2019上半年境外置业投资回报指数新鲜出炉啦！2019年8月28日，胡润研究院携手亚洲领先的不动产运营与管理机构斯维登集团，联合发布了《斯维登置业·胡润2019上半年全球房价指数》及《斯维登置业·胡润2019上半年境外置业投资回报指数》。

　　其中“境外置业投资回报指数”是中国高净值人群最主流的大陆以外置业地区的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和。本次报告中的指数变化反映的是截至2019年6月过去一年的年度涨幅。

　　在2019年上半年的境外置业投资回报指数排行中，普吉岛、曼谷、芭堤雅三个城市均位列Top5，泰国房产成为中国人海外置业投资回报最耀眼的一颗明珠。

　　在Thai泰逍遥（微信号：fangchanqingbao）之前的文章中曾经提到过，海外房产投资最重要的收益组成其实是三点：房价涨幅、租金收益以及汇率。

　　而普吉岛、曼谷、芭堤雅这三个泰国城市之所以能名列前茅，最大的功臣就是近期表现优异的汇率。

　　这三个城市的房价涨幅和租金回报率在近两年都比较稳定，但汇率却在这过去的大半年里蹭蹭蹭往上涨。早些年在泰国置业了的投资者，过去一年光是汇率就净赚了11.7%！

　　当然，泰铢这样继续猛涨，对泰国经济造成的影响是巨大的。想要投资泰国的朋友也被这样高歌猛进的泰铢给吓到了，人民币兑泰铢从原本的4.9跌到4.7，再一路跌到4.4、4.3……

　　不过大半年的时间，原本一套60万人民币出头的房子就涨到70+快80万，而原本80-90万的房子就上百万了，这谁顶得住啊……

　　这就好比十年前，在中国房价暴涨的时候不入手，纷纷唱衰等着房价泡沫。可即便中国房价高得再吓人，一直到现在也没有要崩盘的意思。而如今泰国房产热潮一年比一年更受宠，从100万出头买到市中心，到现在的150万起步，位置还越来越偏远……

　　虽然泰国房价涨幅没有国内北上深的房价涨幅那么恐怖，但泰国的房价最近几年一直在稳步上涨中。从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约10%。

　　中国人民银行在年初就发布了《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》(简称《管理办法》)，并将于今年实施，为了防止国家资金异常地外流及打击相关罪案，所有大额外汇汇款现金交易超过5万美金要报告。

　　在这种情况下，本来有兴趣在泰国投资房子的，就会开始犹豫了，犹豫了半天好不容易想下定决心，一看汇率又涨了；汇率涨了不甘心，又想等一等；于是配置海外资产的计划又要搁置了……

　　1.在这里要再次提醒大家，想炒房的话，泰国已经不是最佳选择。实在想炒，请移步隔壁柬埔寨。

　　想要炒房的各位请仔细想清楚，泰国目前的二手房市场其实并不成熟。目前曼谷乃至整个泰国的楼市，仍然以一手房市场为主。一个是因为曼谷目前仍然是多点式地在往外围发展，土地资源仍然很多，二手房市场略有可为的区域仅限Thonglor、Ekkamai、Siam这类地块少、地价高的地段。

　　即便拥有了这些地段的一手楼花，想要很顺利就转手出去也不是那么简单的。所以想炒楼花的朋友，除非买到像 Chapter Riverside湄南星河湾 这样超火网红盘，否则想快速转手真的有些难度。

　　而且自2019年开始，曼谷的大批公寓开始集中交付，不管是新房市场还是租赁市场在一定程度上出现了供过于求的情况。所以想要在泰国炒楼花、炒二手房的朋友要慎重考虑。

　　前段时间泰国严打短租后，又放出风声说将要促进短租合法化。但泰国人的办事效率太太太太太低了，真的不知道什么时候才会有正式文件下发。另外，如果不是非常喜欢Social、和天南海北的住客打交道的话，经营短租是一件非常费心费神的事儿。

　　目前最适合中国投资者的现金盈利模式应该是长租了，而且在曼谷，越靠近轨道交通的房子越好租、租金也越高。曼谷长租的目标人群是在当地工作的外籍外派人士，外派周期一般是2-3年，租期可以保证，因此也是曼谷房产投资者最主流的出租形式。长租的出租方式可以是开发商包租，物业、代理托管或自行打理。

　　目前泰国大多数公寓的开发商都会有委托出租的服务，像Sansiri、Supalai等大型开发商都可以委托物业进行出租，而业主为了提高自己的房子在租赁市场上的竞争力，可以进行适当的软装、增添家具等。

　　△2018年数据看来，曼谷单卧公寓需求量最大，几乎54%的公寓租赁都是单卧公寓。

　　去年出租的公寓房源中，有近三分之一(32.1%)的公寓租金在1万至2万泰铢之间，需求量最大。其次是月租金2万-3.5万泰铢之间的公寓，有28.2%的询问都在这个价位。租金1万泰铢及以下的公寓询问量占16.1%。所以不难看出，泰国公寓的租金收益还是很可观的。

　　所谓的资本增值，其实就是房产现有的价值减去购买时候的价格，所赚取或者损失的价值。目前泰国房价每年平均上涨7%-10%，像文章最开头的附表中，曼谷、普吉岛仅上半年的房价涨幅就达到4%-4.9%，预计全年可达8-10%，属于非常稳健的涨幅。

　　近期有关注汇率的朋友一定无比痛心，人民币的分量一天比一天轻。而对海外置业一直无动于衷的朋友，也终于开始认识到配置外币资产的重要性。

　　有人可能认为，到香港买保险、买基金、买债券就好啦，为什么非要去国外买房？

　　自从CRS开始实施以来，香港税务局要求银行对所有非香港本地税务居民的账户进行梳理。而资产高于一定金额的，都会被交换给内地税务总局，再由税务总局下发到各地税局，投资者就会面临补缴个税和承担利用地下钱庄进行资金出境的法律责任。

　　那么配置泰国这个非CRS国的资产优势就展现了，不仅不用担心个人海外资产信息回溯，还获得了一份可永世传承，无遗产税的房产。而且就泰铢近年来强势表现，以及后续还有“一带一路”、“EEC东部经济走廊计划”等多重振兴泰国经济的重大经济计划，可以想见“扛得住一切”的泰铢，未来也势必不会让我们失望。

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