集结千份购房者、百位业内调查问卷，立足宏观大势，全景把脉石家庄房地产市场走势。近日，搜狐焦点联合中国不动产研究中心河北分中心出版的《2015-2016 石家庄房地产市场分析报告》新鲜出炉。春节期间，搜狐焦点将从市场的供求两端为切入点，摄取这份权威刊物中的精华，为您还原最真实的石家庄楼市。

　　搜狐焦点“楼市快讯”报道：2015年的石家庄土地市场可以用“于平淡处见波澜”来形容：一方面，国有建设用地使用权供应有限，且以通过“招拍挂”补办土地手续的房地产项目居多；另一方面，仅有的“熟地”供应不仅引起开发企业的重点关注和自由竞价，其成交价格还对主城区的土地价格产生推动作用。

　　首先，房地产项目合法化进入高峰，全年通过“招拍挂”完成土地手续补办的房地产项目比较多。据中国不动产研究中心河北分中心统计，挂牌出让并成交的66幅（66宗）国有建设用地使用权中，有44幅（44宗）为房地产项目补办土地手续，占67%，涉及房地产项目37个。根据《石家庄市人民政府关于加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》，“土地具备收储和供应条件的，由辖区政府核实并上报市政府同意后，一律纳入今年（2015年）的收储计划，优先实施收储，未列入今年（2015年）收储计划的可追加列入”，并责成国土部门具体负责“未取得土地手续的项目”。在《2015年市区房地产开发建设违法行为专项整治处理办法补充规定》中，有关部门又对房地产项目办理土地手续给出具体规定，操作性较强。从目前来看，上述政策规定已起到引导作用，上半年有15个房地产项目补办土地手续，下半年有20个，速度有所加快。

　　不过，根据中共石家庄市委《关于巡视整改情况的通报》，全市共有134个违法违规项目被纳入到2015年的整改范围。与之相比，全年办理土地手续的房地产项目仅37个，存在较大差距。我们预计，通过“招拍挂”完成土地手续的补办，将在2016年的土地市场延续。

　　其次，市内四区土地价格保持高位运行。一方面，在全年成交的66幅（66宗）国有建设用地使用权中，有37幅（37宗）位于市内四区，其中35幅（35宗）的成交价高于300万元/亩。另一方面，上述国有建设用地使用权的平均成交价为625.14万元/亩。此外，石家庄土地市场的历史最高楼面价在2015年被刷新，即位于长安区的[2015]053号地（约6748元/平方米）；2015年的最高楼面价两次被刷新，即位于裕华区的[2015]046号地（约5113元/平方米）和[2015]053号地。高新技术产业开发区方面，土地价格保持稳定，除工业、科教用地外，国有建设用地使用权的平均成交价为288.65万元/亩；正定新区方面，土地价格略有回落，其国有建设用地使用权的平均成交价为151.73万元/亩。

　　我们认为，尽管高位运行，但市内四区的土地价格并不具备下降的基础，这主要是受土地价格上游的征地价格决定。根据河北省政府《关于修订征地区片价的通知》，石家庄主城区征地区片价为30.1105万元/亩，与2012年相比上升18%。

　　再次，商服用地的供应有所减少。在全年挂牌出让的79幅（83宗）国有建设用地使用权中，商服用地（含商务金融用地）17幅（19宗），面积为30.6790万平方米，约合460亩，占总量的10%。一方面，这与通过“招拍挂”补办土地手续的商业类房地产项目数量不多有关；另一方面，鉴于商业类房产库存压力较大，有关部门已着手进行适当调控。我们注意到，在2015年同期完成控制性详细规划动态维护的房地产项目中，已出现原有商服用地调整为其他类型用地的现象。

　　其四，“熟地”供应有所增加。在全年挂牌出让的79幅（83宗）位于市区内国有建设用地使用权中，有4幅（4宗）属“熟地”出让。截止2015年12月，已有3幅（3宗）成交，不仅全部引发开发企业的自由竞价，还以高出起始价或底价的价格成交。此外，正定新区亦有2幅（2宗）出现上述情况。我们认为，“熟地”供应引起自由竞价和高价成交，不仅使“熟地”周边的房产价值被重新估量，也使市区内的土地价值被重新估量，并将对部分区域的房产价格产生影响。

　　我们预计，“熟地”供应仍将持续。鉴于土地出让收入在石家庄市级财政中的重要性，有关部门加大“熟地”供应的意愿将有所增强。根据石家庄市财政局提供的数据，在2014年石家庄的政府性基金预算收入中，国有土地出让金收入占94%。

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