原标题：500个热门小区最新房价出炉 昆明二手房库存11万套，面临“高库存”风险

　　近期，诸葛找房发布的市场数据显示：2019年12月份，昆明二手房房源量环比增长39.41%，达113575套，市场均价14105元/㎡。2018年昆明常住人口达685万人，只比前一年增加了6.7万人。这113575套二手房足够6.7万新增人口人均购买1.695套。这还只是二手房数据，不包括新房。继续如此，新增二手房将持续走高，后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

　　按易居发布的报告，截至2019年11月底，全国100个城市商品住宅库存总量47359万㎡，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据来看，当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势，库存压力逐步增大。

　　在库存增加的同时，按国家统计局发布的2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70城二手房方面，有接近一半的城市二手房价格环比下跌，包括热点城市北京、广州、天津、成都、青岛、武汉等等。

　　虽然库存增加，但按国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，昆明11月二手房环比上涨0.6%、同比上涨7.8%。相比10月份，昆明二手房宅的环比涨幅为0.3%，到了11月份，环比涨幅就已到了0.6%。不过，同比涨幅相同。

　　当下仍处在严格调控之下，新增二手房仍在持续走高，后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

　　诸葛找房市场研究员姜国君分析，12月份，昆明二手房源明显回升，市场逐渐回归常态，但与2018年同期相比仍显不足，说明市场增量处于合理区间。楼市经过了几年的承压以后，目前仍然面临调控持续严格、资金监管收紧、市场分化加剧的局面，但同时看到2020年楼市的局部转机，其中西部地区发力的可能性要大一些。以昆明为例，城市格局扩大，市场稳健发展，生活及买房压力比超特大城市要小，房地产开发以及市场行为将得到一定的关注和倾斜，房价也将得到有效支撑。然而，基于库存压力确实存在，去库存诉求仍然比较强烈，预计房价上涨空间有限，稳中小进将成为2020年的发展趋势。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，包括昆明在内，今年全国100个城市库存预计会缓慢上升，但不同月份可能表现不一样。比如上半年预计市场仍是以降温为特征，房企或依然会加快推盘，这会导致库存上升速度更快。而到了下半年，预计政策面开始宽松，库存上升速度放缓，库存压力有所释放。

　　预计今年70城二手房价下跌月份数将多于上涨月份数，全年环比涨幅以负值为主，年中前后可能见到跌幅最大值。

　　主要原因：一是从市场规律看，截至2019年11月，本轮房地产周期房价已经上涨了五六个月，相比过去几次短周期时间更长，幅度更大，因此也必然会经历较长时间的房价调整阶段。二是本轮房地产周期跟以往有所不同，商品住宅库存去化明显但并未明显回升，整体水平不高；同时，整体货币环境从2018年就开始趋松，本轮影响CPI上行的核心因素主周期预计将在今年下半年回落，届时货币政策将有更大的空间，年中左右房价可能跌幅收窄。综合考虑，在当前“稳”的预期下，房价最大跌幅较难达到2014年下半年的水平，房价调整将相对缓和或者经历更长的盘整时间。

　　亦有业内观点认为，库存增加而导致价格下跌，必须要达到一定的临界值才行。根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36－18个月的，要适当减少供地；18－12个月的，维持供地持平水平；12－6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12－6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

　　从最新的数据：昆明去化周期6.3个月来看，昆明尚处于安全地带。而且，随着国家《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》和《云南省公安机关户籍业务服务指南》的实施，人口将持续涌入昆明这样的省会城市，有人就有需求。可以肯定的是，在未来的一到两年内，房价不会大跌，但同样不会大涨，维稳是常态。

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