由于深圳新房限价，和存量住宅价格形成倒挂，打新热度被点燃，金九银十业绩尚可。新建商品住宅

　　深圳“七一五新政”发布后，存量住宅量价背离显著，成交均价仍持续上扬。具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为61,455元/㎡，环比上涨1.3%，连涨十七个月。住宅成交量颓势难改，连续三个月明显下滑。本月网签5,049套/44.8万平方米，套数环比下跌42.8%，跌破每月8,000套牛熊分界成交量，有退热的迹象。

　　10月，深圳新增预售深铁阅山境花园、峰境瑞府、嘉富宝禧花园、嘉富新禧花园、东关珺府、纯水岸花园（二期）等6个住宅项目，新增供应3,259套/33.01万平方米，套数环比下跌54%，供应量已连续两个月下滑。

　　10月份，由于光明区多个楼盘热销，深圳新建商品住宅均价为54,951元/㎡，环比下跌2.6%。

　　由于深圳新房限价，和存量住宅价格（61,455元/㎡）形成倒挂，打新热度被点燃，金九银十业绩尚可。新建商品住宅网签量4,617套/45.0万平方米，套数环比下跌5.2%。

　　银十接力，楼市保持较高的活跃度，成交项目主要集中光明区，玺云著花园成交463套/4.1万平方米，中海寰宇时代花园成交390套/3.6万平方米。其他热销楼盘包括中海汇德理花园、电建洺悦府、丁山河畔、佳兆业樾伴山等。

　　10月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90～130平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为48%。

　　300～500万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的47%，此总价段中90平方米以下面积段占比67%。300～500万总价段主力成交项目为光明区的玺云著花园和坪山区的恒大城。

　　500～1000万的产品占全市总成交套数44%，以90～130平方米面积段产品为主。500～1000万总价段主力成交项目光明区的中海寰宇时代花园和龙华区的中海汇德理花园。

　　截至10月底，新建商品住宅可售数量25,151套/243.05万平方米，可售套数环比下降7.0%。

　　预计下个月可能入市销售项目包括天健天骄、兆邦基端慧苑、佳兆业云峰汇、保利勤诚达誉都、深业鹤塘岭花园、华润城润玺、晗山悦海城、万科臻山海等22个楼盘。

　　新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

　　深圳新建住宅库存去化周期6.4个月，下行至近期新低，长期落在调控目标区间以下，本指标显示商品住宅严重供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

　　根据深圳住建局公示，在2020年四季度将有26,909套/247.67万平方米住宅计划入市，相当于是上半年总供应量的3倍还多，楼市供应将呈现“井喷”状态。

　　先行示范区综合改革试点实施方案正式印发，在深圳特区成立40周年的关键之际，中央赋予深圳更多改革自主权，无疑有着极其明确的信号意义。粤港澳大湾区、前海扩容、豪宅标准调整、放开港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕合作区解冻购房措施等利好如潮，“小盘优质”的深圳住宅市场表现一枝独秀，存量住宅房价收入比高达30.6，长期位居全国前三位。

　　深圳“七一五新政”发布后，存量住宅量价背离显著，成交均价仍持续上扬。具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为61,455元/㎡，环比上涨1.3%，连涨十七个月。

　　住宅成交量颓势难改，连续三个月明显下滑。本月网签5,049套/44.8万平方米，套数环比下跌42.8%，跌破每月8,000套牛熊分界成交量，有退热的迹象。“新政”豪宅标准调整，均价最高的南山区成交跌幅最大，本月成交量相对7月重挫64%。

　　10月，全市存量住宅销售总金额312.7亿元，环比下降44.1%，同比下降12.1%。相比新建商品住宅销售总金额247.5亿元，一、二手住宅成交总金额分别占据44%和56%的市场份额。

　　10月，龙岗区成交1,591套，成交13.96万平方米，成交套数在全市占比为32%，成交套数和成交面积均位居全市榜首。

　　根据世联EVS统计数据，10月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为91.5元/㎡，环比上涨1.1%，连续8个月上涨。

　　其中南山区商品住宅平均租金120.1元/㎡·月，领跑全市。福田区（107.4元/㎡·月）、罗湖区（81.9元/㎡·月）、龙华区（68.1元/㎡·月）分别名列第二至第四位。

　　深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2019年新增常住人口41.22万人，占同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的56%，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。2019年引进人才28万人，名列全国前茅，同样带来巨大的住房需求。常住人口中自有红本住房的占比仅仅30%左右，远远低于北上广的90%，租赁住房需求巨大。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。截至6月末，深圳金融机构（含外资）本外币存款余额接近9.4万亿，同比增长16.7%。虽然广深GDP之间差距在缩小，但汇聚资金的差距在拉大，全国的钱正在流向深圳。

　　中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

　　本月存量住宅租售比为672倍，静态租赁回报率仅1.7%。房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（已考虑空置损失），需要约58年才能收回成本。

　　衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。

　　与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限

　　10月份，深圳土地市场有13宗土地供应，土地总面积798,211平方米，规划建筑面积3,100,564平方米。

　　本月共有13宗土地成交，土地总面积369,641平方米，规划建筑面积1,328,417平方米，成交总价66.2亿元。

　　10月13日，深圳市土地交易中心迎来久违的热闹，中海地产、龙光地产、华润置地、安居集团、保利、招商蛇口、越秀等十余家开发商济济一堂，围猎4宗居住用地。经过1个多小时、近200轮举牌的激战，4宗地全部拍出，成交总价达49.4亿元。

　　深圳今年共成功出让14宗含住宅用地，其中有12宗均为人才安居住房用地，仅有两宗为普通商品住宅用地，分别位于前海和光明两大热门片区。此次居住用地拍卖中，则是两宗地为普通商品住宅用地，两宗地为人才住房用地。

　　4宗居住用地总规划建筑面积27万平方米，均对入市住宅均价进行了限定。位于龙华民治A808-0020、坪山马峦G11341-0137宗地的建设住宅类型为普通商品住房，采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让；南山南头T503-0063、龙岗宝龙G02302-0022宗地为人才商品房，出售的人才住房在一定年限内实行封闭流转。

　　其中，最引人注目的是位于龙华民治街道的A808-0020宗地。本宗地位于龙华区民治街道民康路北侧，14家企业参与竞拍，由中海出价30.85亿元（达到最高限制地价）竞得，需配建41,600平方米无偿移交政府的只租不售的人才住房，限定普通商品住房销售均价不得高于67,200元/㎡。

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