3月17日万达豪宅价格曝光，起价13000元/平，拟在23日开盘发售。万达豪宅共有四种户型，其中四室两厅四卫的就有三种，建筑面积分别为255平米、260平米、285平米，还有一种是三室两厅四卫，建筑面积为230平米。以230平的建面和13000元/平的价格计，买一套最便宜的万达毫宅也要近300万元。能够买得起如此高价房子的人应该属于富豪阶层。根据胡润富豪榜，早在2009年甘肃就有千万富豪650人和亿万富豪70人，理论上讲，买得起万达豪宅的甘肃人大有人在。然而受区域环境、城市地位以及房地产调控政策的影响，建造一座能吸引兰州富豪的住宅实属不易。据业内反馈，兰州富人多半选择北京、上海、海南、成都以及西安等地置业，在兰州的居住选择首选环境优美的大盘。而对于贴上豪宅标签、既无环境优势又无显赫地段的单体楼来说，要赢得兰州富豪的芳心当属开发商颇费思量的事情。

　　就限购政策来说，虽然有住改商、买黑房、假离婚、假户口、卖掉多余房等招式可以破解宏观政策，但细细品来都有风险和难度隐藏其中，也就是说，值不值得为此祭出以上任意一招，则要看项目本身的吸引力够不够。

　　兰州是古丝绸之路上的重镇。早在5000年前，人类就在这里繁衍生息。西汉设立县治，取“金城汤池”之意而称金城。隋初改置兰州总管府，始称兰州。自汉至唐、宋时期，随着丝绸之路的开通，兰州扮演着迎来送往的角色。新中国成立前期，兰州历经军阀混战，经济凋敝。解放后，兰州作为国家重点布点的重工业城市之一，知名度迅速提高。由于兰州地处狭长的河谷盆地，静风频率高，全年出现逆温日数高达300天左右，贴地逆温最大厚度约七百米，大气中污染物不能很快稀释扩散，加重了空气污染。另外计划经济下快速上马的兰州，因城市布局不尽合理，且受到黄河穿城而过的分隔，兰州路网难以形成完整的系统，用“无路不堵、无日不堵”来形容兰州城市的交通一点都不为过。交通拥堵是继大气污染之后，兰州的又一个“城市顽疾”。

　　纵观兰州豪宅发展历史，薇乐花园240套别墅卖了10年左右、华富瑞士豪庭168套卖了近4年、正茂御景东方300-400平复式建成7年后仍在销售……这与兰州的地理环境、城市布局不无关系。

　　当然每一个成功人士都会梦想在世界的某个环境优美的地方拥有一套为自己量身订做的豪宅，要求设计独到、配套齐全、交通便利以及私密性强。在这样的初衷下，一旦有一个区域能够逐渐被富人接受，便会形成所谓的“富人区”。

　　然而在兰州，从城市地位、环境配套、消费水平和居住习惯，都还在一个较为初级的混乱的组合里，未形成分化，兰州还没有形成稍有气候的“富人区”。

　　某地豪宅打出如下广告语：“真正的豪宅必须在江边，而不是和江隔着一条马路”、“中心之外，何谈豪宅”、“豪宅需要安静点，城市需要安静点”。尽管是广告语，却传达出市场对豪宅的真正定义。万达豪宅地处雁滩板块出入口，即天水北路与雁滩路的交汇处，由于雁滩最初发展没有明确规划，属于城中村改造的一部分，到处小炮楼盘踞，同时也是兰州容纳外来人口最多的一个区域，鱼龙混杂。过去10多年里，雁滩腹地虽然已经有大量中高档商品房建设，但多数都是临河大盘，内部环境优美。

　　万达豪宅既不临河，又无靠山，也没有城市中央公园可傍，与最近的雁滩公园相距至少也在千米之上。缺乏豪宅必要的外部环境景观优势。

　　就内部环境而言，万达广场包括商业步行街、大玩家、电影院、百货超市、酒店、写字楼及住宅等业态。占地面积82.7亩，建筑面积近50万平，容积率高达9，绿化率仅有10%。高容积率和低绿化率，加上项目浓厚的商业属性，必然对豪宅的舒适度产生不良影响，比如废气排放、交通拥堵、环境嘈杂、项目公共空间拥挤等，跟豪宅所需要具备的安静舒适几乎是格格不入的。

