起的招商房托基金正式开启招股。上一次在港上市的由内地房企发起的房地产投资基金，还是14年前的越秀房投。

　　据披露，招商房托基金将在全球发售7.5亿个基金单位，其中在香港公开发售7500万个基金单位（可予重新分配），发售价在3.42港元-4港元之间。以此计算，招商房托基金募集总额最多约为30亿港元，最少约为25.65亿港元。

　　招商房托持有的底层资产为位于深圳蛇口的五项物业，即新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城，主要为写字楼、购物中心。房托管理人为招商置地的间接全资附属公司招商局置地资管有限公司。

　　对于商业物业来说，出租情况是一项关键的评价指标。2016年-2018年间，五项物业的平均租用率为89.9%、87.1%、90.4%，这也带动了整体租金收益的波动，同期其租金收益分别为3.19亿元、3.03亿元、3.25亿元。

　　截至2019年6月30日，招商房托旗下的五项物业平均租用率为81%，较2018年末有所下滑；其租金收益约为1.6亿元，较2018年同期的1.51亿元有所微涨。

　　有趣的是，租金收入呈整体上涨的态势，但招商房托的盈利状况却不算十分理想。2016年-2018年，其溢利分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元；截至2019年6月底，其实现溢利3.92亿元，较2018年同期的7.87亿元大幅下降逾50%。

　　造成招商房托业绩出现如此波动的关键因素便是投资物业公允价值变动。据披露，截至2019年6月底，投资物业公允价值收益为3.82亿元，而2018年同期的收益则高达9.23亿元。

　　事实上，2016-2018年间，其物业公允价值增加收益分别为2.16亿元、7.07亿元、12亿元。招商房托在上市申请中亦坦言，“物业重估已对前身集团的经营业绩造成影响，日后亦可能导致招商局商业房托基金经营业绩出现重大波动。”

　　除了现有物业租金收入的增长之外，新的优质商业物业注入是其业绩增长的一项重要动力。

　　这也是招商房托强调对招商蛇口旗下物业优先购买权的原因之一。据报道，招商房托管理层在11月27日的媒体见面会上多次强调该优先购买权的重要性。

　　据招商房托披露，其可优先选择的部分物业位于深圳，目前处于在建状态，包括汇港二期、太子广场、新时代广场二期，分别可提供出租面积4万平方米、6.61万平方米、7.87万平方米。

　　这只是招商蛇口所拥有物业中很小的部分。截至2018年12月31日，招商蛇口投资物业价值398亿元，拥有28个综合开发项目及9个商业开发项目；截至2019年上半年，投资物业价值增长至432.58亿元，拥有可出租土地面积167.67万平方米，出租率96%，拥有可出租物业总可出租面积317.61万平方米。

　　事实上，越秀房托同样是背靠越秀地产。截至2019年6月底，越秀房托旗下拥有的8个物业项目，5个位于广州，其余3个分别位于上海、武汉和杭州。其中，除了位于上海的项目之外，其余7个物业项目皆由越秀地产注入。

　　此后，越秀地产进一步完善了运作模式。其在2018年底发起组建了一只总规模50亿元的商业孵化基金，即一号基金。据了解，该基金以增值型为主要策略，计划主要投资于一二线城市核心区域有潜力的商业物业，参与商业物业项目孵化环节；待项目成熟后，将资产注入香港REITs或C-REITs，实现项目退出与基金收益。这其中，香港REITs指的便是越秀房托。

　　2018年底，一号基金投资了第一个项目，出资约27亿元接手了越秀地产的广州财富天地广场；近日，一号基金又以13.52亿元的总代价收入了南海越秀。值得一提的是，一号基金投资以上两个项目时，皆处于亏损的状态。有分析指出，剥离尚处于培育期的资产，可在一定程度上优化越秀地产资产负债表。

　　易居房地产研究院总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时指出，从现在整个地产行业角度来讲，成立信托、基金的模式，可以使原开发商借此机会实现退出，同时也能在基金的介入下，为相应的商业地产等项目实现更好的融资，发挥管理效益，实现租金收益的提升。“这对于成立基金的地产商来说，也是一种新的投资模式”。

　　首创置业便已经开始了这种投资尝试。11月27日，首创置业公告称，其旗下的首金嘉创拟投资不超过9.4亿元成立合伙基金，用于投资一线城市（主要为北京及上海）的商用物业，包括办公楼等，并将进行主动管理以提升优化该等物业的价值。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，房地产投资信托基金在国外较为成熟，国内目前还在初步发展阶段。随着房地产行业逐步迈入存量时代，如何做好存量持有型物业资产的周转和经营，对房地产开发企业的可持续发展至关重要，而REITs就是充分体现物业价值、盘活存量资产的有效途径，也是房地产行业未来的新趋势。

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