说到海外房产，大多数人想到的是美澳加，但近几年来，随着“一带一路”的开展，东南亚房产市场成为了投资者的

　　其中，泰国、柬埔寨、越南房产最受投资者青睐，今天小泰就带大家一起看下，东盟十国，小蜜蜂为何选择了泰国，作为投资洼地。

　　东南亚国家联盟(Associationof Southeast AsianNations)，简称东盟(ASEAN)。成员国有马来西亚、印度尼西亚、泰国、菲律宾、新加坡、文莱、越南、老挝、缅甸和柬埔寨以及东帝汶。

　　东南亚国家联盟的前身是由马来西亚、菲律宾和泰国3国于1961年7月31日在曼谷成立的东南亚联盟。

　　1967年8月7日至8日，印度尼西亚、新加坡、泰国、菲律宾四国外长和马来西亚副总理在泰国首都曼谷举行会议，发表了《东南亚国家联盟成立宣言》，即《曼谷宣言》，正式宣告东南亚国家联盟（简称东盟，Associationof Southeast Asian Nations -- ASEAN）的成立。

　　印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、新加坡和泰国5个创始成员国外，20世纪80年代后，文莱（1984年）、越南（1995年）、老挝（1997年）、缅甸（1997年）和柬埔寨（1999年）5国先后加入东盟，使这一组织涵盖整个东南亚地区，形成一个人口超过5亿、面积达450万平方公里的10国集团。

　　东南亚区域中唯一的发达国家——新加坡，独树一帜，其余的发展中国家经济实力一般。

　　但在经历亚洲金融危机和2008年金融危机之后，东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量。尤其是马来西亚、越南、泰国和柬埔寨四国，发展势头很猛。

　　东南亚是世界上人口密度较高的区域之一，2017年地区11国GDP合计2.72万亿美元，人均GDP4214美元。

　　印度尼西亚2017年GDP突破万亿美元大关，为10109.40亿美元，位居东南亚地区第一位。但印尼有着2.6亿的人口，人均GDP只有3859美元，低于东南亚地区的人均GDP平均值。

　　泰国2017年GDP4378.07亿美元，位居东南亚地区第二位。泰国的人均GDP6336美元，高于东南亚地区人均GDP平均值2000多美元，在东南亚地区人均处于中上水平。

　　菲律宾2017年GDP3211.89亿美元，位居东南亚地区第三位。菲律宾的人口1.06亿，在东南亚各国中仅次于印度尼西亚，人均GDP为3022美元，低于东南亚地区人均GDP平均水平。

　　马来西亚2017年GDP3098.58亿美元，位居东南亚地区第四位。马来西亚人均GDP9660美元，在东南亚地区居第三位。如果只算1000万人口以上的国家，马来西亚的人均GDP将位居第一位。

　　整个东南亚地区，人均GDP最高的国家是新加坡。新加坡2017年GDP为3057.57亿美元，人均GDP高达53880美元，在整个东南亚各国中遥遥领先！但是，投资门槛太高，后面我慢慢跟大家分析分析。

　　越南2017年GDP2159.63亿美元，人均只有2306美元，远远低于平均值。

　　柬埔寨1601万人，222.52亿的GDP就太小了，增速还可以6.9%。1272美元的人均GDP。

　　老挝人口668万人，171.52亿美元的GDP，7%的增速，2568美元的人均GDP。

　　文莱2017年GDP119.63亿美元，人口在东南亚各国中最少，只有43万。人均GDP27893美元，位居东南亚地区第二位。

　　综上来看，整个东南亚国家能够超过中国的人均GDP（9000美元）只有三个。另外两个国家很特殊很小，新加坡和文莱。

　　菲律宾跟印度尼西亚还有文莱是属于海岛国家，跟中国的关联度不够。而且过去的几十年内，排华的事情比比皆是，只不过近几年有所改善，这种事情谁也说不好，投资这件事，还是得慎重。

　　新加坡非常美，医疗教育也没的说。但是，你们知不知道，新加坡78%普通百姓都住组屋（政府提供的保障性住房），剩下的商品房，完全放开，你们富人爱怎么玩就怎么玩，所以贵得离谱。

　　组屋的房价仅为公寓的三分之一至二分之一，按照惯常思维，购买价廉物美的组屋来出租更划算———这是禁止事项，新加坡规定，外国人只能买一手公寓，连二手房都不能买，单独购买土地也是禁止的。

　　无论外国还是本国人买房，新加坡银行的贷款利率一视同仁，最多可贷款七成，租金回报一般高于贷款利率。

　　新加坡也有房产税，自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率是10%。中档公寓每月还要交400-600新币（折合人民币1954-1931元）管理费。

　　还有一个坏消息：从今年2月起，新加坡政府已经开始对100万新元以上的房地产交易的买方收取4%的房产交易印花税（BSD），按100万元以上部分征税。之前的印花税为3%（100万元以下的房产印花税不变，仍为1%-3%）。

　　如果外国人如果要在新加坡买一套超过一百万新币的房，额外总共要交的税款，就是20%+3%+超过100万部分x4%，即要交24%，即还要额外缴纳$24万左右新币的税给政府！

　　先来说说马来西亚的房价，分区域来看，首都吉隆坡房价在2W-4W人民币/㎡左右不等，新山地区在1.5W-2.5W人民币/㎡左右，槟城房价在1.8W-2.8W人民币/㎡不等，马六甲房价稳定在2W人民币/㎡左右。

