“金九银十”，楼市传统旺季。但2018年，旺季不旺，成色不足之余，快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成，为快速去化，不少地产商如恒大、万科等相继打折促销，甚至有商办低至6折。

　　这些年来，出现过成交量下降，地产商打折促销的日子，但最后都剧情反转，房价继续往上涨。这一次，会不一样吗？

　　王雅媛港股圈倾心推出“金九银十降温”系列，和你一同深入中国房市中极具代表性的城市、地产商、地产人物，拨开迷雾，看清楼市降温真相。

　　如果过去相当长的年头，国内的一座大城市，经济增长领跑全国，但是房价却没怎么增长，你一定会认为它有病。

　　2016年9月30号，多个一二线城市对楼市调控，包括限购、限贷、限售等，简称“930新政”。而重庆却没有出台任何政策，因为重庆房地产实在太凉了。

　　中国指数研究院2016年10月1日发布的百城房价数据显示，9月重庆主城区新建住宅样本均价为7,164元/平，远远低于经济体量相近的苏州(15,337元)、天津(12,307元)以及深圳(53,384元)，甚至不如兰州、昆明、南宁这些二线省会城市。

　　统计数据表明，在全国房价最为疯狂2015年6月至2016年10月，重庆房价只涨了0.4%，几乎原封不动。把时间拉长，从2010年6月到2016年6月，重庆房价涨幅仅为5.1%，而全国100个主要城市的房价平均涨幅已高达30.7%。

　　换言之，重庆房价不仅低，而且难涨。当其他城市的人为房价暴涨而惊呼、谩骂、窃喜之际，以火辣性格着称的山城人民，只能保持“佛系”，同样被整得没脾气的还有外地投资客。

　　以重庆江北区北滨路的一个华润楼盘为例，2010年建成，6年后，大量毛坯房以低于开盘价亏本甩卖，有外地投资客就坦言：“只求少赔点。”

　　一位浙江投资客，2012年以120万价格购买了龙湖春森彼岸一个153平的单位，到2016年出售时，价格还是120万，算上资金和时间成本，妥妥的亏本生意，他发誓以后再也不来重庆。

　　同时“委屈”的还有地产商，重庆一家地产公司的负责人就说过：“即使是地产龙头万科，在重庆市挣钱都非常难。”

　　2008年~2016年8年间，重庆的经济增长率达到两位数，远高于全国水平，也高于同等经济体量的深圳和苏州，和另一增长明星城市天津不相上下，2014、2015、2016年连续三年领跑全国。

　　到2017年，重庆GDP增长仍然高达9.3%，虽然落后贵阳(11.3%)、昆明(9.7%)、西宁(9.5%)，排第四，不过仍然高于北上深广津苏，经济总量超越天津，仅落后于“四大一线”。

　　时至今日，很多城市的经济增长都形成了房地产的路径依赖，“经济增长唯房地产论”大行其道，但重庆却做到经济高增长同时，房价保平稳。

　　在我看来，无论多特殊的市场，涨跌总离不开最基本的经济学原理--供求关系。而供给过剩便是重庆房价低的最直接原因。

　　重庆市统计局数据显示，2015年，重庆房地产开发企业住宅竣工面积3,185.90万平方米，而深圳仅为202.37万平方米，两者相差15倍；重庆商品房存量面积高达4,170万平方米，而深圳仅为374万平方米，两者相差11倍。

　　就在“去库存”打得最响的2016年，重庆房地产开发企业住宅施工面积仍有17,155.76万平方米，竣工面积2,135.91万平方米，共计19,291.67万平方米，约可供643万人居住，整个重庆也才3,000万人口。

　　首先，重庆人口净流入低。重庆偏居内陆，教育、医疗、环境资源都不突出，产业以制造业(汽车+电子)为主，难以吸引高精尖人才。据重庆大学研究数据表明，重庆人口为微弱流入趋势，2015年，全市常住人口年增25.15万人，仅增长0.8%。

