深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

　　据财联社电报，深圳中介昨天下午被紧急通知参会，要求二手房挂牌价不允许超过成交参考价。具体如下：

　　首先，我觉得这次“公布二手房参考价”这个新政是酝酿很久的，因为深圳市场最大的特点：一二手房倒挂，一手房长期是政策监管调控非常严格，限价，而深圳是一个存量房的市场，每成交三套有两套是二手房。所以说，看深圳市场的真实情况的话，还是要看二手房市场，它背后的资金、经济背景、人口，这些基本要素决定了价格上涨，这个是最真实的市场。

　　但是二手价格目前的状况远远高于新房价格，在全国也是拔得头筹的。所以怎么解决这个问题呢？

　　从协调全市楼市的统一市场调控角度来讲，这次推出的这个二手房的这样一个参考价，有助于统一市场，有助于引导市场走出这样一个差价带来的这个混乱，包括去年的这样一个代持啊等很多问题，这都是一个好的趋势。

　　但是，我觉得这个政策，因为它出来以后引起市场非常大的震动，特别像刚才谈到的，就是他对外解读的是这个参考价，他不是强制性的， 似乎仅仅是个参考。但是他又召集五家中介所谈到的，这个对外公布的价格不能高于参考价，那就意味着：以后我们在中介的这个门店上面，或者是网上所看到的这个价格，都是类似于参考价的这么一个价格，其实这样的规定已经超出了参考价的本来的意义。

　　除此之外，更重要的就是约束信贷政策。因为我们以前有一个银行评估价，那么现在这个参考价，和银行的评估价之间是个什么关系呢？ 未来可能出现什么情况：将来，银行评估价会向政府这次公布的参考价来靠拢，不管中介、买主、卖主达成什么样的价格协议，我（银行）只参考政府的参考价。当然银行自己也有评估价，这个两价合一。

　　最后的结果是，比如说你这个房子市场，中介给出的是一千万的一套价格，那我（银行）的评估价就700-800万，银行贷款只能按照700-800万来贷给你，那么这个贷款就会限制非常多，降低了贷款的成数，提高了首付比例，这个成交是没办法完成，因为你首付不够，没有银行贷款支持是没办法交易的。

　　所以，我觉得这个政策的初衷是很好的，也应该能朝着优化市场环境的方向发展，但是它的可行性，还需要市场检验。尤其是如何能让更多普通市民，在整个交易中间，既能够体现他的物业价值，同时又能够合理顺应政府政策导向，我觉得需要政策进一步研究的地方。我们肯定政策初衷是好的，但是也要关注市场的真实走向，我们都希望最终的发展是有利于深圳楼市的发展。

　　如果纯粹就是给出这个指导价，我自己认为影响不一定是非常的大，因为客户对于市场的了解，也不一定会接受这个指导价，就是一个市场价格。但是，假如说以这一套价格去制定下一步的政策，对于某一些市场行为做出一些引导的话，那这个影响就会比较大。

　　但是现在，因为今天我们看到的材料还没有说，有其他的相对应的配套政策，所以我们很难做出判断。但是我们预计应该后面还是会有相关的政策，跟这个指导价是有关联性的，到时候我们就会更明确知道这一次的一个影响。

　　就这个政策，第一我觉得他是确实也是必要的，因为此前的政策大部分是针对一手房这一块，那么对二手房这块的管理和调控其实是比较欠缺的，这次针对二手房的价格做了一个指导价，其实有利于整个市场形成一个稳定的预期，也有利于二手房市场回归理性。当然，关键就是看这个指导价是怎么使用。

　　如果说作为银行贷款的时候的一个评估价，就有利于控制二手房房价了，因为按照这个参考价来贷款的话，那贷款比例就比较低了，其实变相提高了二手房首付比例，如果这样，我觉得可能对市场的影响更大一些。

　　如果，把指导价作为成交价，如果这样的话就强制的降低二手房房价，不过我个人觉得这种可能性比较小。

　　首先，去年年底的时候我就有预期，深圳对二手房会进行相应的一些调控，目的还是房住不炒，稳定市场预期，同时解决新房二手房倒挂导致的打新热。

　　本次政策是组合拳的一部分，前面是对打新进行了一系列的约束，对首付、贷款、月供、虚假资料等方面进行了约束，现在这个就是对二手房进行调控。

　　去年年底的时候我就预期，深圳对二手房的政策很有可能就是限价，目前这个政策可以理解为二手房限价，虽然不完全是，但是可以这么理解。

　　至于影响怎么样，我觉得最重要是两个方面：一方面是中介不能发布高于房源指导价的价格，如果一些高价房源得不到宣传展示的机会，成交概率会降低。另一方面是接下来会引导银行二手房贷款，这个就杀伤力比较大了。

　　因为现在市场的真实成交价格是远远高于指导价的，如果二手房的贷款也按照这个指导价来进行评估，那实际贷款金额就会少很多，其实就是变相的大幅提高了首付，这个也是提升购房门槛，造成成交更难。

　　第一，从深圳房地产市场发展情况看，二手房此前确实有过炒作，形成了房价哄抬等乱象。深圳此次政策，有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。这也有助于确保深圳2021年二手房价格的稳定和市场预期的稳定。

　　第二，二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明。深圳此次发布，说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用，也是后续房地产长效机制的重要保障。

　　第三，十四五期间 ，一手房价格、二手房价格、租赁价格和土地价格将会建立更完备的价格披露制度，四个价格披露制度形成，将真正确保各地房地产长效发展。

　　预计随着深圳此次二手房价格数据披露后，全国其他城市也会积极跟进，值得期待。

　　就《深圳市住建局建立二手住房成交参考价格发布机制》集合其发布背景，分析了此次机制对于管控二手房价格的意义。

　　同天（2月8日），贝壳深圳 关于“深圳市住宅小区二手住房成交参考价格”新政的「十不准言行规范」，具体如下：

　　建立二手住房成交参考价格发布机制，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。

　　二手住房成交参考价格，由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

　　发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

　　恒裕滨城二期一期指导价11.6万/平，二期指导价13.2万/平，2月8日晚上，链家网上一期挂牌均价约24万/平，二期挂牌均价约28万/平；

　　海上世界双玺一二三期都是13.2万/平，2月8日晚，链家网上二手挂牌均价约21.8万/平；

　　半岛城邦三期才11.6万/平，然而在当天网上，链家网上挂牌均价为23.6万/平。

　　根据网友爆料，去年半岛城邦三期成交的170㎡，单价差不多25万，恒裕滨城二期就更高了，2019年的成交价就已经20万+/平。

　　以及深圳湾彩虹之岸，目前挂牌价17、19万/平，2019年的成交价就已经14.4万/平，指导价13.2万/平。

　　漾日湾畔，挂牌均价18.1万/平，最新成交价13.9万/平，接近14万/平，指导价只有10万/平，价差近4万。

　　另外还有很多小区指导价都低于挂牌价和成交价，像福田振业翠海花园、安托山花园一二期等参考成交价为13万+/平，龙华的莱蒙水榭春天5\6\7期和汇龙湾参考成交价9万+/平。

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