在广州（楼盘），邮储银行将个人住房贷款首套房申请利率下调为基准上浮10%，二套房申请利率不变仍为基准上浮20%。

　　在杭州（楼盘）工商银行601398股吧)和中国银行601988股吧)的个别网点，开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策；

　　在深圳（楼盘），部分银行首套房贷利率上浮20%下调至15%，而且房贷审批有所加快，最快一周就能放款。

　　这次下调的主要是首套房的房贷利率，多数由之前的上浮15%变成上浮10%。

　　以商贷100万，分30年期，按基准利率上浮15%， 每月要还5,762元。假如利率下调至上浮10%，每月只要还5609元。

　　今年以来，国家通过4次降准，已经向市场释放了接近4万亿的流动性，银行不用再去拆借了，资金成本低了，利率有了下调空间。

　　还有个原因，年底了各个银行为了完成放贷业绩，加速放款，房贷是比较安全的贷款形式，为了争抢房贷用户，所以利率下调。

　　民生银行600016股吧)：资料齐全审批通过后，最快两三天就能放款，之前需要排队一个多月。

　　中国指数研究院统计到全国17个城市成交量，9月份环比下跌8.1%，同比下跌22.2%，10月份成交量环比下跌14%，同比下跌11.5%。

　　易居研究院监测到，截至2018年9月底， 100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，也就是大概增加了 1260万平米，按一套房100平米计算，一个月增加了12.6万套房子。

　　库存增加对于开发商来讲意味着卖的少了，回款慢了，资金压力更重了，实际上从今年上半年开始，房企的资金压力就非常紧张，受房贷利率持续走高的影响，销售回款速度大幅下降。

　　保利：上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅 78.9%，同比下降3.5个百分点。

　　碧桂园：今年上半年销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%。而2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。

　　我查了几家上市房企的中期财报，发现大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减的现象。

　　万科：实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元。

　　碧桂园：上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

　　现金流的下降，会严重影响房企的运转和偿债能力，更糟糕的是目前房企的负债高的吓人。

　　恒大研究院做了个统计，截至6月底，不算民间融资，房地产企业有息负债大概是19.2万亿。

　　从今年起，这些贷款迎来了偿还期。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿。

　　进入2018年，对于房地产行业的信贷越来越严格，年初的资管新规明确规定，禁止银行理财资金进入房地产开发领域。

　　今年股市走势非常糟糕，从二级市场拿钱不再容易， 9月40家上市房企融资总额为443.11亿元，环比8月的602.73亿元大幅减少26.48%，创2018年全年度历史新低。

　　今年的境外融资给房企带来了很大的汇率波动风险，今年以来，人民币持续贬值，已经从年初的1美元兑6.3人民币，贬值到现在的1美元兑6.95人民币的地步，大大的提高了房企的资金成本。

　　所以，在国内严格调控房市和海外融资成本飙升的大环境下，房地产企业选择降价促销，加速回笼资金，是最快速最明智的选择。

　　鉴于房贷利率下调这个事，是部分地区、部分银行的做法，没有普遍性，不代表国家的调控会放松。

　　所以近期想买房的朋友们，不是很着急的话，可以先观望，因为短期来看，降价是大概率事件，国家调控房价的信心是坚定地。

　　根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。

　　调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

　　政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。

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