估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反

　　用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和

　　章或法律允许的其他方式确认。根据《中华人民共和国资产评估法》：“委托人应当

　　对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。”

　　及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了查验，

　　对已经发现的问题在本资产评估报告中进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相

　　关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及

　　资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告亦不

　　使用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没

　　有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以

　　委托人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，

　　特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估

　　报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

　　定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对

　　产重组上市中瑕疵不动产相关承诺的请示（光明地产董办[2018]174号）”文件及光明

　　房地产集团股份有限公司和上海牛奶（集团）有限公司出具的“关于光明集团履行光

　　明地产重组上市中瑕疵不动产回购资产市场价值评估委托函”，光明集团履行光明地

　　产重组上市中瑕疵不动产回购，农工商房地产(集团)有限公司拟向上海牛奶（集团）

　　有限公司协议转让涉及的瑕疵房地产，本次评估即为农工商房地产(集团)有限公司拟

　　评估范围：评估范围为农工商房地产（集团）有限公司持有的8项房地产，建筑面

　　积合计6,541.77平方米，房产用途包括办公、商业和其他。入账科目为存货，账面价

　　(集团)有限公司拟向上海牛奶（集团）有限公司协议转让涉及的瑕疵房地产。基于原

　　值为人民币69,305,705.00元（含税）。大写人民币：陆仟玖佰叁拾万伍仟柒佰零伍元

　　评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年，即有效期截止 2019年 12月 30日。

　　1）评估对象土地使用权性质为划拨，无法在市场上进行交易及更名，本次在评估

　　测算中扣除出让金处理，本次评估处理原则与前次作价进股份公司时的作价方法相同。

　　2）本次委估资产中有部分房产实质是业主共有的配套设施用房，权利人农工商房

　　地产（集团）有限公司无处置权和收益权，本次这部分房产价值评估为0，本次评估处

　　3）编号沪（2018）杨字不动产权第016876号不动产权证书包含中原路99弄5-7、

　　11-13、85、87号房产，截至评估基准日，该房地产权证未做产证分割，委托人仅将其

　　中85、87号商铺纳入评估范围。故本次仅为纳入评估范围内的85、87号商铺提供评估

　　4）本次委估资产中有部分资产权证记载的权利人名称为农工商房地产（集团）有

　　1 沪房地徐字（2005）第 027627号南丹东路8、 18、 28号地下室上海农工商房地产（集团）有限公司

　　2 沪房地徐字（2005）第 027627号南丹东路8、 18、 28号六 p层上海农工商房地产（集团）有限公司

　　行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正文中所载明的评估

　　假设、限制条件以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本资产评估报告。

　　估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法评估，按照必要的评估

　　程序，对农工商房地产(集团)有限公司拟转让的部分资产于 2018年 12月 31日的市

　　外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，

　　包装容器，饲料销售，从事牛奶、奶牛领域内的科研和咨询服务，食品销售管理（非

　　实物方式），实业投资，资产管理，自有房屋租赁，物业管理，附设分支机构。【依

　　开发、置换、租赁、转让、房地产开发与房地产的相关项目，房地产咨询（不得从

　　事中介），附设分支机构。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营

　　市中瑕疵不动产相关承诺的请示（光明地产董办[2018]174号）”文件及光明房地产

　　集团股份有限公司和上海牛奶（集团）有限公司出具的“关于光明集团履行光明地

　　产重组上市中瑕疵不动产回购资产市场价值评估委托函”，光明集团履行光明地产

　　重组上市中瑕疵不动产回购，农工商房地产(集团)有限公司拟向上海牛奶（集团）

　　有限公司协议转让涉及的瑕疵房地产，本次评估即为农工商房地产(集团)有限公司

　　6,541.77平方米，房产用途包括办公、商业和其他。入账科目为存货，账面价值为

　　幢号 室号部位 建筑面积 房屋类型 用途 总层数 竣工日期 土地权利性质

　　幢号 室号部位建筑面积（平方米）房屋类型 用途 总层数竣工日期 土地权利性质

　　见，交易各方均处于平等的市场地位，实施的是正常、公平的市场交易行为，按市

　　见的未来具备持续经营能力，未面临短期内被迫解散、出售、快速变现或拆零变现

　　全公开和充分竞争的市场，即设定的评估假设条件目的在于排除非市场因素和非正

　　权持有单位的资产规模、评估工作量及预计所需时间，以及评估基准日前后利率和

　　4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常

　　5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表

　　6.《中华人民共和国企业国有资产法》（2014年8月31日第十二届全国人民代表

　　13.《关于企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资产权[2013]64号）；

　　14.《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估﹝2018﹞353

　　5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；

