三个儿子一套房，如何继承最划算？继承父母房产可以免征个人所得税吗？朋友赠送房子，是赠与划算还是交易更好……

　　昨天下午，导报“律师来了”开通房产继承咨询热线，众多读者争相来电咨询，福建自晖律师事务所曹海洲和李峰律师耐心为读者解答了这些与房产继承及税费有关的问题。

　　同时，律师团队还通过微信号“xml-sll”接受读者在线咨询，不少读者留言提问。福建自晖律师事务所主任林敏辉律师、福建典格律师事务所律师陈奇斌和厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所执业律师黄健雄也分别解答了读者的咨询。

　　导报记者和律师团队从读者咨询中精选有代表性的问题和案例，总结出房产继承“9问”。

　　王先生：我有三个儿子，老伴去世，我名下有一套房产。我如何将房子“传”给儿子比较好？

　　李峰：父母健在，希望将房子给子女，避免百年后子女因为房产继承问题纠缠不清。这种情况，可以通过买卖、赠与的方式将房产过户给子女。买卖和赠与，在税费方面，哪种方式更划算呢？根据《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》规定：房产所有人将房产无偿赠与子女的，不征收个人所得税。直系亲属之间的赠与只需要交纳大约3%的税费。如果是买卖，根据房产的大小和各地政策不同，需要交纳的税费高于赠与。但是，若子女接受赠与后，再次销售房产的，要缴纳20%的个人所得税。

　　因此，王先生的子女将来不考虑再次销售的，赠与比买卖划算；相反，将来考虑再次销售的，买卖比赠与划算。

　　林小姐：我一个朋友想把房子送给我，根据最新规定，是通过赠与的方式好还是交易的方式好？

　　李峰：根据最新规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与直系亲属的，对当事双方不征收个人所得税。但是，朋友之间不是直系亲属，非直系亲属之间赠与过户房产，除需要受赠方有在住房地区购房资质外，还需要交纳全额契税3%，交纳20%的个人所得税。所以，非直系亲属之间，建议还是通过买卖方式过户划算。

　　陈女士：继承父母的房产是否需要缴纳个人所得税？另外，如果继承房产后卖掉，要不要缴税？

　　曹海洲：根据现行法规和政策，继承房产无需缴纳个人所得税，但是如果继承后又将房产卖掉，满足产权人居住满五年以上且是家庭唯一生活住房条件的，可以不用缴纳个人所得税，其他情况仍需缴纳，适用税率为20%。

　　陈先生：侄孙能否继承叔婆房屋，要不要缴个人所得税？比如说，小陈的叔婆是2018年去世，叔婆的丈夫之前已经离开人世，两位老人婚后未生育或未收养任何子女。叔婆也没有其他兄弟姐妹，其父母、祖父母、外祖父母均去世。叔婆去世前，生活起居一直由侄孙照顾。叔婆去世后，身后丧葬事宜也由侄孙操办。叔婆去世后，留下了一套房产。

　　陈奇斌：根据《中华人民共和国继承法》第十四条的规定，“对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。”小陈虽为被继承人叔婆的法定继承人以外的亲属，但小陈在被继承人生前赡养被继承人，照顾其生活起居，承担了主要的扶养义务，故侄孙小陈有权要求继承叔婆房产。

　　至于个人所得税缴纳问题，小陈继承叔婆房屋属于特殊情况下的法定继承方式，也无需缴纳个人所得税。

　　曹海洲：一般情况下，房屋产权所有人将房产无偿赠与他人，受赠人因无偿受赠取得的房屋会按照“偶然所得项目”计算缴纳个人所得税，但是，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　梅小姐：父母离异，我当时被判给了父亲。母亲再婚后育有一子，后又离异。母亲当初买了一套房子，首付是母亲付的，房贷从2010年起到现在都是我在还，今后也是我供直至还清房贷。我想请问：房贷是我付，母亲口头说这个房子会给我，这个口头遗嘱有没有法律效力？

　　陈奇斌：房产继承也有法定继承和遗嘱继承两种形式，遗嘱继承优先于法定继承，因此如果有证据证明你母亲口头遗嘱存在且合法有效，则该套房产可以按照遗嘱继承方式办理不动产权转移登记手续。但是，如果您弟弟是缺乏劳动能力又没有生活来源的，则应当保留其必要的遗产份额，当然，口头遗嘱的法律效力在司法实践中很难认定，建议请您母亲去当地公证处做遗嘱公证。

　　曹海洲：胎儿的继承权也受法律保护，故遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额，万一胎儿出生时是死体的，保留的份额按照原法定继承办理。

　　陈小姐：母亲过世时，有一套房屋还在按揭贷款，可以继承吗？如何办理继承手续、更名过户？

　　陈奇斌：可以继承。房屋贷款人在还贷期间去世，其继承人要做好这些：一是要先做好继承权公证书，所有继承人包括父母、配偶、子女到公证处做继承公证，由某一人继承或共同继承；二是法定继承人带着身份证明、公证书、买卖合同等到银行还清贷款，取得银行出具的“还清房贷证明”、银行的他项权利证书，之后到房管部门申请取消抵押登记；三是房管部门取消抵押后受理法定继承人申请的办证业务，在核实材料真伪、确认无误后受理房产继承变更，审批出证，下发以法定继承人为房产所有权人的新的房权证。

　　李峰：农村集体土地上建设的房屋，即所谓的“小产权房”。按照我国现有的法律和政策，国家不允许城镇居民购买农村集体土地上的房屋，更不承认此类房屋的产权。所以，此类房屋不属于继承法上规定的公民的合法财产，因此不能继承。

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