房子，牵动着很多人的神经。跑不掉，也绕不开。年轻人何时买第一套房？中年人如何让自己手里的房产增值？老年人如何“以房养老”？带着这些问题，我们找到了万通集团创始人、御风集团董事长冯仑。

　　9月24日，在凤凰网财经联合中信出版社24小时工作室举办的“读书得间”分享会第二期的现场，冯仑带着他的新作——《冯仑：买房这些事儿》，以“中国式老有所依”为主题，为读者带来了一场生动的新书分享会。01从“德国”到“新加坡”房价不会一路高歌从1998年住房商品化改革以来，中国楼市已经走过21个年头。这21年来，楼市调控一直如影随形，从最早的“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，从限购限贷到限价限售，从“史上最严”到“没有最严，只有更严”……楼市调控可谓无处不在，无所不包。楼市的调控是否有踪迹可寻？冯仑表示，随着楼市调控常态化，政府有三个可选的政策方向。第一个可选择的是美国模式。在这种模式下，大部分住房需求都靠市场解决，市场解决不了的就通过一些金融手段(如次级抵押贷款)解决。中国从1999年到2009年这10年，取消了福利分房制度，住宅随意买卖，就像是美国模式。第二个可选择的是德国模式，以租赁房屋为主解决“住”的问题。一个人一辈子最多买一次房，而且不能通过房屋买卖获取暴利，也不能炒作。“德国模式很像我们现在的‘房住不炒’。把房地产‘住’的属性、公共福利的属性，以及基本的安居乐业的属性变成第一属性，而投资属性、增值的属性变成了次要的属性。”第三个可选择的是新加披模式。80%的住房需求由政府提供价格区间稳定的组屋来解决，20%的需求完全由市场去调节，叫“私人房屋”。新加坡不到600万人，但是政府建了100万套住宅，政府用低价、小户型的方式来提供住房保障。“我们国家采取的一些住房保障措施，比如保障房、小户型、公租房等，都是参考了这个办法。”冯仑表示，在未来，从经济规律来看，住宅市场会“慢”下来，进入到非住宅阶段，也就是“后开发时代”。“后开发时代”的房地产开发模式，将由住宅开发转向商业不动产开发，在住宅以外还包括五大市场：写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储以及休闲度假地产。“后开发时代”的房子更像是新加披模式，每个人家里都有房子，而且很便宜，房价也不会一直涨下去。02住宅的“消费升级”二手房越来越受欢迎在本次“读书得间”分享会上，冯仑表示，中国经济在经历了40年的快速成长后，从整体来看，“可以说是已经基本解决了住房问题”。为什么这么说？冯仑提到，1978年的时候，我国的城镇人均住房面积是1.8平米，当时的人口是8亿多。现在人口增加到13亿，城镇人均住房面积为39平米，已经超过了日本的人均住房面积。冯仑同时提到，在人均39平米以后，我们还要做到“户均一套，人均一间”。“人均一间房很重要，保证了私密的居住空间。更重要的还有一句话，叫住的下、分的开。也就是说，大家各自睡觉，不干扰别人，这都是住房质量的提升。”冯仑还分享了一个很有意思的现象——在人均GDP达到8000美元之后，住房开始朝着存量和增量并存的方向发展，二手房的资产价格越来越高，而新房的销售越来越慢。“现在大家在北京买房越来越来能接受买二手房，但在10年前是没有人能接受的，那时候都要买新房。其实房子旧不一定就是不好，关键要舒服、要满足你的需要。现在，二手房市场越来越热，北京大概交易6套二手房才有1套新房成交，这个指标也很重要，意味着房价上涨的速度会越来越缓慢。”

　　0327岁买房，是不是操之过急？一份全球各地首次买房者平均年龄的调查显示，中国北京的青年以27岁荣登榜首，是世界上首次购房年龄最小的群体。英国、美国首次买房者的年龄是35岁，而首次购房年龄最大的是德国和日本，在41岁左右。27岁就要买房，中国的年轻人是不是操之过急？在中国，很多年轻人都是独生子女，有家长的金钱支持作为后盾，造成我国首次购房平均年龄提前。但是，相较于一毕业就买房，冯仑更建议年轻人“等一等”。冯仑举了个形象的例子，“10岁的男孩该不该娶媳妇？10岁的孩子娶不到媳妇是社会问题吗？首先是不应该娶媳妇，10岁太小了，如果你硬给他一个媳妇，他也只能当娘养着。”

