2020年1月17日，北京金融资产交易所发布“关于发布北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务配套制度的通知”及配套文件。

　　2020年1月17日，北京金融资产交易所发布“关于发布北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务配套制度的通知”及配套文件。

　　为落实党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，响应中央经济工作会议关于“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”“大力发展租赁住房”的要求，北金所推出面向住房租赁企业的专项服务，为推动专业化住房租赁机构发展，增加租赁住房市场供给提供金融助力。

　　北金所充分发挥在权益类资产服务方面经验优势，为符合条件的住房租赁企业提供标准化的信息登记和披露服务，同时可为住房租赁企业资产流通、提高资金配置效率提供专业化服务。为确保对于住房租赁企业的金融服务专门用于增加租赁住房供给，北金所严格遵循企业持有物业“只租不售”原则，选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象，涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等可用于租赁住房的土地类型，涉及成熟运营项目及待建、在建项目，具有典型性和代表性，在金融服务住房租赁领域做出有益探索。

　　2019年4月，公募REITs试点呼之欲出，当时我们也是在北京开过一期专题研讨会，节选一张ppt：

　　当时两个市场有不同的公募试点方案，银行间主要推进的是北金所挂牌项目公司股权的方案，当时那个时点已经有不少企业在上报项目，但由于种种原因迟迟没有落地。

　　为落实党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，支持专业化住房租赁机构发展，北京金融资产交易所推出住房租赁企业股权交易服务，现发布实施相关配套制度。

　　第一条 为支持专业化住房租赁机构发展，保护投资人及相关当事人的合法权益，北京金融资产交易所（以下简称“北金所”）依据《中华人民共和国公司法》《企业国有资产交易监督管理办法》《金融企业国有资产转让管理办法》等有关文件，制定本指引。

　　第二条 北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务（以下简称“股权交易服务”）中的住房租赁企业指符合本指引相关条件，以公司形式依法设立，由投资人出资并持有相应股权，以租赁类房地产为投资对象，以专业化、机构化形式从事房地产租赁业务，并将运营取得的收益分配至投资人的法人组织。

　　第三条 北金所在股权交易服务中，为住房租赁企业提供信息披露、信息记载及股权转让等技术支持。北金所在股权交易服务过程中不对投资风险或收益、相关企业的经营风险、财务风险及诉讼风险等作任何明示或默示的判断或保证。

　　第四条 接受股权交易服务的住房租赁企业应当遵循合法、公平、公正、诚信、自律的原则，应当遵照相关法律法规，按照组织章程规定，规范开展房地产租赁业务，并作为信息披露义务人在适当范围内披露有关信息，提示投资风险。

　　第五条 住房租赁企业投资的租赁类房地产为租赁用地、租赁住房、商业物业、基础设施以及北金所认可的其他资产。

　　注解：从这里可以看出不是我们理解的狭义的住房租赁，也包含了商业物业、基础设施等其他持有型物业，但初期租赁住房应是机构力推的品种。

　　第六条 住房租赁企业至少80%的资产投资于可产生稳定租金收入的房地产项目。

　　第七条 住房租赁企业收益的80%以上来自于租赁类房地产项目持续运营的租金收入。

　　第八条 住房租赁企业投资取得的全部收益，90%以上定期向住房租赁企业股东分配。

　　注解：明确最低分配比例。读到这，估计有人心凉凉，90%都分配出去了，我图啥了？继续往下看吧，有没有其他福利。

　　第十条 股权交易服务的参与机构包括住房租赁企业、转让方、受让方及项目协调人等。

　　（一）是中华人民共和国境内依法设立的法人或非法人机构和监管部门认可的境外合格投资者；

　　（二）最近一期经审计净资产不少于等值人民币1000万元或管理资产不少于等值人民币1000万元；

　　注解：读到这里，我们对产品结构有个大概的理解，符合一定条件的公司制企业，以协议转让份额的方式在北金所挂牌交易公司的股权，受让方是合格投资者。

　　因此实务中满足条件的一些持有集团旗下租赁类资产的项目公司是比较好的选择，但估计有些项目公司并不满足之前那些杠杠线线，或股权不够清晰，就需要内部重组或做调整，那这业务就得好好核算下成本了。

　　第十二条 项目协调人是指受住房租赁企业委托，在股权交易服务中协调完成首次信息披露及初始信息记载、承担住房租赁企业的定期信息披露督导义务、协助完成信息记载变更的机构。项目协调人应为符合北金所要求的银行、证券公司、信托公司、财务公司、保险资产管理公司、基金管理人等机构。

