[上海房产系列聊天]市房资源局房地产权籍和交易管理处蒋慰如网聊房地产市场化

　　[主持人的线日开始，东方网将与上海市房地局就上海房产政策联合举办三场系列聊天，上海房地局的相关领导将就上海住房保障制度、优秀建筑保护、房地产市场化等三方面与广大网友进行交流，时间为每周四下午的13：30——14：30，欢迎广大网友积极参与。2005年8月4日（星期四）13：30——14：30，上海市房地产资源局房地产权籍和交易管理处蒋慰如做客东方网嘉宾聊天室，网聊房地产市场化。

　　[嘉宾蒋慰如]答：各位网友大家好，非常高兴能和大家聊一聊上海房地产市场调控的问题，也欢迎提出相关的问题。

　　[嘉宾蒋慰如]答：今年三月份，市政府出台了有关加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见，明确2005年要保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构，使商品住房价格涨幅进一步下降。

　　[网友娃娃]问：网上有分析文章称目前房地产开发的土地、资金，甚至劳动力，基本上都是非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。不知房地局如何看待这个问题？

　　[嘉宾蒋慰如]答：上海房地产市场从上个世纪末就开始进行市场化的培育，目前六类经营性用地已实行市场化的供应，即以“招、拍、挂”的方式出让土地。房地产开发企业国有的、民营的、外资的、股份制的都有，资金来源也是多途径的，有自有资金、也有境外资金、同时也有银行贷款等各方面的融资。所以，应该说上海的房地产市场通过多年的市场化的培育，已经基本建立起一个以市场配置资源的这样一种市场。

　　[嘉宾蒋慰如]答：今年5月份，建设部等七部委下发了“关于做好稳定住房价格工作的意见”，上海积极贯彻并结合上海的实际情况加以细化、深化，并着重在以下几个方面做好贯彻工作：一是严格城市规划调控，优化住房供应结构。主要是加快配套商品房和中低价位普通商品房的建设和上市进度。目前，配套商品房已经700多万平方米开工，中低价普通商品住房规划已落实项目的有1000余万平方米，在房源供应方面正在抓紧制定《上海市配套商品房和中低价普通商品住房管理试行办法》；二是严格税收征管，加大税收调控力度。明确个人将购买不足2年的住房转手交易的，全额征收营业税。个人将购买超过2年的非普通住房转手交易的，按售房收入减去购买房屋的价格寺后的差额征收营业税。同时，对购买非普通住房的，按3%征收契税。三是明确普通住房标准，合理引导住房建设与消费。根据七部委的规定，结合本市实际，于5月31日向社会公布了本市享受优惠政策的普通住房标准，即需同时满足以下条件：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在140平方米以下；（3）实际成交介低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，在内环线元/平方米、内外环间的低于10000元/平方米、外环以外的低于7000元/平方米；四是完善住房保障体系。建立分层次、成系统的住房保障体系，“双困”以下的家庭主要是通过扩大廉租住房的受益面（05年扩大到1.8万户）解决，“双困”以上的主要是通过继续实行公有住房租金优惠政策加以解决。五是打击违规违法行为，整顿房地产市场秩序。今年4-6月，房地、工商、物价等部门开展房地产市场专项整治，取缔了一批无证、无照的房地产中介企业，注销了一批违规房地产经纪人的执业资格证书。

　　[网友army]问：先有美国热钱，现有日本来沪炒房团，内外资买房如再不加以区分或控制，上海变成美日殖民地不久矣！！

　　[嘉宾蒋慰如]答：经过99年的内销商品住房归并，2001年内外销商品住房并轨，2003年取消境外个人、单位购房限制后，上海房地产市场已对外开放，特别是我国加入WTO后，房地产业作为现代服务业，应当按照世贸规则对外开放。近几年来，境外单位和个人在上海的购房量占总的房屋交易量的5%左右，没有出现大幅攀升的情况。

　　[嘉宾蒋慰如]答：今年国家和本市出台了一系列调控房地产市场的政策措施，从实施的情况看，已初见成效，商品住房价格涨幅已有所回落。今年1-6月份，价格指数环比上涨5.1%。

　　[嘉宾蒋慰如]答：对房地产市场的调控不是从今年开始的，上一轮的房地产市场调控是从上世纪90年代中后期开始的，根据当时的情况，调控的主要政策措施是：培育房地产二三级市场、鼓励住房消费。本轮房地产调控主要是针对房地产市场出现的新情况、新问题（价格涨幅较大、中低价普通商品住房供应量较少、投机性购房有所上升等），通过运用财税、金融、法律、行政等多种手段，区别对待、分类指导，增加面向普通居民的中低价商品住房的供应，规范投资、抑制投机，保持房地产市场稳定、保持住房价格稳定。

　　[嘉宾蒋慰如]答：由于房地产市场是一个非完全的市场，市场配置资源的功能有时会“失灵”，因此需要政府加以调控（市场经济发达的国家政府也调控房地产市场），调控房地产市场有金融、财税、法律、行政等手段。2004年本市实行的期房限转、新建商品住房销售网上备案和登记制度是法律和行政手段；2005年3月份央行取消购房贷款的优惠利率，上海市银行同业公会出台的对购买第二套以上的住房，提高贷款利率和首付款比例，财税部门5月份出台的有关对购买不满一定年限转让的住房增收营业税，这些政策是金融和财税的调控手段。目前的市场情况反映，调控是有效果的。

　　[嘉宾蒋慰如]答：调控房地产市场的政策措施实施以来，目前市场已由较为火爆转为理性观望。投机性购房已基本抑制，同时自住性购房也受到一定影响，出现了观望的局面。我们认为，对房地产市场采取调控措施后，市场出现暂时的观望是正常的，经过一段时间“盘整”，买卖双方的心理预期会达到“平衡”。上海房地产市场是由实实在在的需求支撑的，既有市民改善居住条件的需求，也有因市政建设的动拆迁需求，还有作为国际大都市的境外需求。当前，调控制房地产市场除了抑制投机以外，还要继续鼓励自住性购房需求。因此，上海房地产市场会保持健康稳定的发展态势。

　　[嘉宾蒋慰如]答：由于时间关系，许多问题无法回答，希望下次能够继续聊。谢谢大家！

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