在中国国内，每年“金九银十”，都是一年一度的房产投资旺季。而事实上，澳大利亚也不例外。随着专家们现在预测未来几年房价将会上涨，澳洲房地产市场的低迷可能已经结束。

　　据德勤经济咨询公司(Deloitte Access Economics)近日发布的最新商业展望指出，悉尼的平均住宅价格在9月份每周上涨约3000澳元。墨尔本每周经历了大约2500澳元的反弹。

　　可以说，这对市场来说是一个令人震惊的转变，此前从2018年末至2019年初，两座城市的房价每周下跌约2000澳元。

　　德勤(Deloitte)预测“未来还会有更多反弹”，并指出与住房相关的贷款额已开始攀升，拍卖清算率也正在恢复到繁荣时期的水平。德勤认为市场不会直接回到“泡沫模式”。但就算拍卖成交率继续保持在高位，悉尼和墨尔本的房价也不会再像过去那样达到超过10%的涨幅。

　　事实上，德勤也提到：目前澳洲首府城市房价的反弹之所以发生，一大部分原因在于买家的情绪恢复得比卖家重返市场的速度更快。

　　为什么，澳大利亚房地产买家总是这么积极入场，且对房地产有种说不清道不明的痴迷呢？

　　根据汇丰银行（HSBC）的一项调查显示，澳洲人每周花费在了解房产上的时间超过2.5小时，这使澳洲排名为全球最痴迷房产国家的第七。

　　据澳洲抵押贷款网消息，汇丰银行最近委托Toluna调查公司对全球10个不同的国家与地区进行在线调查，以了解成年人花费多少时间在了解房产。

　　调查结果显示，在受访的11,932名年龄超过21岁的成年人中，“痴迷房产的文化”席卷全球，人们每周平均花费3.5个小时在买房、阅读房产杂志和查看在线房源列表上，即使他们并没有想要买房。

　　就澳洲而言，澳洲成年人每周花费看房的评价时间是2.51个小时，超过了他们去健身房锻炼的时间（平均为1.08个小时）或与父母交谈的时间（平均0.88个小时）。

　　与此同时，有23%的受访澳洲房主表示，他们每三个月会查看一次其房产的价值。

　　汇丰银行表示，数据显示，此前已经冷却的住房市场已在很大程度上影响了包括墨尔本和悉尼在内的澳洲主要城市，但在一些澳洲人的眼中，这种情况并没有“使其对房产的痴迷减弱”。

　　通常情况下，低利率和房地产价格的下跌会被认为是“许多澳洲人”希望进入房地产市场的“令人鼓舞的因素”。

　　“买房、阅读房产杂志和在线查看房源”是被视为了解房地产的常见形式，即使是那些不再打算买新房的成年人。

　　房地产杂志、电视节目和网站行业发展正在变得比以往任何时候都让人更难以对什么是自己可负担得起的东西抱以现实的期望。

　　买房通常是“澳洲人最重要的购买项目”，一些购房者更是“将他们对完美住房的热情推向了极致”，许多澳洲人为了实现完美的住房目标甚至将重要的人生阶段推迟，比如迟迟不生儿育女。

　　与此同时，Westpac（西太平洋银行）新的调查发现，澳洲购房者渴望抓住2019年的时机。

　　根据Westpac购房情绪调查，51％的澳洲人对房地产市场比去年更有信心。澳洲人不仅更加积极，而且有一半的人热衷于利用当前的市场条件，包括创纪录的低利率展开购房行动。

　　调查还显示，目前房主也准备再次购房，66％的人认为现在是购买下一栋房产的好时机。创纪录的低利率为房主创造了积极的环境，不仅可以提前偿还贷款，还可以购买下一栋房。

　　希望小房换大房的澳洲人，其中很多是家庭，特别希望购买更大的房子。当更多的年轻人选择与父母住在一起的时间比以往任何时候都更长时，很多人都希望为他们未来的家庭购买一栋更大的房子。

