优惠。”近日，《中国经营报》记者乘坐上海地铁11号线刚至上海赛车场站，就先后有五六名销售拿着传单来回向乘客推销。

　　十月，天气转凉，有“上海后花园”之称的花桥楼市也持续降温几近“冰封”。连日来，记者走访祥瑞香逸铂悦、嘉宝梦之悦、象屿都城、朗绿花园等项目，发现各项目面对较为惨淡的去化，开始花式促销吸引顾客，并存在宣称“设备平台可改造为房间”的“擦边球”营销。

　　此外，记者了解到，从七月苏州再次加码楼市调控后，昆山市的人才政策逐渐成为花桥“未满两年社保”顾客的购房“后门”，也衍生出代办“人才购房”“人才落户”的灰色产业链。业内人士称，该问题存在由来已久，但一直未能得到有效解决。

　　“‘可改造设备平台为房间’涉嫌虚假宣传，属于销售人员违规，这一块主要由市场监督局负责，”昆山市住建局信访办工作人员告诉记者，如果业主在交付后自行进行改造，就涉嫌改变房屋用途与结构，也是违规的，“只要向我们举报，监察大队就会查处。”而对于“包装人才”问题，上述工作人员表示“不清楚”。

　　今年30岁的张明(化名)是湖北襄阳人，在江苏昆山市花桥镇负责拉客户去楼盘已经6年。“接二连三的调控政策，现在花桥楼市已经比巅峰时冷清了许多，以前售楼处外经常停满了汽车，哪有销售有时间去地铁上拉客户。”张明说。

　　中国百城库存报告数据显示，成交量方面，2019年花桥楼市在7月达到顶峰，成交面积为76537平方米。随着调控“风暴”来临，花桥楼市逐渐降温，8月成交面积为47997平方米，9月成交面积为66928平方米。

　　在位于花桥镇金捷路86号的嘉宝梦之悦，记者走访发现售楼处只有寥寥几位客户，连沙盘模型也有损坏，并积满了灰尘。

　　置业顾问告诉记者，该项目上一次开盘还在年初，但仍有不少房源可以选购，主要户型为86平方米、87平方米的毛坯小高层，均价为2.2万元/平方米。“签售表上贴着红色标记的房源虽然有顾客预订，但是社保变为两年，顾客愿不愿意等，我们最近正在联系核实。”

　　记者在昆山市房产交易中心查询到，截至10月30日，嘉宝梦之悦批准销售套数1463套，已售套数仅为686套。而上述置业顾问重点推荐的15幢、16幢，批准销售套数均为208套，分别只售出24套和29套。

　　香逸铂悦销量情况更为不理想，904套房源目前仅售出150套。比如，14幢批准132套仅售出22套，17幢批准160套仅售出54套，而12幢、13幢、16幢甚至至今还无销售记录。

　　供应量方面，花桥镇也比较低迷。房天下数据显示，整个“金九”花桥没有项目开盘，而在“银十”也仅有朗绿花园一个新盘入市。

　　在位于花桥镇光明路1388号的朗绿花园，置业顾问10月下旬告诉记者，项目共有83平方米、85平方米、97平方米三个户型，目前正在验资，10月底之前就会开盘。

　　“不太可能。”张明直言，因为苏州楼市政策的逐步紧缩，原本占主力军的投资客都开始外逃至嘉兴、启东、湖州等地了，况且目前花桥有不少已开盘的项目去化也比较差。“据我了解，朗绿花园蓄客还是不足，开发商应该会延期开盘。”

　　“我们价格很透明，有让利空间我们不会和顾客保留，一套200多万元的房子便宜30万元没问题，这是花桥最划算的项目。”在位于花桥镇金变路南侧、远政路东侧的祥瑞香逸铂悦，置业顾问李莫(化名)表示，目前项目户型主要为84平方米~110平方米的毛坯小高层，现房交付，“现在选择面还是很广的，前段时间我们又加推了30多套房源。”

　　以一套建筑面积88.75平方米的中下层房屋为例，李莫向记者算了一遍“省钱账”：原本单价2.39万元、总价212万元的房屋，如果当日订房、7天内签约，单价就可直接优惠2000元；以24个月为基准，顾客如果能提前付完首付、办好网签，每个月可以减免5%的利息，“算下来优惠大概32万元。”

　　位于花桥镇金中路188号的象屿都城，置业顾问介绍，该项目最近一次开盘在今年7月，目前户型为65平方米~107平方米的小高层毛坯，均价为23000元/平方米左右。

　　记者了解到，如果顾客在3~15天内付清首付，将获得房款九五折的优惠。此外，该项目还与家赞合作有“拎包入住”活动，购房业主可免费获得大约8万元的软装产品。

　　嘉宝梦之悦则优惠力度相对较小。置业顾问告诉记者，来花桥购房的顾客以外地投资客和上海刚需客居多，需要选择人才购房或人才落户才能顺利购房，“这大概需要2万元的费用，后续可以在房款里抵扣。”

　　“目前花桥在售的各个项目基本都有促销，”张明向记者分享自己的经验，“而且不少项目的销售喜欢藏着掖着，如果真的买房谈到最后，优惠力度只会更大。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，花桥镇的调控政策一直较多，最近的“三年内需缴满两年社保”新政，客观上使得花桥市场交易较差，一些价格虚高的楼盘也因此不得不通过促销降价。

　　“嘉善、汾湖、湖州等地区投资机会的增加，也吸引走了很多投资客的资金，”严跃进称，花桥楼市一直是投资客居多，其他环沪板块的崛起必然也会使花桥开始趋于冷清。此外，花桥房价已相对较高，这也会减弱投资客的购房需求，各种促销手段也是为了打破这种“沉寂”。

　　80多平方米的小户型，得房率75%左右，却能做到“三室两厅”。这看似相互矛盾的“神话”却在花桥到处上演。

　　“这几乎算是花桥楼盘的特色，”张明告诉记者，所谓“三室”，其中一个房间其实是特意设计较大的设备平台，算作是赠送面积。“近些年，花桥楼市的竞争压力很大，这逐渐成为各开发商吸引顾客的营销手段。”

　　在祥瑞香逸铂悦的样板间，李莫向记者推荐89平方米的“三室两厅两卫”户型。记者在现场发现，第三个“卧室”被一堵墙封住。门口的“非交付标准提示”显示，此处为设备平台改造区域，为非交付区域，具体交付标准以《商品房买卖合同》约定为准。附上的示意图显示，该区域由储藏和设备平台组成，可改造为“卧室”。

　　李莫坦言道，除了常规的“飘窗全送，阳台赠送一半”，第三个房间确实在实际规划上为设备平台，大约7平方米，业主交付后可以自行将墙拆除，“规划早就审批过了，不会计入房屋面积，改造不会有问题。”

　　而在象屿都城、嘉宝梦之悦等项目，记者也发现类似“设备平台改房间”的现象。

　　此外，为吸引外地投资客，各项目均表示可以“花钱”办理人才落户、获取人才购房编码，价格在2万元~2.7万元不等；而补缴两年社保则需4万元，并需要“等两年”。

　　祥瑞香逸铂悦开发商昆山大道房地产开发有限公司相关负责人告诉记者：“项目没问题，有没有购房资格不是我们说了算，要有社保才行。”但记者追问是否清楚该项目售楼处可以帮助“包装人才”时，该负责人不予回应。

　　严跃进认为，“包装人才”“代缴社保”都是违规行为，对购房者也存在较大的风险。当前花桥楼市仍有这么多的违规现象，一方面各职能部门要加强监管和执法力度，另一方面购房者也要“拒绝诱惑”。

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