　　豪宅的建造地点要么在最繁华的城市中心，要么就在风景绝佳、超然脱俗的自然风景胜地。在兰州这个交通拥堵的城市，方便快捷的交通是每一位购房者最为关心的问题之一，而豪宅更应该重视地段和交通的影响。兰州万达广场恰好处在葫芦形雁滩的交通出入口，项目南侧的雁滩路，从天水北路到加油站段，高峰时期堵车比较严重；项目西南侧的雁宁路为东向单行道，不得西行；项目西侧的天水路入城方向是雁滩跟老城区的主要出入口之一，由于天水路北段是八车道，到雁滩桥头突然变窄因此导致这一段是兰州比较出名的拥堵路段，高峰时间车辆水泄不通。项目第二个跟老城的衔接口在平沙落雁，高峰时间同样拥堵，加之金雁大桥通车，更加加重了此路口的车流量。另外，车辆还可以选择过雁滩黄河大桥进入北城或绕行，但是在桥头两侧高峰时间同样拥堵。

　　纵观项目交通，只有北上天水高速路交通才较为通畅。所以万达广场虽然地处雁滩更加靠近老城区的位置，但是却没有丝毫的交通效率优势，反倒为该项目建成后的交通疏导雪上加霜。

　　万达集团初进兰州，在雁滩的项目刚一启动，便以“万达广场，就是城市中心”甚至是“万达广场，定义城市中心”的口吻吹嘘。但是我们知道，一个城市的中心不是以一个建筑面积不到50万方的综合体轻易为转移的。

　　就兰州万达豪宅的样板间来看，奢华是不容置疑的代名词，从高挑的入户大堂到三梯两户的户型布局，以及入户装甲门的阔气，都可以感受得到。这种空间感应该是一个豪宅所必要的设计尺度，让初入万达豪宅的买家眼前一亮。但就室内结构而言，兰州万达公馆的户型设计主打的是两百多平的大三房概念，除了230平的三房，255、260、285三种户型都是四室两厅四卫，四间卧室包括两主卧、一次卧、一书房，书房的空间较小。据说这种户型设计来自国内一线城市，兰州是否水土不服，还有待进一步观察。

　　万达豪宅目前还在基坑施工阶段，其样板间在售楼中心搭建，并不是所售豪宅的实体。万达费尽心思所制作的样板房，似乎尽善尽美，奢华气息尽现。仔细观察，万达豪宅是通过大量的石材和高档的软装饰，刻意营造豪气。然而诸如吊灯、油画、雕塑、器皿、窗帘、沙发、床等这些物件，在交房时是没有的。

　　另外，从专业角度看精装品质，兰州万达公馆奢华有余细腻不足，比如厨房的操作台，一般专业的开发商会设计台面边缘微微凸起以防止碗碟滑落，操作台下方应该设计有导流槽，印象中兰州恒大名都的精装房就是这样设计的。但是万达的厨房操作台就是平平一面大理石。

　　纵观国内做豪宅较为知名的几家房企，如星河湾、汤臣、龙湖、万科等，无一例外都将环境的营造放在首位，他们在环境内与外的结合、建筑与环境的结合、环境与功能的结合、观赏性与实用性的结合、环境与人性化的结合方面，从局部的品质，如建筑、园林等、上升到系统品质，形成了市场广泛接受的豪宅理念。万达集团一直以来的支柱产业是商业地产，直到最近几年万达才开始开发高端豪宅。从开发豪宅的历史来看，万达集团仍然处在学徒阶段。

　　万达延续他进入兰州一贯的吹嘘作风，以“豪宅专家”自居，“建设兰州豪宅史上绝无仅有的殿堂级奢装豪宅”，笔者以为，在见过世面的兰州豪宅买家眼里，一个令其心动的项目必然还是要靠地段、环境、设计和品质来说话的。

　　过去10多年里，兰州商品房的成交量一直徘徊在年平均100万平左右，与360万城市人口的省会兰州很不相称，成交量小的背后是畏缩的供应量，供应量畏缩的背后是城市的空间结构没有拉开，造成了兰州住宅市场的畸形发展，跟风涨价，待价而沽，比价格的远远多过比品质的，且产品结构单一，让购房者苦不堪言，没得选，多花钱。然而，从2013年开始，随着大兰州建设序幕的拉开，兰州的商品房供应将进入史上井喷时代。据搜狐焦点网不完全统计，2013年兰州五区将有570多万平新建商品房入市，从10年前的雁滩板块一枝独秀发展到今天，安宁、三滩、五一山、青白石、什川、和平、定远、皋兰遍地开花，包括碧桂园、大名城、明发生态城等超级大盘将有可能面市，有望提供双拼、带两亩地的四合院等更加多元化的改善性住居。

　　随着商品房供应量的加大，城市格局的拉开，和多元化产品的入市，从住宅投资升值的角度来看，未来兰州房价将保持基本平稳。

　　而且，从环境品质和居住舒适度而言，未来这些新兴区域才真正是兰州高端人士应该重点关注的区域。

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