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　　展开全部澳洲贷款利率正处于历史最低水平，加上澳币在国际货币市场上的走弱，这两个因素的同时作用使得越来越多的投资者都希望在自己还有能力负担之时，进入澳洲房产市场，坐等将来的房产升值。

　　不过，很多在澳洲贷款购房的投资者都发现，银行在对房产进行估价时，有时候会与合同价格不一样；这其中有的估价高于合同价，这个对投资者来说是愿意看到的，但令投资者担心的是有时候估价低于合同价，他们在疑虑为什么的时候，同时也在担心，低估是否代表自己买贵了。这里就和大家说说关于“银行估价”和“物业市场价”的那些事：

　　市场价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。换句话说，就是买家愿意出售，而卖家愿意出让的真实价格。

　　估价，只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。凡是预测，就不会绝对准确。就算估价师再专业，也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。

　　所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。一个是客观存在的，另一个只是主观预测。

　　估价是一件非常专业，且非常有难度的工作。因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的，没有任何一个物业和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置、楼层、方位、噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

　　在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。比如悉尼，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。

　　众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。

　　那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢?那就是估价。说白点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。

　　前面提到估价的难度，也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。估价时，要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都都会不同。

　　因此，当一个物业估价高于预期或合同价时，我们投资者固然会很高兴看到；但当一个物业估价低于预期或合同价时，也不必太过恐慌，因为估价并不能客观反映真实的市场价。其实，目前物业低估只是被扩大了的一个现象而已。作为投资者，应该了解这个现象的存在而准备出一部分额外的资金来应对，量力而行，理性看待。

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