　　其次，重庆构建了以公租房为核心的住房保障体系。保障对象广，门槛低，不受户籍限制，很好解决中低收入家庭的居住需求。截止2015年底，重庆已建成公租房4,475万平方米，不仅满足200万家庭居住需求，对商品房市场也有一定挤出效应。

　　最后，重庆房价常年平稳，难吸引投资客。本地刚需客成为购买主力，但从人均居住面积看，重庆达到30平米，远高于广州(22.73平米)和上海(17.5平米)大城市。可以说重庆人对房子的需求不及其他大城市强烈，房子更多地表现为居住属性，非投资属性。

　　根据国家统计局数据，2014年为1,864.59万平方米，而同期北京、上海、深圳仅分别为580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米。

　　巨量的土地供给，使得重庆土地价格相比其他城市极为低廉。国家统计局数据显示，2014年重庆土地成交价为3,647元/平米，远低于同期北京的2.37万元。

　　地价低，房价低，重庆成了中国楼市的一股清流。那么问题又来了，重庆为何可以源源不断地供应土地？

　　囿于18亿亩耕地高压红线，国家对城市新增建设用地指标的控制格外严格。2008年前，重庆同样受制于指标束缚，一度重度依赖旧城改造来供地。

　　2008年，作为国家城乡统筹综合试验区的重庆报经中央批准，成立农村土地交易所，启动“地票制”交易试点改革。所谓的“地票制”，是将农村闲置的集体建设用地复垦为耕地，增加耕地数量，根据“增减挂钩、耕地占补平衡”的原则，再把增加的耕地数量置换成为城市建设用地指标。

　　“增减挂钩”制度在全国许多地方都有，但通常只限定在县域范围内，难以解决大城市的土地紧张问题。而农村范围广阔的重庆，通过地票制，得以将农村的土地“飞”到城市。

　　有了地票制，重庆不再为缺地发愁。国家统计局数据显示，2013、2014年重庆征用土地面积分别为1,831.57平方公里、1,475.88平方公里。而同期北京的数据仅为35平方公里和14平方公里。

　　重庆政府旗下还有地产集团等‘八大投’公司，专攻土地整治，把土地整治以后再交给政府，政府再进行出让，源源不断地为市场供地。

　　说到重庆经济发展模式，不得不提黄奇帆，这个被称为“重庆CEO”的前市长在重庆履职15年，历任副市长、市长，为重庆打造出“电子制造业+固定投资”的双核驱动发展模式。

　　在他的带领下，重庆抓住沿海电子制造业内迁的机遇，先后引进了HP、富士康以及众多的上下游配件厂商，建立“渝新欧班列”，打通了从重庆直达欧洲的陆路贸易线路，在省去海路一半时间的同时，也使重庆跃升为全球重要的电子加工贸易基地。

　　现在，重庆是全球最大笔记本电脑生产基地，也是第三大手机生产基地。2017年，重庆手机产量为23,732.52万台，仅落后广东(82,750.13万台)和河南(29,658.35万)。

　　2016年，重庆电子业代替汽车，成为工业产值增长的第一动力，年产值4,999亿元，增长17.7%，对工业产值增长贡献率达到33.8%。

　　2017年，电子业产值突破6,000亿元，增长27.5%，对工业产值增长贡献率达41.3%，超越汽车成为重庆第一支柱产业，是全市GDP稳步增长的“第一抓手”。

　　重庆用短短的10年成为电子制造业高地，固然有机遇、区位、廉价劳动力、产业政策等原因，但低房价也有贡献，因为低房价有效地降低企业经营成本，吸引电子制造业进驻。

　　2015年，达到15,480.33亿元，占比到达峰值95%，是同年北京市固投额的两倍；

　　固投方向基本是清一色的基建，而卖地就成了最便捷的资金筹措方式。“八大投”既是重庆的土地收储平台，手上掌握40万~60万亩土地储备，同时也是重庆基建投资主体，主导了几乎全部的高速公路、桥梁、轻轨、大学城等基建。