　　尽管越来越多的澳洲人热衷于再次进入房产市场，但18％的人表示房产缺乏供应正在阻碍他们的计划。

　　42％的澳洲人也认为需要更多关于市场变化的教育，他们认为这将使他们在竞争中占据优势。

　　28％的希望购买下一栋房子的澳洲人认为其中一个感兴趣的领域是他们的借贷能力。

　　实际上，澳洲人对房地产这种“说不清，道不明”的痴迷，都可以用澳洲社会对自我价值和社会地位的衡量已从传统的对工资和工种的衡量，转变成了用房产拥有情况来衡量的“资产社会”来解释。

　　一项新的研究显示，澳洲社会对自我价值和社会地位的衡量已从传统的对工资和工种的衡量，转变成了用房产拥有情况来衡量的“资产社会”。

　　据《悉尼晨锋报》报导，悉尼大学学者们的研究以悉尼这个全澳最昂贵的城市为重点，结果发现，长期以来传统的以人们所做的工作进行的社会地位划分已经变成了人们是否拥有房产、是否在还房贷、是否被房价永远排挤在房地产市场之外的划分所取代。

　　该研究的两位合作者阿德金斯（Lisa Adkins）和康宁斯（Martijn Konings）表示，由于工资增长停滞不前，房价飙升，人们衡量自己的价值和社会地位的传统方式已现崩溃。

　　阿德金斯教授表示，在大多数人的工资几乎没有增长的同时，那些将钱投入房地产的人通常会从房价的飙升中获利。由于澳洲的税制有助于人们拥有更多的房产，进入房地产市场现在已成为了一个社会的特征。

　　在过去的20年里，澳洲工资年增长率为3.1%，而悉尼房价年增长率却高达7.55%。悉尼房产中位价为877，200澳元，是澳洲全职平均员工年收入8.5万澳元的10倍以上。这也意味着年收入15万澳元的居民也很难在没有抵押贷款压力的情况下购置西部城区的一套普通住房。

　　“在悉尼，这是中产阶级关注的一个问题。人们对买房、房价非常清楚。如果你想保持中产阶级或更好的地位的话，这就是你会去做的事情。”他说，“我们生活在一个资产社会中。”

　　按照该项研究的研究人员的说法，发达国家现在拥有一个以房屋资产为基础的五个阶层的阶级体系：

　　其中最高阶层的是“投资者”群体：包括那些“没有普通工资但靠从房地产投资中获得收入的人”以及“拥有工资、能够产生收入的资产以及用于纳税规划的资产的多样化组合的人”。

　　第四和第五阶层就是那些没有住房资产的人，他们又被分为租房者和社会底层的无家可归者。

　　研究表明，社会“结构重组”意味着大多数人的生活机会现在已由房产所有权所决定，而不是他们的工作和每周工资。

　　在悉尼和澳洲其它主要州府城市的社会，人们现在更关注的是房价而不是工资和就业，就是一个很好的例子。

　　每个人似乎都明白负扣税以及如何将它用于房地产投资。人们都知道它对房价的重要性及其明确的政策重点。

　　研究者们还发现，由于工资增长停滞不前，房价上涨，想要进入房市的人越来越依赖于父母的帮助。这是社会以房地产资产为基础的另一种体现。

　　澳大利亚房地产市场在2017年9月至今年6月间经历了至少40年来的最大跌幅10.2%。而现如今澳大利亚首都城市的平均房价再次出现了上涨。

　　此前许多经济学家预测澳大利亚房产价格会进一步下跌15%，悉尼和墨尔本的跌幅约为25%。

　　但与今年5月份之前相比，当前的事实确实已经发生了变化：随着联邦大选的结束消除了对负扣税和资本利得税折扣的威胁、早于预期的降息、澳大利亚审慎监管据放宽7%的利率测试，所有这些都再次推高了房价。

　　笔者认为，在决策时我们需要了解的“最好和最坏”，也就是极端观点。提前预想到最坏情况，并理性思考最好情况，就算是一个理性的投资人。

　　而另一方面，“房地产末日论”者则表示，房地产估值过高，债务过高，抵押贷款压力巨大，因此40%左右的崩盘是不可避免的。

　　前者的问题是，这意味着房价将增长10.3%。因此即使工资增长回升至3.5%(这已经是一个很高的要求了)，这也意味着澳大利亚平均房价收入比将在未来7年内从现在的6倍左右上升到9倍左右，14年后更是将达到14倍。