　　注解：银行、证券公司、信托公司、财务公司、保险资产管理公司、基金管理人，大家都可以做管理人，有新业务做了。

　　第十三条 参与机构纳入北金所统一参与人管理，并根据相关规定进行账户开设工作。

　　第十四条 住房租赁企业作为信息披露义务人，在接受股权交易服务的过程中，应按照勤勉尽责的原则，向住房租赁企业股东及潜在投资者进行信息披露，使相关方充分了解投资状况及风险特性。

　　第十五条 信息披露义务人应当保证信息披露真实、准确、完整、及时，不应有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

　　第十六条 信息披露义务人应向北金所提供首次信息披露相关材料，材料至少应包括以下内容：

　　第十七条 信息披露义务人应在每一季度结束后20日内在北金所披露《基本信息季度报告》。

　　第十八条 信息披露义务人应在每年8月31日前向其股东及潜在投资者定向披露当年上半年《运营情况报告》，在每年4月30日前向其股东及潜在投资者披露上一年度的《运营情况报告》。住房租赁企业完成首次信息披露三个月内，无需披露当期《运营情况报告》。

　　第十九条 信息披露义务人披露相关的审计报告、法律意见书、资产评估报告、信用评级报告等文件时，提供相关文件的评估机构、会计师事务所、律师事务所、信用评级机构等中介机构，应对所出具的专业报告和专业意见负责。

　　第二十条 信息披露义务人发生影响资产质量、租金水平、收益分配、资产构成、关联交易等重大事项时，应及时向股东及潜在投资者披露相关信息。

　　第二十一条 信息披露义务人接受股权交易服务过程中应符合第五条至第十条的基本条件，如发生影响上述基本条件满足的事项，应及时向股东及潜在投资者披露。

　　第二十二条 因涉及国家机密、技术性困难或其他客观原因确实无法披露相关信息的，信息披露义务人应向北金所说明无法披露信息的情况及原因，并向股东及潜在投资者披露相关情况。

　　第二十三条 北金所为股权交易服务的信息记载机构，为住房租赁企业提供查询服务及初始、变更、注销等信息记载相关的技术支持。

　　第二十四条 住房租赁企业完成首次信息披露前，北金所将依据住房租赁企业提供的材料办理初始信息记载。

　　第二十五条 经股东会或者股东大会审议通过，住房租赁企业完成增资扩股后十个工作日内，北金所将依据住房租赁企业提供的材料办理变更信息记载。

　　第二十六条 住房租赁企业股权完成转让后十个工作日内，北金所将依据住房租赁企业提供的材料办理变更信息记载。

　　第二十七条 住房租赁企业存在更名、减资、合并、分立、组织形式变更、解散或终止存续、申请破产或依法进入破产程序、被责令关闭等情形的，变更或注销完成后，北金所将依据住房租赁企业或项目协调人提供的有关材料办理变更或注销信息记载。

　　第二十八条 住房租赁企业转让国有股权时，应根据相关法律法规进行；转让非国有股权时，可在北金所进行场内转让。

　　注解：国有资产交易行为，根据《企业国有资产交易监督管理办法》等规定，原则上应在产权交易机构公开转让标的股权。实务中，其实也有例外的情况，也有国有股权未场内交易的REITs产品。

　　第二十九条 住房租赁企业完成初始信息记载后，北金所可为国有股权转让提供配套服务，可为非国有股权转让提供挂牌、定向信息披露、信息记载、资金划转等增值服务。

　　第三十条 在股权交易服务中，北金所将定期征询住房租赁企业股东的意愿，充分利用交易所平台优势，采取线上与线下、集中与分类相结合的方式向投资人推介住房租赁企业股权资产。

　　第三十一条 北金所可按照转让方要求向公众披露转让需求信息，并根据转让方意愿向潜在投资人定向披露标的详细信息。

　　第三十二条 在股权交易服务中，北金所可为住房租赁企业股权转让提供询价、网络竞价等多种交易方式的配套支持。

　　注解：可分配利润是税后，在之前流出的方案中，有一个比较大的“福利”是项目公司层面免征企业所得税，但本文并没有提到这个事情。如果不免税，且90%收益分配投资者，那大家发行的动力可能会打折扣。

　　不管怎样，创新是第一位的，银行间走出这一步，证监会发改委应该也快了，让我们拭目以待。

　　第三十四条 接受股权交易服务的住房租赁企业经营过程中如不再符合本指引基本条件或未尽职履行信息披露义务时，北金所将终止提供股权交易服务。

　　2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。[查看详情]

　　北京怡生乐居信息服务有限公司 北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室

　　乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房： 家居、抢工长：

转载请注明出处。