　　04选择买房还是租房其实是在选择不同的人生“买房幸福还是租房幸福？”在读书分享会现场，有记者提问。“当然是租房。”冯仑看向年轻的记者，“像你们这么年轻，肯定是租房幸福。买房还要背负房贷，会使你们的工作变得很辛苦。”同时，冯仑也提到，他在35岁之前都是租房，但是租房也要把生活过好。冯仑分享了“三个大姐”的故事。第一个大姐是金星。也许很多人不知道，金星一直都在租房住。在很多人看来，金星应该并不缺钱，还有三个孩子，那她为什么要一直租房住，不买房？金星觉得生活品质是比幸福更重要的事情，所以买房对她来说意义并不是那么大。追求生活品质和自由才是第一选择。买不买房，租多久的房子，一切顺势而为。第二个大姐是一个北京人，她之前在北京持有一套价值1000万元的房子。在卖掉房子后，她在洱海边买了一套100平方米的房子做投资，总价不到100万元，后来她又把这套房子换成了200平方米的房子。按800万元储蓄、年化收益率6%计算，她每年的理财收入为50万元，而每年只要花20万元租房，她就能住到位于一线城市最好地段的房子。第三个也是一个北京大姐，既没有结婚也没有买房。她租的房子特别大，一租就是好几年，室内装修也很有艺术感。不同于别人租房时从这个小区换到另一个小区，她一旦在租的房子里待不住的时候，就退租去往另一个城市，体验不同的租房生活。三个大姐的选择颠覆了传统观念，和外国人的思路很像。冯仑表示，在中国，很多人觉得租房没有安全感，没有家的感觉，这是当代年轻人在环境压力和传统思想的相互作用下形成的心理。年轻人多在大城市漂着，外部世界的不确定性给了他们压力，因此希望在居住上获得物质方面的稳定感。租房和买房是两种截然不同的生活方式，两者可以比较吗？冯仑认为，选择买房还是租房，其实是在选择不同的人生。如果你喜欢稳定的生活，可以考虑买一套属于自己的房子；如果没那么着急，先租房再看一看也挺好。买房者虽然可能因为买房变成房奴，但最终持有固定资产；租房者要定期搬家，但也更自在。买房和租房都有得失，更重要的是你怎么利用有限的钱享受更好的居住品质，让自己更快乐、自在和幸福。05未来房价怎么判断？冯仑给了年轻人5个建议在本期“读书得间”分享会上，冯仑还为年轻人提供了5个建议——如果要买房，可以参考5组数据的变化：第一，中国的人均GDP已经将近1万美元。为什么我们现在有人去东南亚投资房地产？因为像柬埔寨、泰国现在的人均GDP大概2000美元左右，未来20年间，只要没有意外，他们的房价会持续上涨。中国和欧洲的历史表明，在人均GDP2000-8000美元阶段，住宅价格涨得很快。过去20年大家买房赚钱就是这个原因。而在人均GDP8000美元以后，整体上来说新房的供应量在减少，价格会慢慢趋于稳定。第二，人口增量。在人均GDP超过8千美元之前，所有城市的人口都是增加的，北京、上海每年增加四五十万人。一个城市每年增加四五十万人，20年要增加多少人？于是新房就有市场。但是现在所有城市的人口增速都在下降。北京去年减少了几十万人。当一个城市的人口增速放缓，增量变成0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。第三，城市发展的空间结构。如果城市化率达到50%-60%，就意味着这个城市的空间结构、基础设施基本上完成了。过去为什么有的地方房价涨得快，因为地铁通过去了，因为附近小区拆建，要盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了，该修的地铁、该拆的房都好了，快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁，房价是1万，通了地铁就3万，现在不可能再涨了。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后，新房的价值增量会减缓。第四，经济增长。如果一个城市的经济在增长，就业率在提高，个人收入、工资在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，会给新房市场提供一些活力。如果说就业率在缓慢下降，失业率在增高，个人收入的增速在下降，那么新房也不可能有很大的支撑力。在经济周期上行的时候，住宅价格是上涨的。在经济周期相对下行的时候，个人口袋越来越浅的时候，新房市场缺乏支撑力。第五，心理预期。金融政策带来的心理预期，比如遗产税，如果你给子女买了房子，交的税比房子可能带来的增值还多，你会买房给子女吗？还有一个是房产税，现在的方向是清楚的，只是征收的法律、规范、细节没有完善。那如果开始征收了呢？冯仑表示，中国年轻人现在面临的选择很多，不管是买房还是租房，只要脚踏实地、科学研断、暂且放下焦虑、正视市场，跟上中国房地产的步伐，那么就可以搭上财富升值列车的第一步。

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