　　产进行比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行价格修正，从而

　　要的全部成本，减去已经发生的各类价值贬值，以确定委估资产价值的一种方法。

　　评估。由于委估资产占用土地为划拨用地，评估结果将扣除出让金，出让金按照基

　　于独立经营获得固定收益并可单独计算获利，收益法能较好体现房地产的市场价值，

　　并且与委估房地产2013年12月31日进入光明房地产集团股份有限公司时采用的评

　　拨地上存量资产变性中存在的各类客观原因，划拨用地不具备正常交易及更名等可

　　能性，故不适用市场法。该房地产所处地理位置优越，其房地产的稀缺性和地段优

　　调整确定一个客观的租金水平及出租率，扣除日常的管理、维修、保险、税收及支

　　付给房产部门的租金等费用，得出委评对象每年的客观纯收益，选取合理的折现率，

　　对委估资产进行了必要的了解，安排布置资产评估现场工作。指导并协助企业进行

　　根据本次项目整体时间安排，现场评估工作阶段是2019年1月下旬。结合本次评

　　资料进行查验，核实资产权属情况。统计瑕疵资产情况，请产权持有单位核实并确

　　（5）根据纳入评估范围资产的实际状况和特点，拟定各类资产的具体评估方法；

　　相应的维护、改建、扩建情况，查阅并收集相关技术资料、合同文件、决算资料、

　　竣工验收资料、土地规划文件等；对房屋建筑物、房地产及土地使用权通过调研市

　　估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择或调

　　整适用的评估方法，选取相应的计算公式和参数进行计算、分析和判断，形成初步

　　估算成果；并在确认评估资产范围中没有发生重复评估和遗漏评估的情况下，汇总

　　换意见，并在全面考虑相关意见沟通情况后，对资产评估报告进行修改和完善，经

　　估资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个

　　种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的

　　买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够

　　市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受

　　下的资产使用用途状态的一种假定。首先假定被评估范围内资产正处于使用状态，

　　其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者

　　策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不

　　要的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到被评估对

　　币69,305,705.00元（含税）。大写人民币：陆仟玖佰叁拾万伍仟柒佰零伍元整。

　　的评估假设和限制条件没有重大变化的基础上，且通常只有当评估基准日与经济行

　　为实施日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告结论，即自评估基准日2018年

　　产价值做出专业判断，不涉及到资产评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经

　　评估对象的信息资料，因此，评估工作是以委托人及产权持有单位依法提供真实、

　　完整和合法的权属证明、财务会计信息和技术参数等其他资料为前提，相关资料的

　　真实性、完整性和合法性会对评估结论产生影响。资产评估师已尽职对评估对象进

　　行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，

　　以此作为评估的依据，但不排除未知事项可能造成评估结论变动，亦不承担与评估

　　估测算中扣除出让金处理，本次评估处理原则与前次作价进股份公司时的作价方法

　　房地产（集团）有限公司无处置权和收益权，本次这部分房产价值评估为0，本次评

　　3）编号沪（2018）杨字不动产权第016876号不动产权证书包含中原路99弄5-7、

　　11-13、85、87号房产，截至评估基准日，该房地产权证未做产证分割，委托人仅将

　　其中85、87号商铺纳入评估范围。故本次仅为纳入评估范围内的85、87号商铺提供

　　素。委托方与产权持有单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。

　　评估结论产生重大影响的事项，委托人与产权持有单位亦未通过有效方式明确告知

　　现场调查，亦未发现除租赁外相关事项。基于资产评估师核查手段的局限性，我们

　　相关费用和税项；未考虑资产评估值增减可能产生的纳税义务变化，也未对资产评

　　结论的影响。此外，评估报告使用人亦不应当完全依赖本资产评估报告，而应对资

　　产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适

　　产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告的，本评估机构及资产评估师不承

　　律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为本报

　　明细表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对于使

　　用于使用范围以外的用途，如被出示给非资产评估报告使用人或是通过其他途径掌

　　握本报告的非资产评估报告使用人，本评估机构及资产评估师不对此承担任何义务

　　或责任，不因本报告而提供进一步的咨询，不提供证词、出席法庭或其他法律诉讼

　　门备案、核准或确认并取得相关批复文件后才能作为实施本报告所列明经济行为的

　　反映评估对象在评估基准日、所述评估目的下的评估价值，我们无意要求产权持有

　　单位按本资产报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理需由产权持有

　　的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释；评估报告的全部或者部分内容被

　　摘抄、引用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容后，并征得本评估

　　资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为2019年03月19日。

　　估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反

　　用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和

　　章或法律允许的其他方式确认。根据《中华人民共和国资产评估法》：“委托人应当

　　对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。”

