上海楼市经历了短暂的小阳春之后逐渐回落，也未在市场的期待中迎来传统的“金九银十”开局。

　　从上海房产之窗近几个月的二手房指数变化来看，7月份上海二手房指数终止连续四个月的上涨走势，转为下跌;8月份则继续同环比双双下跌。上海中原地产数据显示，9月前三周上海二手房新增挂牌2.9万套，比去年同期减少14.7%;成交量则连续5个月环比下跌。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示，“惯例上，下半年的成交高点多半在9月份，从今年趋势研判，10月上海二手房成交量大概率比9月低。”

　　近日，《每日经济新闻》记者走访了上海多家中介连锁门店，不少工作人员表示，即使挂牌价格不太高，也起码要等上3个月才能卖出。如果房龄、楼层各方面不是特别理想的话，从挂牌到成交可能要半年以上时间。

　　“最近来看房的都是刚需中的刚需，基本上没有投资客了。”内环内杨浦板块一家中介的工作人员小郑告诉记者。

　　由于该区域6～8月份有过一波动拆迁高峰，涉及数千户居民，因此二手房看房和交易表现得异常活跃，但小王说，“现在这个状态才是正常水平，和往年差不多，虽说是金九银十，但成交量并没有上去。”

　　据中原地产数据，上海二手房新增挂牌量近期维持稳定，但与去年同期相比出现不同程度下跌，并且跌幅略有扩大。8月份新增二手房挂牌量3.65万套，同比减少了11.4%;9月份前三周新增挂牌量2.9万套，比去年同期减少14.7%。

　　二手房挂牌价格也在房东的心理预期影响下出现波动。从今年第34周开始，上海二手房挂牌均价止跌反弹，在第38周达到了环比0.66%的近期最高涨幅;挂牌价则达到56758元/平方米，比年初的62793元/平方米减少了6000元/平方米。

　　易居研究院研究报告认为，从上海市二手房挂牌来看，挂牌量有所减少且接受议价的行为增多。由此可知，除临港片区由于新政导致个别板块出现利好外，全市二手房市场景气度持续减弱。

　　2019年第25周~38周上海二手房挂牌均价变动情况 数据来源：诸葛找房

　　卢文曦指出，“楼市调控政策没有动摇，因此市场需求很难快速释放。并且经过两年多的调整，房价也稳住了，市场也意识到炒房获利空间相当有限，2016~2017年入市的甚至有可能面临亏本的情况。这些事实也充分教育了投机客，所以目前买家基本都是自住客。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，“挂牌量下降说明房东心态发生了变化，在挂牌价格上也没有上涨的可能性;近期大家也不会盲目挂牌交易，现在也不是交易的好时机。另一方面，也不排除前期挂牌的部分房源消化掉了。市场交易量仍然不错，可能是前期挂牌量减少的那部分体现在交易数据上。”

　　自2017年初以来，上海二手住宅成交量一直处于低位盘整状态，易居研究院《上海房地产市场月度报告》数据显示，今年3月份二手房成交量强反弹，一度创下2016年10月以来的新高，但随后便持续回落。今年4~7月份二手房成交量持续回落，仍站在强弱分水岭之上。

　　据上海中原地产数据，7月上海份二手房成交20211套，8月份成交19694套，9月上半月成交9048套，环比变化并不大。但值得注意的是，上海二手房成交量已经连续5个月环比下降，这也是自今年3月份以上海来首次出现二手房成交量不足2万套的情况。

　　价格方面，国家统计局数据显示，6月份上海二手住宅价格环比下跌0.1%，涨幅也再度跌回负区间;7月份环比涨幅0.4%，同比涨幅0.2%;8月份环比涨幅0%，同比涨幅0.3%。

　　《上海房地产市场月度报告》对成交结构进行了分析，8月份仅上海远郊二手房成交量环比有所增长。其中受利好政策影响，浦东临港新城的二手房成交量在各板块中最高，环比增长128.8%，但购房者中以投资客为主。

　　易居研究院认为，在2015年至2016年10月的楼市繁荣期，二手房同比涨幅曾不断扩大至过去12年来最高点36.7%，因此房价下跌调整期也较长。随着成交量持续下行，预计后续二手房价格环比大概率下跌。

　　卢文曦也预测，“四季度成交量可能继续震荡下行，价格稳定在目前水平，维持小幅震荡为主。”

　　“市场形势虽然不好，但上海二手房市场不论是预付的交易量还是同比数据，表现都还不错。说明一手房首付比例太高，导致部分需求进入二手房市场，特别是部分房源学区较好的，会有一个积极的表现。”严跃进向《每日经济新闻》记者指出,“即使交易量出现持续下滑，也只能认为上海市场是有所降温，但是不必太悲观。”

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