“以上海，北京，台北及香港为例，投资一套100万的房，有多少比例是在投资「地段」？多少比例是投资『房子』？ 如果我说70%买的是地段，30%买的是房子本身，你同意吗？

　　2018年，不少大陆国内朋友前仆后继来马尼拉买房，连仲介同业朋友也如雨后春笋般冒出！由于大家注意到马尼拉房产的时机，遇上市中心无新房可售的困境，不少同业朋友推荐市中心周边的项目，房价约在1.5万人民币/平米左右，诉求看好菲律宾中产阶级购买力增加，以后有住宅刚需，会成为接盘侠。～～对，也不对！一平米1.5万人民币可买什么房我们以上海，北京，台北及香港的经验展开，当你投资一套100万的房，有多少比例是在投资「地段」？多少比例是投资『房子』？ 如果我说70%买的是地段，30%买的是房子本身，你同意吗？

　　如果你是高薪外派或高收入中产阶级，你会选择让小孩及家庭成长在怎样的环境？如果你是准备来马尼拉『接盘』的外国买家，你第一印象会选哪里？

　　举个例子，最近火红的中产阶级产品DMCI众项目裡，清一色都是后者（一级房子盖在二级地段）。马可先生可不是说DMCI的房子盖得不好，毕竟拥有菲律宾唯一4A级建筑商不是浪得虚名，许多菲律宾公共建设也是DMCI的战绩。

　　美吧～～～ 特别强调绿建筑的规划，非常完善的社区配套，看得每个投资人都心动。

　　近期大力推广DMCI的同业朋友，特别强调DMCI的项目深受菲律宾中产阶级喜爱，以后肯定会接盘你的投资，真的是这样吗？

　　相信大家都有经验，如果自己住家附近的房子要卖，开价特别高的单位，通常都是被外地人买走，不会是熟悉本地行情的老邻居。因为自住买家对价格是相当敏感的，如果价格涨到超过负担，租房往往会成为替代方案。

　　不少同业朋友强调，DMCI项目依照经验可以涨一倍。没错！这是事实！但是，是从5万菲币一平米涨到10万菲币一平米。如果你现在入手是10万菲币一平米，你认为有可能涨到20万菲币一平米？以DMCI的三房约80平米来算，你认为菲国中产阶级有办法接盘1600万菲币（约200万人民币）的三房吗？

　　DMCI的项目特别受中产阶级喜爱，还有一大原因，付款方式轻松。菲律宾家庭储蓄率明显低于其他国家，要中产购房者一次拿出10-20%首付来买房，简直是要他们的命。而DMCI往往能提供免首付，30%房款可分期付款48-60个月，最后交房再按揭剩下70%。把月付款控制在30,000菲币以内，正好满足不爱存钱的菲律宾人，一个轻松购房的配套。（但现在却变成高扛杆炒房利器）

　　如果房子未来的接盘侠是这批目标客群，你指望他们的首付款从哪里来？（马可先生说的菲律宾中产阶级，泛指夫妻双薪，家庭月收入10万菲币左右家庭）

　　马可先生认为，DMCI确实提供相当好的建筑品质给菲律宾中产阶级，但综观其项目地段，自住价值远远大于投资价值。如果你是考虑在菲律宾长住，选DMCI的项目确实性价比很高。

　　但说到投资，尤其看上其轻松付款，而过度高杠杆投资的朋友们，还是量力而为，谨慎为宜，毕竟全球正在去扛杆，不要自己在菲律宾加扛杆加的很开心。

转载请注明出处。