魔幻般的2020终于结束了，不论好与不好，过去的就让它过去吧。展望2021，大家肯定都有所期待，今天北哥就跟大家一起畅想一下，2021年中国楼市可能会发生哪些大事，看看在诸多的不确定当中可能会存在哪些确定性。

　　根据2020年房地产市场的销售数据和房价表现来推断，2021年全国范围内的房价上涨是一定的。

　　虽然2020年全年的数据还没出来，但是我们可以先看1-11月的数据。从价格上来看，2020年1-11月份的商品房均价=总销售额÷总销售面积=148969亿元÷150834万平方米=9876元/平米，较比去年全年的平均销售价格9310元/平米增长6.1%左右。

　　从目前的情况来看，2021的经济形势一定会好于2020年，房地产市场的政策环境也不会比2020年更差，所以2021年房地产市场大概率会比2020年更好，房价延续上涨趋势也是必然的事。

　　特别值得一提的是，北哥预计2021年北京的房价极大概率会有一轮报复性补涨，至于反弹多少，要看政策的配合程度。

　　2020年1-11月份，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，其中住宅销售面积增长1.9%。商品房销售额148969亿元，同比增长7.2%，其中住宅销售额增长9.5%。

　　虽然12月的数据还没有出来，但是基本上可以肯定，2020年房地产市场的销售面积和销售金额全部都会创造历史新高。别忘了，2020年我们国家可是遭遇了百年一遇的疫情冲击，房地产市场几乎是完全冰冻了一个月。

　　2021年，疫情不可能比2020年还严重，宏观经济将进一步复苏，全国房地产销售面积大概率会维持高位，而销售金额大概率还会续创新高。

　　征收房地产税要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进。

　　所谓“立法先行”，说的是房地产税出台之前要先有立法，不会搞突然袭击。立法就必须经过草案起草、征求意见、人大立法、审议通过、落地执行等固定的法定程序，这些流程一个都不能少。截至目前的最新进展是：房地产税法草案尚未提交全国人大常委会审议，也没有任何官员和权威媒体提及何时会提交全国人大审议。

　　“充分授权”和“分步推进”，则意味着即使立法出台之后，房地产税也不会一蹴而就，一次性在全国范围内铺开。专家普遍预计，房地产税在立法出台之后大概率应该会在某些特定的区域和城市先行试点，而且一开始的税率也不会太高，后续再根据试点区域的反馈进行调整和优化，才能分布推进到全国各地。

　　上面这些流程全部走完，一年是不可能的，别说一年，三年也难。所以，2021年，房地产税不可能全面出台。

　　关于2021年的房地产调控的政策走向，我们可以参考2020年底最重磅的会议“中央经济工作会议”的表态。本次重磅会议对于2021年的经济工作提出了八项重点任务，其中第七条是专门针对房地产的，标题是“解决好大城市住房突出问题”。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　首先是“房住不炒”不动摇，这意味着2021年的调控政策不可能全面放松，大家也不用抱有什么不切实际的幻想。

　　第二条是“平稳健康发展”，平稳健康意味着不允许大涨，更不允许大跌。对于热度高的地方，大概率还是会以打压为主，而对于过冷的区域，适当放松和刺激是有可能的。

　　过去几年什么样的房子价格涨得最猛？一定是学区房。学区房在中国具有极为刚性的需求，因为几乎所有的中国父母都信仰一个真理“万般皆下品，惟有读书高”，所以绝不能让自己的孩子输在起跑线上。在现有的政策体制下，学区房依然是获取教育资源最有效的方式，可能也是最为公平的方式。毕竟只要买了学区房就一定能上好学校，绝对公开透明，而如果通过其他方式，公平性可能更没有办法保证。所以，未来很长时间，学区房在中国是不会消失的。

　　在供给层面，短期来看，优质教育资源依然是供不应求的，特别是顶尖的教育资源依然会极为稀缺。在这种情况下，承载这些顶尖教育资源的学区房依然会十分抢手。所以，2021年顶级学区房的价格大概率还会涨。

　　但是，学区房也面临风险，其中最大的风险就是学区划片政策的调整，这个跟具体的城市和房子有关，大家关注当地的政策就行。

　　2020年，深圳、杭州、成都等城市都相继出现了万人摇号抢房的“怪事”，在此前的文章中，我们详细分析过深圳抢房时间背后的根源，其背后的罪魁祸首就是新房的限价政策。

　　比如，深圳某网红新盘，开发商拍地的时候限定了上市的价格不能高于13万，但是现在周围的二手房价格已经涨到了18万，每平米差价5万，买一套100平米的房子就能净赚500万，你说大家能不抢吗？

