海外置业成为中国中产阶级避险的新工具，很多不懂的中产跑过去凑热闹，最终意兴阑珊，黯然撤仓。

　　最近，一位在日本房产数据交易公司从业3年的中国朋友，向投中网分享了她眼中的“日本买房避坑攻略”，涉及的房产品类囊括新房、二手房、民宿等。

　　这位每天跟日本房产交易数据打交道的朋友提醒，国内中产的钱并没有那么多，经不起瞎折腾，买海外房产，宁愿少赚点，也要选择稳妥的投资标的。

　　总的来看，内地人赴日买房走在日本本国人、台湾人、香港人之后，“扫货”最多的品类是二手房和民宿，而价格上民宿房价远高于二手房。

　　按时间排序，日本买房群体：日本人台湾人香港人内地人

　　2013、2014年，第一波内地人跑去日本投资房地产，当时是房天下（搜房）在做这事儿。再后来，链家、五大行等玩家也开始做这块市场，到了2016、2017年，日本房产置业进入高峰期。

　　投资日本房产的有日本本国人、新加坡人、香港人和台湾人。从投资时间来看，台湾人比香港人还要早一波。

　　因为这两年日本房价涨势较快，价格没有香港人买的优惠。所以，现在的趋势是：香港人把他手上的房子卖给内地人。当然也有内地的中国人直接从日本人手中购房的。

　　目前，内地的中国人在日本买的房子以二手房为主。不过，这些二手房大部分都是1983年-1990年日本房地产泡沫时期的房子，这些房子房型设计不合理，不符合现在年轻租客的需求，在租赁市场上没有什么竞争力。

　　日本的二手房有两种，一种是不动产公司卖给投资者的，还有一种是个人房东卖给投资者的。

　　但内地的中国人在日本投资的二手房大部分都是从不动产公司手里拿的，这种房子远不如从个人手里买便宜。

　　因为中介从不动产公司那里拿到的佣金更多。跟个人业主对接，中介公司只能拿一份房屋总价3%的佣金，但是把不动产公司的房子卖给华人，中介可以赚双倍，也就是6%的佣金。

　　显然，一位不懂日语，没去日本当地考察的华人，准备买日本的房子只能通过中介。一旦通过中介，中介为了多赚佣金自然会推佣金提成高的不动产公司房源。

　　再就是在日本中介一般不代理新房。新房在日本一般都是直接销售的，所以中介更加会游说购房者去购买二手房。

　　二手房很大概率上有“暴雷”的可能性。你买个房子如果过了两个月租客退租了要你装修，那个装修的钱可能是你房价的10%。再就是，二手房一般是带租约的，买房的时候你不能敲门进去看，这就存在潜在风险。

　　现在民宿房交易最多的是大阪，因为东京的民宿房太贵了。从价格上看，民宿房的卖价比非民宿住宅房的卖价高出50%。

　　大阪的民宿房大概200万人民币，同样的地段同样的面积，普通住宅价格可能就100多万人民币。

　　但民宿房不具备任何的转手性，只能当个类固收的产品投资。不过，买类固收至少你最后还能转手，民宿能不能转手还是一个未知数。

　　新房也分为两种，一种是比较贵的新房，三井、三菱等大集团开发的。还有一种是长租公寓，“Build-to-rent“，盖了就是为了出租。但它不是中国的长租公寓，是带有永久产权的。

　　这种长租的房子在东京是200万人民币、大阪是100万人民币，买了没有风险，就是回报率不高。租金回报率是 4%，收益率是3%，有的时候可能更低。

　　3%的收益率还是比较高的。东京现在的基准利率是2.8%，美国是4.5%-5.5%，所以日本3%的回报率相对于基准利率还是很划算的。

　　200万人民币在日本东京大概能买到27-29平米的房子（不含阳台的套内面积）。

　　跟国内一线城市相比，日本房价曾经跌过，所以现在比较便宜，相比纽约、伦敦、旧金山等地，东京是发达国家保值性产品中入市门槛最低的。

　　但如果想买新房，还必须准备好外汇，因为开发商是不接受人民币付款的，所以你们还是要找一个可以帮忙倒汇的人。

　　第三个是买稍许贵一点带租约的二手房。贵一点的，里面的状况不会特别差。付得起1万和付得起5千租金的租客水准是完全不一样的。

　　到国外去置业，尽量避免投机性资产。隔了一个国家，风险更难把控，在中国买一个房子，我们也要做很多功课才会最终下决定。到日本人生地不熟，就更要买一个风险降到最低的产品，但这种产品通常回报率都不会高。（ 文/Ellie 来源/PropTech研习社）

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