“房住不炒”的政策大背景下，地产行业近两年表现平平。而在当前平稳的基本面与极低的估值水平正构成了地产股投资的性价比，也获得了不少投资人士的关注。对此，中国基金报记者专访了创金合信金融地产精选股票基金经理李龑、海富通基金研究部总监王金祥、德邦基金研究员张嘉晟，来共同谈谈地产问题。

　　这些投研人士认为，短期地产行业确实“性价比”在不断凸显，不过从长期角度仍持有偏中性态度，更看好龙头品种。

　　李龑：地产行业确实进入了短期布局的良机。过去一年，棚改货币化政策变动之后，市场对三四线城市地产基本面陷入极度悲观；经济内生增长动能趋缓，地产的政策面也并未出现明显好转。申万地产行业年初至今涨幅仅为15.97%，处于相对落后的水平。但即使政策面未有明显放松的情况下，地产基本面依然较为平稳，1~10月全国商品房销售面积同比增长0.1%，金额同比增长7.3%。

　　王金祥：我们对地产股持中性态度，诚然，目前板块估值较低，但后续贡献超额收益的可能性不大。地产股属于逆周期品种，自今年二季度以来，企业盈利已呈现企稳，如果经济和企业盈利的预期变好，地产股的受益或不明显，我们更倾向于选择景气度高的行业。

　　张嘉晟：中央经济工作会议关于的表述中维持了“房住不炒”的政策调控基调，并加入“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制，表明未来一段时间地产行业的政策调控目标还是以稳为主，不太可能推出明显的放松或刺激政策。但以稳为主既表示要防止过热产生泡沫，也要避免不同地区分化明显，预计未来地方调控政策将更偏正向，尤其是部分下行压力较大的地区。因此短期内地产调控政策将进入一段缓和期，估值也处于历史较低水平，行业具有一定的性价比。

　　中国基金报记者：如何看待地产行业长期的投资机遇？利好和利空因素各有哪些？

　　李龑：地产行业依然是国民经济中重要的行业。从居民需求看，依然有大量的改善型刚需未被满足，且地产投资仍然是居民理财的重要手段。对于业来说，按揭贷款依然是其最安全的资产，也依然是多数的必争之地。预计地产行业在未来较长的时间内，依然存在平稳发展的基础，在平稳而低估的行业中，必将产生较好的长期投资机会。

　　利好因素方面，包括人民币币值的稳定、持续维持的基本面数据以及可能的政策面变化。

　　利空因素方面，在当前已经有较明显反应，主要是政策面的持续较紧的论调、市场对于地产长期前景的持续担忧等。

　　张嘉晟：伴随经济腾飞和城市化，行业经历了20年发展黄金期。展望未来10年，地产行业仍将是中国经济发展的重要支柱，但城市化率的提高空间相比20年前已经大幅减少，经济发展也由高速转向中高速，地产行业的增速也将不可避免地降低。不过这并不意味着地产行业中没有好的投资机会，目前一线城市和部分二线城市已经进入存量市场，未来在我国这个全世界最大的市场中，一定会诞生全世界规模最大的物业管理公司和中介公司。

　　王金祥：长期来看，在政策的调控和人口结构等因素作用下，地产行业进入下行周期。可能会有配置性机会，但我们不认为有长期的超额回报机会。

　　李龑：我更看好龙头公司。当前地产市场已经进入了平稳时期，市场供需不再严重不平衡，买方市场逐步形成，在此状况下，有更好的土地布局、产品开发能力、资金管理能力的龙头公司，将表现出较明显的优势。当然，地产因为多地域布局，人力规模效应较弱的特点，单个公司也较难形成极高的集中度，但是在当前龙头集中度依然较低的情况下，仍存在较大的提升空间。

　　张嘉晟：未来更看好龙头公司，从2016年调控政策全面收紧以来，头部房企凭借强大的资金实力和融资优势，销售、拿地、融资的集中度持续提高，规模优势凸显。

　　中国基金报记者：对于普通投资者布局地产主题基金，您觉得应该如何筛选？其中哪些风险应该注意？

　　李龑：主要还应观察地产主题基金的历史持仓，发现其投资思路。我认为，从基本面角度选股，充分考虑地产公司经营情况，优选个股的地产主题基金或是投资者更好的选择。

　　风险可能在于，地产行业受政策影响波动大，除了地产行业政策外，利率、汇率等宏观政策影响也极大，当这些因素出现较大的变动，带动股价出现大变动时，该基金如何持股、如何应变，将是投资者持有该主题基金需要重点考量的风险。

　　张嘉晟：房地产行业周期性明显，对投资标的和时机的选择难度较高，投资者应尽量避免在行业高度景气和股价大幅上涨过后进行投资。同时尽量选择配置较多头部公司的基金，在行业监管仍较严的环境下龙头公司竞争优势明显。

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