　　及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了查验，

　　对已经发现的问题在本资产评估报告中进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相

　　关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及

　　资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告亦不

　　使用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没

　　有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以

　　委托人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，

　　特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估

　　报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

　　定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对

　　产重组上市中瑕疵不动产相关承诺的请示（光明地产董办[2018]174号）”文件及光明

　　房地产集团股份有限公司和上海牛奶（集团）有限公司出具的“关于光明集团履行光

　　明地产重组上市中瑕疵不动产回购资产市场价值评估委托函”，光明集团履行光明地

　　产重组上市中瑕疵不动产回购，上海明丰实业有限公司拟向上海牛奶（集团）有限公

　　司协议转让涉及的瑕疵房地产，本次评估即为上海明丰实业有限公司拟向上海牛奶（集

　　评估范围：评估范围为上海明丰实业有限公司持有的1项房地产，建筑面积80.45

　　平方米，房产用途商业。入账科目为存货，账面价值为120,144.30元。

　　有限公司拟向上海牛奶（集团）有限公司协议转让涉及的瑕疵房地产。基于原交易时

　　值为人民币855,622.00元（含税）。大写人民币：捌拾伍万伍仟陆佰贰拾贰元整。

　　评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年，即有效期截止 2019年 12月 30日。

　　1）评估对象土地使用权性质为划拨，无法在市场上进行交易及更名，本次在评估

　　2）截至评估基准日，西谈家渡路81弄5号101室房产已出租给上海腾艺电子科技有

　　3）本次委估资产权证记载的权利人名称为上海明丰实业有限公司的曾用名，权证

　　1 沪房地普字（1998）第 008725号西谈家渡路 81弄5号1 01室上海明丰实业总公司

　　行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正文中所载明的评估

　　假设、限制条件以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本资产评估报告。

　　估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法评估，按照必要的评估

　　程序，对上海明丰实业有限公司拟转让的部分资产于 2018年 12月 31日的市场价值

　　外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，

　　包装容器，饲料销售，从事牛奶、奶牛领域内的科研和咨询服务，食品销售管理（非

　　实物方式），实业投资，资产管理，自有房屋租赁，物业管理，附设分支机构。【依

　　电器修理、日用百货、室内装潢。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开

　　市中瑕疵不动产相关承诺的请示（光明地产董办[2018]174号）”文件及光明房地产

　　集团股份有限公司和上海牛奶（集团）有限公司出具的“关于光明集团履行光明地

　　产重组上市中瑕疵不动产回购资产市场价值评估委托函”，光明集团履行光明地产

　　重组上市中瑕疵不动产回购，上海明丰实业有限公司拟向上海牛奶（集团）有限公

　　司协议转让涉及的瑕疵房地产，本次评估即为上海明丰实业有限公司拟向上海牛奶

　　评估范围为上海明丰实业有限公司持有的1项房地产，建筑面积80.45平方米，

　　见，交易各方均处于平等的市场地位，实施的是正常、公平的市场交易行为，按市

　　见的未来具备持续经营能力，未面临短期内被迫解散、出售、快速变现或拆零变现

　　全公开和充分竞争的市场，即设定的评估假设条件目的在于排除非市场因素和非正

　　权持有单位的资产规模、评估工作量及预计所需时间，以及评估基准日前后利率和

　　4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常

　　5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表

　　6.《中华人民共和国企业国有资产法》（2014年8月31日第十二届全国人民代表

　　13.《关于企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资产权[2013]64号）；

　　14.《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估﹝2018﹞353

　　5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；

　　产进行比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行价格修正，从而

　　要的全部成本，减去已经发生的各类价值贬值，以确定委估资产价值的一种方法。

　　评估。由于委估资产占用土地为划拨用地，评估结果将扣除出让金，出让金按照基

　　于独立经营获得固定收益并可单独计算获利，收益法能较好体现房地产的市场价值，

　　并且与委估房地产2013年12月31日进入光明房地产集团股份有限公司时采用的评