　　要彻底解决楼市“摇号打新”问题，绝不能只靠行政手段限制大家别去抢，而只能是取消限价，让价差消失，自然就没人抢了。

　　另外，从北京2020年拍出的土地来看，限价房土地已经越来越少了，之后上市的房子，限价的一定会越来越少，最终限价房会慢慢退出舞台。

　　在房住不炒的大背景下，楼市调控政策不敢随便放松，但是地方政府也有一些变通的手段，比如放松人才引进就是一条很好的突破口。

　　2020年，已经有很多地方明目张胆地放松了人才引进门槛，比如9月份上海就大幅度放松了应届生落户上海的条件。有人计算了一下，最大一年可增加40万落户上海的指标。当然，这些人不会都来，但是能来一部分也是非常可观的。

　　除了上海之外，近日苏州也大幅降低了落户门槛，租房也可以入住。此外，还有福州、青岛、广州、无锡等地也抢在年底前发布了抢人新政。据不完全统计，2020年，共有65省市出台104条落户及人才相关政策。

　　可以预见，2021年，“抢人大战”一定会进一步升级。谁能抢到人，对当地的楼市就是利好。

　　利率是房地产市场的决定性因素之一。2020年，房贷利率已全面转换为LPR，北哥也写过相关的文章跟大家进行普及。虽然我们看近几个月，房贷利率参考的5年期LPR利率并没有下调，但是从实际房贷利率的走势来看，2020年整体还是一个明显的下行趋势。

　　融360数据显示，与2019年相比，2020年全国首二套房的贷款利率均同比下降了0.31%，降幅为5年期LPR降幅（0.15%）的两倍还多。

　　展望2021年，LPR大幅下调的空间不大，甚至短期内，由于央行发文限制银行房地产贷款集中度，房贷利率短期甚至还有一定的上行压力。但是由于目前通胀水平已经回落至1%以下，未来通胀压力很小，而在海外利率极低以及人民币大幅升值的背景下，预计国内实际利率很难有上升的空间。考虑到疫情依然还在反复，经济压力依然很大，特别是小微企业的困境还在延续，北哥预计2021年实际利率大概率还会进一步走低。

　　虽然2020年长租公寓暴雷事件给社会带来了极为负面的影响，但是国家发展租房市场的决心似乎一定都没有动摇。年末的中央经济工作会议公告，用了大量的篇幅来说租房，其中还是有不少明确的利好政策的。比如：

　　可以预见，2021年国家一定会推出更多的保障性租赁住房（用地），同时鼓励民间力量发展租赁市场，提升租房人的权利，降低租房的税费。

　　说白了就是：买不起房的人，国家喊你去租房，而且有实实在在的政策和真金白银的优惠，你去不去？

　　比如，区域方面的分化，在2020年就已经有明显的体现。以深圳、杭州、成都为代表的热点城市，房地产市场极为火爆，多地出现了万人摇号抢房的壮观场面。但是与之形成鲜明对比的是也有部分冷门城市，比如东北地区大部分城市楼市极为冷清，甚至像哈尔滨这样的省会城市都开始出现政府主导的救市行为。

　　2021年，这种区域分化的趋势会进一步延续和加剧。具体表现在，几大都市圈和城市群的核心城市和次中心城市，经济较为发达的二线城市，由于依然可以享受人口流入何城市发展的红利，2021年甚至是未来几年，房价依然有很大的上涨压力；而非核心城市群和都市圈区域，众多面临人口流出的中小城市，房价降面临更大的下行压力。

　　除了大的区域，同一个城市不同的房子，分化也在加剧。比如，优质地段，优质小区，重点学区房，这些优质的房产，其价值在不断提升；反之，非优质地段，非优质小区，非学区房，价值正在缩水。

　　以上就是北哥对2021年楼市的十大猜想，其中的不少观点之前也都跟大家说过了，在2021新年伊始的时候，再跟大家做一个汇总和汇报。以上这十条到年底的时候不一定都会应验，但我认为大趋势就是这样，希望能对你2021年的投资买房决策有一定的参考意义。

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