　　末日论者的问题是，他们已经这样说了15年，我们仍然在等待澳洲房市的崩溃。

　　现实是，摆在我们面前的澳洲房地产市场远比这些极端论调复杂得多。在当下的市场状况下，笔者想提醒大家七件事。希望能给诸位的投资决策带来一定的参考作用。

　　澳洲房子不便宜！自上个世纪初以来，情况一直如此，尽管此前价格有出现下行调整，但情况仍然如此：

　　根据“2019年人口住房可负担性调查”，澳大利亚房价与收入的中位倍数为5.7倍，而美国为3.5倍，英国为4.8倍。在悉尼是11.7倍，墨尔本是9.7倍。

　　房价相对于收入的飙升，导致澳洲家庭债务从25年前经合组织(OECD)国家中的低位，上升到如今的高位。可以说，这些因素也使住宅地产市场成为澳大利亚的“致命弱点”，被不停的拿出来作为“崩盘论”的论据。

　　但实际上，这种情况已经持续了15年左右，澳大利亚房地产市场依然没有出现极端崩盘。

　　虽然提到“澳洲房地产市场”是很常见的，但在现实中，城市之间存在着明显的差异。在过去的五年里，这种差异是极端的，珀斯和达尔文的房产价格随着矿业投资热潮的结束而大幅下降，而其他城市的价格却在上涨。这种差异在租金收益率上也很明显，比如西澳单元房租金收益率8.7%，而悉尼独栋房租金收益率只有3.1%。

　　在购房决策时，州和州、城市与城市、城区与城区、街道与街道、独栋房还是单元房等等细节都可能导致目标房产的价格走势与大趋势不符，甚至反其道而行。

　　十多年来，过度抵押贷款压力的头条新闻已经司空见惯。不可否认，澳大利亚确实存在着住房负担能力差，家庭债务高，部分家庭承受着巨大抵押贷款压力的情况。

　　但实际上，大多数借款人是可以在计划内偿还抵押贷款的。因无法偿还贷款及利息而导致的强制销售和不良贷款坏账实际上并没有出现激增。不良抵押贷款增长仍保持在0.9%左右的低水平。

　　虽然澳大利亚在上一次房产繁荣中看到贷款标准被降低、被绕过等情况导致的大规模“骗子贷款”出现。但实际上，所增加债务的大部分都流向了年龄更大、更富有的澳大利亚人，他们实际上有能力偿还贷款。另外一部分所谓“假贷款”，很大一部分是海外买家，其在澳洲收入或许不足以偿还贷款，但海外汇入资金在偿还贷款方面却是没有问题的。真正低质量贷款的体量实际上在贷款总量中微不足道。而且当前，高比率贷款的比例已经下降，付息不还本贷款比例也出现了下降。

　　自上个十年中期以来，澳洲平均每年人口增长为37.3万人，而在截至2005年的十年中，这一数字为21.7万人，每年大约需要额外增加7.5万套住房。不幸的是，住房供应并没有跟上人口激增的步伐(见下一张图表)，因此巨大的缺口累积起来，推动了高房价。

　　由于自2015年以来单元房供应激增，住房供应缺口现在正在得到弥补，但此前10多年的累积供应不足是澳大利亚房价仍然相对昂贵的主要原因。

　　也就是说，不是税费优惠措施或低利率政策，而是供应不足导致了澳大利亚的房价居高不下。

　　不然我们就无法解释，为什么那些和澳洲一样采取税费优惠和低利率政策的其他国家房子比澳洲便宜。

　　在过去15年中，澳洲各个城市的房价都经历了从5%到10%不等的几次下跌。悉尼、珀斯和达尔文的房价都分别出现了15%、21%和31%的下跌，购房者在决策时不应幻想澳洲房价只涨不跌。

