根据贝壳、我爱我家、中原地产的综合数据来看，3月小阳春二手房成交量站上了高位，4月回落，减少30%。

　　5月成交量比4月更挫一些，降了10%，降幅减小。对比来看，成交量继续走低。

　　3、4月份的二手房成交行情很像去年的“516”，但去年7月二手房成交继续腰斩，而今年5月的量并没有“断崖跌落”，市场中的购房需求相对来说还是充足的。

　　从贝壳找房的日成交量来看，4月与5月的曲线走势基本持平。但这种现象背后有个问题不能忽视：挂牌量越来越大。

　　4月挂牌量在7万套左右，而5月底已经直冲8万套了，一方面是市场占有率越来越高，另一方面想卖房的人也越来越多。

　　挂牌量大的小区，单盘就超过百套。换句话说，如果你想成功卖房，必须从几十，甚至上百个邻居中“杀出重围”。

　　2月二手房价格是个高点，3、4月立刻回落，但还是正增长。5月继续回落，跌幅0.6%。

　　如今横盘期已被打破，趋势“掉头向下”，如果没有政策刺激，这种态势还将持续。

　　另一方面，今年的新房供应量井喷，上半年已经相当明显了，各项目推盘节奏很快，下半年会有更多的新项目入市。

　　在新房供应充足、二手挂牌量持续走高的双重影响下，二手房价格很难保持强势。

　　4月的带看量比3月下降了约20%，但从贝壳数据来看，5月带看量相比4月反而还有所增加，但成交量为什么却在减少？

　　一方面来自政策不确定性的干扰；另一方面，新房限价依旧严厉，更不乏大力度优惠，在新房与二手房之间纠结也是购房者的情绪之一。

　　5月，天津市内六区和环城四区中，除了河西区在涨，其他9个区二手房平均价格均跌。

　　但河西区所谓的涨，也仅有0.05%，很微小的比例，可以说基本与4月持平。

　　与4月相比，5月各区“画风突变”。4月基本各区都在涨，但5月“大掉头”，以降为主旋律，反差很明显。

　　目前天津二手房价格，就像一只高价股票，已经过一段时间比的涨幅，正处于价跌量缩阶段。

　　天津的人口密度依旧偏重西南，而这两个区因为有较好的教育资源，二手房比较受到新天津人以及刚需的青睐。

　　在具体商圈中，5月，滨海新区大港的成交量排名第一，比第二名王顶堤多了近一倍的量，东丽区华明镇的成交量排名第三。

　　大港在天津是个“神奇”的存在，可能谁都想象不到，天津还有20多万的房子。

　　所以大港的房子基本只是“落户神器”，这个价位的房子也就没什么议价空间了，抹个零头而已，基本都要求全款，成交周期不长，大多数都在1个月左右。

　　排名第二的王顶堤“老破小”比较多，大部分都是150万以内的低总价房源，一直都是成交量比较高的板块。

　　不过5月王顶堤二手房的成交周期拉长了，3、4月份时“一周”甚至“一天”成交的房源大把抓，但如今大部门成交周期都在1-2个月。

　　小户型依然受欢迎，比如迎水西里5月成交的一套26平米房源，单价竟高达4万，比50多平米的房源高出1万/平米。

　　3月小阳春行情中，王顶堤的小面积低总价房源几乎被“洗光”，对于想买100万以内的购房者来说，可选的已经很少了。

　　华明镇也是成交量较高的板块。最主要的原因是，华明镇新房供应不足，小户型基本断货，所有二手房倒挂。

　　鲲栖府洋房16000元/平米起，不过马上要加推三期小高层，有87和117平米小户型。

　　另一方面，大户型房源要想成交，还需折价，相比于同一小区的中户型来说，至少要打9折，甚至是8折。

　　比如时代奥城，153平米成交单价3万4；95平米成交单价3万9。富力城天越园，134平米成交单价4万5；89平米成交单价5万6。

　　事实上，当年作为新房出售时，大小户型之间没有这么大价差，如今在二手房市场确实这般状况，“有钱人”反而倒吃亏了。

　　有一点值得注意，3、4月70平米以下占比逐月减少，大面积房源开始逐月增多。

　　这说明，在小阳春刚需购房需求释放后，4月天津迎来了“换挡期”，改善需求开始释放，但时间很短暂。

　　5月，改善类房源成交量开始减少，有一部分原因是新房大量入市，分流了二手房市场。

　　5月，天津十区93个板块中，价格上涨的有25个，跟4月相比“臀斩”了，68个板块成交均价都在下滑。

　　涨幅前十名的板块为：西于庄、丁字沽街、尖山、铃铛阁、大营门、兴南街、马场街、邵公庄、华明镇、长虹街。

　　几乎都是市区项目，毕竟现在还能支撑住价格的都是低总价的小户型，红桥区有4个板块涨幅都较高。

　　跌幅前十名的板块为：双口镇、三条石、空港经济区、学府街、大胡同、新兴街、铁东路、北闸口、建昌道、体育中心街。

　　市区板块基本都以大户型高总价房源为主，比如学府街、体育中心街等；环城板块受到新房挤压、二手房扛不住价格。

　　不过，目前卖小买大依然是比较好的时机，毕竟小户型价格还没有那么“挫”，但仅针对于市区房源。

　　对于环城来说，6月的新房市场依然是抢跑的姿势，并且新入市的这批房源地价都不高，对二手房冲击会很明显。

　　另外，下半年将迎来新房交付大潮，今年交付的房子，很多都是2016年买的，投资比例比较高。

　　对于投资客来说，不排除一交付就出货套现。那么二手房市场的供应量也会再增加。

　　也就是说，二手房下一个波段就要来了，有置换需求的或是单纯卖房的，都要抓住机会。

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