　　但这种模式不过是债务驱动模式，必然产生高负债率，2012年重庆市政府债务率(债务与GDP之比)高达92.75%，居全国第二。

　　2014年重庆债务率下降到77%，债务余额按年减少1,090亿。再看一下2014年和2013年重庆市国有土地使用权出让收入，分别为1,665亿元和1,520亿元，增长9.5%和11.8%，而2012年重庆市国有土地使用权出让收入1,312.9亿元，仅增长0.3%。便可推出，债务的减少大概率是通过卖地来还。

　　现在，电子制造业的转移已基本结束，增量消失了；中央对地方政府债务和房地产的严控下，重庆还能否维持债务驱动模式是个问号，而开发商们忙着过冬，拿地意愿下降，一旦卖地收入减少，重庆的固投很可能熄火。

　　如果“电子制造业+固定投资”双核驱动不起来，经济增长必将下滑。而现在，这些问题正逐步成为现实。

　　重庆2018年上半年GDP同比增长6.5%，这一增速低于全国0.3个百分点，远低于去年同期的10.5%。其他数据同样不容乐观，工业增加值仅增长1.8%，去年同期为10.4%；固定资产投资增长5.5%，去年同期为12.3%。

　　虽然今年全国经济都受压，但惨淡的数据预示着重庆好增长已落下神坛。随着汽车和手机行业不景气，重庆两大支柱产业的汽车和电子难以独善其身，经济下行压力只会越来越大。

　　有人说，重庆也在积极谋求转型升级，部署了如智能制造、大数据、新能源汽车等众多高科技产业，一旦成功，重庆必将迎来新一轮的辉煌。

　　就重庆自身的实力而言，短板很明显。制造业创新能力不强、研发投入不足、中高端人才缺乏、技术对外依存度高、战略性新兴产业规模小、科技企业数量小、核心竞争力不强等等，每一个都是重庆转型升级的“拦路虎”。

　　曾经是全球知名的电子制造业基地，创造出“东莞塞车，全球缺货”的广东东莞，和重庆类似，早年都是引入为主，自主创新力薄弱，在2008年金融危机冲击下一度衰落。近年来逐步回升，转型升级首战告捷。除了自身的产业基础，更重要的是有旁边的深圳带动，华为研发、大疆创新等深圳科技企业相继入驻东莞，东莞也成为深圳科技创新的应用和成果转换地，同时也培养出OPPO、VIVO、步步高002251股吧)一大批优秀的本土科技企业，逐渐变身为科技创新型城市。

　　反观重庆，大学科研院所等智力资源算不上丰富，本土的高科技企业更是寥寥，所谓的电子制造业，不过是生产在重庆，研发、销售等高含量工作仍在外地，内生的科技创新动力310328基金吧)不足，周边又没有能带动自己的城市，转型升级，注定困难重重。

　　2016年末，黄奇帆卸任重庆市长，重庆正式告别“黄奇帆时代”。然而，和很多重庆人对市长依依不舍不同的是，房产投资客们却嗅到了房价上涨的味道。

　　2017年，重庆房价为10,083元/平米，同比增长21.85%。到2018年10月，重庆房价为12,592元/平米，同比增长24.8%，市场普遍认为这是重庆楼市报复性反弹。

　　但我认为，原来的“CEO”走了，新的“CEO”或许改变了经营思路，若不是重庆政府放开让房价上涨，很难想象过去多年被盖得严严实实的重庆房价会上涨。这可能也是重庆的无奈，过去的经济增长模式难以为继，房地产这个“夜壶”不排上用场，经济增长上哪找去，毕竟房价炒上去了，地才好卖，土地财政有了，过去那一套模式又复活了。

　　可一旦放开房价上涨，整个城市的经营成本必将上升，那些外来的制造业厂商，还会继续留在重庆吗？很难说，已经有不少工厂因经营成本上升而离开中国，高端的回流发达国家，低端的迁移东南亚，趋势难挡。

　　不过，不要忘记我们还有一个强大的中央政府，他说过要“坚决遏制房价上涨”。

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