　　尽管各城市的情况各不相同，但人们对近期的降息举措是否有助于再次推高房地产市场持怀疑态度。

　　事实上，根据市场反应以及数据统计，当前的澳洲房地产市场仍然对央行现金利率调控敏感。购房者应将利率走势列入考虑范围。

　　过去15年里，澳大利亚房地产的昂贵特性和相关的高债务水平导致人们不断发出“澳洲房地产面临崩盘”的呼声。

　　2004年，《经济学人》杂志将澳大利亚描述为“美国丑陋的姐妹”，这在一定程度上要归功于澳洲飙升的房价。在全球金融危机(GFC)之后，关于澳洲房地产崩盘的呼声更是不绝于耳，一位评论员更是在聚光灯之下，断言澳洲房价将会出现40%的下跌。

　　几年前，一家对冲基金也发出了类似的呼吁:“澳大利亚房地产市场正处于大规模崩盘的边缘。”多年来，这些耸人听闻的言论经常出现在澳洲主流媒体《60分钟》和《四角》节目中，而作为听众的我们，早已见怪不怪。

　　实际上，就笔者看来，要出现全国性的房地产崩盘(而不是某些城市的周期性下跌)，我们需要比当下高得多的失业率、高得多的利率和(或)严重的供应过剩。

　　虽然当前澳洲经济衰退的风险增加了，但房地产市场崩溃仍不太可能发生，大幅加息的可能性也不大，而且尽管房地产供应仍有更多的上升空间，但不太可能导致严重的供应过剩，因为新建住宅的批准数量目前正在下降。

　　自5月份以来，买家兴趣回升，尽管其他城市喜忧参半，但悉尼和墨尔本的拍卖清算率上升至75%左右，价格上涨近2%。

　　到目前为止，房价涨幅仍然较低，但看起来是在持续上升。如果按照拍卖清算率涨势预测，房价涨幅可以达到10%－15%。但实际上，就当前情况来看，事实涨幅会受到诸多限制，且不会达到这个幅度。

　　与过去的周期相比，债务与收入之比要高得多，银行贷款标准更严格，房屋供应激增，未来还会有更多房屋供应，这已将悉尼的出租空置率推高至正常水平之上，随着经济增长持续疲软，失业率可能会上升。

　　因此，预计在2020年之前不会看到经济回到繁荣时期的情况，澳洲房价整体出现5%左右的有限增长是市场上较为理性的预估。

　　作为潜在买家，我们有三个关键点需要注意：1，春季销售旺季——如果随着上市房源数量增长，拍卖清算率仍能保持上扬，那么这将是一个非常积极的信号，表明澳洲房地产市场的好转势头已经稳固。

　　2，住房贷款体量——目前住房贷款体量已经出现反弹，但要想获得10-15%的房价涨幅，住房贷款体量还需要进一步提高。

　　3，失业率——如果失业率因经济增长放缓而显著上升，那么它将成为房价的一大制约因素，并可能导致房价再次下跌。

　　在很长一段时间内，澳洲住宅地产都为投资人提供了类似于股票的回报率(大约11% pa)，所以澳洲住宅地产在投资者的投资组合中确实可以发挥较大的作用。而且过去几年，澳洲几个城市的房价回落为投资者提供了新的入场机会。但要记住，悉尼和墨尔本的租金收益率仍相对较低，同时要警惕那些仍有大量新楼盘待售的地区。

　　在澳洲年收入15万澳元的居民，确实已经不再被认为是富有群体。而“买房子、换房子、买更好的房子。”在澳洲，却已然成为了进入地位更高阶级的途径。

　　毋庸置疑，房产之于每个澳洲人，越来越意义非凡。买房更是人生中数一数二的大事。而事实上，此时此刻的澳洲房地产市场走势算不上清晰，更不是闭眼入市，也能赚个盆丰钵满。当前，我们当然也可以选择参考专业从业人士的建议。（可参考此前文章 ）

　　风起云涌，瞬息万变的房地产市场不断考验着我们的判断能力。但笔者认为当前所能预感到的未来是，哪怕再过十年，澳洲房地产市场也大概率还是保持现在的局势—— 像个谜又像一束光，带给我们困顿、也带给我们希望。

　　人心的欲望和奢念，其实都是一样的，不管是现在还是将来。究其根本，不管何时，我们都想要住到更合心意的房子里、拥有更大的活动空间、不用焦头烂额的工作而是更自在的生活。

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