　　从投资角度来看，建议投资者还是应选择首都房产为主。这是海外投资的一条金科玉律，如果你非要犄角旮旯的地方自住，那么请忽略这条就好。

　　在马来西亚购房，外国人也能享受三成首付的贷款条件。但这并不代表你享受了马来西亚的国民待遇：年龄不满35岁、有稳定收入的马来西亚公民，购买10万-22万马币房子，能享受零首付、还款30年的政策。

　　在各种海外置业推介会中，有销售鼓吹买房参加“马来西亚第二家园计划”，能享受包括留学、医疗等福利。

　　实际上该计划是当地政府为促进海外投资而设计的，只要在大马银行存入60万人民币资金，第二年即可取用30万，此后保留30万在账户即可，这与购房并没有必然联系。

　　另外，针对外国人购房政策上，政府要求外国购房者只能购买100万马币（约人民币165万元）以上的房产，但各州对此政策的底线要求不一，具体见下表。

　　税费方面，在大马购房同样要缴纳印花税、律师费等税费，贷款首付最低30%（第二家园身份者为20%），最长贷款年限30年。

　　但我个人并不是很看好马来西亚，种族问题很严重，是穆斯林在掌权，对华人非常排斥。

　　去年新年去了一趟越南，胡志明市的城市建设太差了，跟东南亚其他大城市没法比，看上去更土一些。

　　2015年，越南祭出新的《住房法》，希望以此挽救房产市场的颓废。这大大刺激了越南楼市，首都河内和胡志明市的房价更是涨声一片。

　　2、房屋产权为50年，不是永久产权，但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权；

　　4、外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套；

　　税费方面，越南没有房产税，外国人在越南购房需要缴纳增值税和物业管理费等。

　　总的来说，越南的房产只有河内和胡志明还比较正规。但是非常贵，好点的房子达到上万美元一平。越南本币没有国际化，政府又非常腐败，在国内没有其他地方投资，股市也小破差，只能炒首都的房子，所以市场畸形发展，投资价值这件事，见仁见智。

　　柬埔寨虽与美国隔着一个太平洋，却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制，尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。很多人被他的高租金收益所吸引。

　　2010年5月，柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》，规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权。

　　由此，柬埔寨房价也开启上涨周期，首都金边房价也由当初的每平1200美元涨到如今均价2500美元（合人民币1.6万元/平），而这里的租金收益率也能达到5%-8%。

　　柬埔寨与越南相同，本币没有国际化，首都周边房产非常畸形。价格超级贵不说，买房必须用美金，本地人基本买不起。

　　开发商主要来自日本和台湾。柬埔寨的治安差，经济环境极差，是世界最不发达的国家之一了吧。

　　贷款的利率较高，甚至达到了7%-9%。柬埔寨是最为世界最贫穷的国家之一，那什么样的人会来这里买房呢？

　　多数是与柬埔寨生活有交集的人，或者是被柬埔寨高租金收益吸引的人。但是租金收益的持久性却较差。

　　柬埔寨房价这两年已经涨得已经很凶了，两三年就可以翻一倍，已经脱离柬埔寨当地人的实际情况。

　　外国人可以购买不带土地、二层以上的房屋，仅享有房屋永久产权，对土地没有产权，还需缴纳4%的契税。虽然没有遗产税，但是如果外国人要继承在柬埔寨的房产,必须入柬埔寨国籍。

　　老挝是个内陆国，国土大多是山地，只有中南部沿湄公河东岸狭长地带，有不多的平原可种地，北部几乎全是我国云贵高原向中南半岛伸展过去的山地。也就是说，地广人稀，没有人口红利的国家，自动忽略。

　　1.依据此法，外国人可购买在集体土地（政府所拥有的土地）上兴建的六层及六层以上的楼宇中40%数量的房屋。

　　2、还有一个限定条件是该楼宇须建在集体土地（政府所拥有的土地）上，也就是说，私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的。目前符合这一条件的仅是一些与政府合作的高层楼宇项目，而这样的工程大多只有70年使用权。

　　3、向外国人出售的公寓楼的占地面积必须大于20000平方英尺（约1858平方米）。

　　目前缅甸房价已经很高了，税费有明显的划分，3000万缅元（16.5万人民币）以下需缴纳15%的税费，3000万至1亿缅元（55万元人民币）之间需缴纳20%的税费，超过1亿缅元以上的需缴纳30%的税费。

　　私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的，外国人不可拥有土地产权。算起来性价比太不高了。

　　国王都有中文名，大多数执政者是华人，也是唯一一个跟中国没有领土争议的国家。

　　泰国房产市场近年来发展势头迅猛，尤其像曼谷等世界知名旅游城市，低廉的价格、优越的配套设施和人居环境，还有国际教育，医疗等条件优越，是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。

　　1、非泰国籍人不能购买泰国土地，即外国人不能购买带地的永久产权建筑，尤以别墅为主。

　　2、外国人想买多少公寓都可以，且是永久产权。唯一的限制就是，整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中，外籍人士最多购买49%的公寓。

　　3、外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地，并拥有永久产权，但要通过注册泰国公司的形式。

　　5、因为在泰国并没有“房产税”，所以购买泰国的房产，只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。

　　我们看到东南亚有一个很是明显的特点，那就是哪个国家华人越多，这个国家就越有钱。最典型我们看新加坡华人占比75%，马来西亚21%，泰国20%，菲律宾10%，越南，印尼，老挝，缅甸等相对很少。

　　在胡润“海外置业投资回报指数”最高的50个城市中，除开欧美国之外，紧邻的东南亚各国而言，泰国入围38名东南亚投资榜首。

　　可见泰国投资回报率之高。而在房价上涨幅指数中，泰国也仍然居东南亚首位。这也意味着泰国的房产投是明智的选择!

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