　　拨地上存量资产变性中存在的各类客观原因，划拨用地不具备正常交易及更名等可

　　能性，故不适用市场法。该房地产所处地理位置优越，其房地产的稀缺性和地段优

　　调整确定一个客观的租金水平及出租率，扣除日常的管理、维修、保险、税收及支

　　付给房产部门的租金等费用，得出委评对象每年的客观纯收益，选取合理的折现率，

　　对委估资产进行了必要的了解，安排布置资产评估现场工作。指导并协助企业进行

　　根据本次项目整体时间安排，现场评估工作阶段是2019年1月下旬。结合本次评

　　资料进行查验，核实资产权属情况。统计瑕疵资产情况，请产权持有单位核实并确

　　（5）根据纳入评估范围资产的实际状况和特点，拟定各类资产的具体评估方法；

　　相应的维护、改建、扩建情况，查阅并收集相关技术资料、合同文件、决算资料、

　　竣工验收资料、土地规划文件等；对房屋建筑物、房地产及土地使用权通过调研市

　　估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择或调

　　整适用的评估方法，选取相应的计算公式和参数进行计算、分析和判断，形成初步

　　估算成果；并在确认评估资产范围中没有发生重复评估和遗漏评估的情况下，汇总

　　换意见，并在全面考虑相关意见沟通情况后，对资产评估报告进行修改和完善，经

　　估资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个

　　种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的

　　买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够

　　市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受

　　下的资产使用用途状态的一种假定。首先假定被评估范围内资产正处于使用状态，

　　其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者

　　策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不

　　要的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到被评估对

　　币855,622.00元（含税）。大写人民币：捌拾伍万伍仟陆佰贰拾贰元整。

　　房地产评估值为85.56万元，账面价值12.01万元，增值率为612.41%。增值原

　　的评估假设和限制条件没有重大变化的基础上，且通常只有当评估基准日与经济行

　　为实施日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告结论，即自评估基准日2018年

　　产价值做出专业判断，不涉及到资产评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经

　　评估对象的信息资料，因此，评估工作是以委托人及产权持有单位依法提供真实、

　　完整和合法的权属证明、财务会计信息和技术参数等其他资料为前提，相关资料的

　　真实性、完整性和合法性会对评估结论产生影响。资产评估师已尽职对评估对象进

　　行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，

　　以此作为评估的依据，但不排除未知事项可能造成评估结论变动，亦不承担与评估

　　1）评估对象土地使用权性质为划拨, 无法在市场上进行交易及更名，本次在评

　　1 沪房地普字（1998）第 008725号西谈家渡路 81弄5号1 01室上海明丰实业总公司

　　素。委托方与产权持有单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。

　　评估结论产生重大影响的事项，委托人与产权持有单位亦未通过有效方式明确告知

　　截至评估基准日，西谈家渡路81弄5号101室房产已出租给上海腾艺电子科技有

　　相关事项。基于资产评估师核查手段的局限性，我们不能对该公司是否有除租赁外

　　相关费用和税项；未考虑资产评估值增减可能产生的纳税义务变化，也未对资产评

　　结论的影响。此外，评估报告使用人亦不应当完全依赖本资产评估报告，而应对资

　　产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适

　　产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告的，本评估机构及资产评估师不承

　　律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为本报

　　明细表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对于使

　　用于使用范围以外的用途，如被出示给非资产评估报告使用人或是通过其他途径掌

　　握本报告的非资产评估报告使用人，本评估机构及资产评估师不对此承担任何义务

　　或责任，不因本报告而提供进一步的咨询，不提供证词、出席法庭或其他法律诉讼

　　门备案、核准或确认并取得相关批复文件后才能作为实施本报告所列明经济行为的

　　反映评估对象在评估基准日、所述评估目的下的评估价值，我们无意要求产权持有

　　单位按本资产报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理需由产权持有

　　的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释；评估报告的全部或者部分内容被

　　摘抄、引用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容后，并征得本评估

　　资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为2019年03月19日。

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