集结千份购房者、百位业内调查问卷，立足宏观大势，全景把脉石家庄房地产市场走势。近日，搜狐焦点联合中国不动产研究中心河北分中心出版的《2015-2016 石家庄房地产市场分析报告》新鲜出炉。春节期间，搜狐焦点将从市场的供求两端为切入点，摄取这份权威刊物中的精华，为您还原最真实的石家庄楼市。

　　分化，是贯穿2015年石家庄房地产市场的重要“标签”：住宅市场和商业地产处于分化之中，开发企业的销售情况和市场预期亦处于分化之中。

　　2015年的石家庄土地市场，尽管市区内有69幅（73宗）国有建设用地使用权挂牌出让，但仅有4幅（4宗）属“熟地”供应。

　　与往年相比，2015年石家庄住宅的成交水平较为稳定，商业类房产则显著上升；但开发企业的分化趋势有所加剧，是房地产项目兼并案例显著增加的原因之一。

　　商业地产方面，其隶属的非住宅成交面积出现了5.0%的同比上升，反映出全年的商业类房产销售情况整体向好。不过，一方面，预售非住宅的成交价格出现了9.1%的同比下降，反映出部分商业地产项目出现以价换量；另一方面，非住宅125.31万平方米的成交面积，与超过500万平方米的库存面积相比，反映出市场仍需要四至五年的消化周期。再加上证件、手续并不齐备的商业类房产未被纳入到统计范围，仍有潜在的商业类房产库存面积值得关注，库存压力依然不容乐观。

　　开发企业销售情况和生存现状的分化有所加剧。一方面，证件、手续相对齐备的房地产项目占据先机，而证件、手续并不齐备的房地产项目如不能迅速完成合法化，营销将受到很大影响。

　　购房人也在发生变化，特别是改善性购房群体持续活跃，具备复合条件，引入优质资源，能够满足多层次购房需求，并能提供良好居住感受的房产，其优势愈发明显。再加上购房人对物业服务和开发企业品牌的关注度有所上升，均反映出购房人正在出现的显著变化。

　　这种分化趋势已经引发房地产项目兼并、收购出现。在土地市场“熟地”供应有限，土地一级开发和二级开发被彻底剥离的背景下，对于资金相对充裕，市场预期更为积极的开发企业而言，利用生存现状出现分化介入和收购房地产项目，是储备地块，为未来两至三年提前布局的重要机遇。

　　“熟地”，顾名思义，即可以直接进场进行项目施工建设的建设用地。截止2015年12月，已有3幅（3宗）成交。然而，这3幅（3宗）国有建设用地使用权引起了开发企业的重点关注和自由竞价，部分地块的成交价格不仅创下了2015年土地市场最高楼面价的纪录，还刷新了历史最高楼面价的纪录。

　　“熟地”供应引发高溢价成交，不仅反映出石家庄土地市场秩序正在重塑，亦将对石家庄的土地价值产生较大影响。此外，“熟地”供应所产生的高溢价成交还将对未来两至三年的区域房产价格产生波动作用。一旦“熟地”供应进入常态化，高溢价成交增多，在时间上连续出现，在空间上连接成片的区域房产价格波动将进一步传导至全市的房产价格。

　　未来石家庄的“熟地”供应将有三个主要来源：第一，是老工业区工业企业搬迁腾退的地块，主要位于长安区；第二，是城镇棚户区改造；第三，是正定新区。“熟地”供应有望成为尚未进入石家庄的全国性或区域性开发企业介入的机会。

　　根据中国不动产研究中心河北分中心的统计，自2003年至2015年，石家庄的历史最高楼面价先后被7宗地块刷新，且全部属于“熟地”供应，在引发开发企业自由竞价的同时均以高溢价成交。这7宗地块建设的商品房，其首次开盘的销售价格往往是地块楼面价的3至5倍，土地价格其对房价的溢出作用可见一斑。而综合市场反馈信息来看，这种溢出作用亦在“熟地”周边的房产有所显现。

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