作为对接上海“第一站”，苏州市昆山市花桥板块曾是承接上海楼市置业需求溢出的重要区域。过去几年间，在上海等周边城市投资客的追捧下，花桥“地王”频出，其

　　《华夏时报》记者近日实地走访花桥板块发现，花桥众多在售项目推出了花样繁多的优惠活动，以“人才购房”打通限购障碍，更以“送面积”来吸引置业者。但尽管如此，不少项目的销售情况仍不容乐观。

　　业内人士指出，花桥降温已久。由于前期需求存在透支后期增长乏力，花桥市场将延续调整态势。上海中原地产首席分析师卢文曦认为：“现在是休养生息，自己慢慢调整，等真正自住的人多起来，市场才会好。”

　　随着苏州调控的持续升级，有着“上海后花园”之称的花桥板块，其楼市热度正一降再降。仅从新房市场来看，根据卢文曦提供的新房成交数据，尽管今年“金九”期间曾短暂回温，但花桥楼市整体热度不高：7月份花桥共成交729套新房，为全年最多。相比骤降的8月，“金九”期间花桥成交量为641套，但10月直接“腰斩”，仅成交315套新房，价格也较9月微跌。而根据昆山市房产交易管理中心发布的预售公告，《华夏时报》记者不完全统计，今年1月至今，花桥镇共有18个项目拿到了预售证，但去化率多在30%左右。

　　在近期的实地走访中，《华夏时报》记者发现，目前花桥在售项目几乎都推出了花样繁多的促销、优惠举措。但在“房住不炒”的大环境下，楼市依然寒意阵阵。

　　“花桥冷了很久了。”11月12日，在11号线终点站花桥站，分销中介李波(化名)向《华夏时报》记者介绍，从2018年初至今差不多2年时间中，自己一周仅能接待三四个看房者。而在2015、2016年间，几乎每天都有好几组看房者，“忙不过来”；成交方面，目前一个月差不多可以成交两三套，“这是之前1周的成交量”。

　　在李波的带领下，《华夏时报》记者来到位于花桥镇西环路上的滨江·裕花园。之后约40分钟内，偌大的售楼处仅有记者一名看房者。置业顾问表示，该项目为现房简装，且有不少69-72平米的小户型，总价较低，所以颇受刚需及投资者欢迎，但其也坦言“现在没有一期卖得快了”。为了让记者尽快决定购房，该名置业顾问主动提出可以给到总价九八折的优惠。

　　距离滨江·裕花园不远，象屿都城售楼规模较前者约大了4倍。但在数十分钟内，记者也只看到一对购房者在与销售交谈。置业顾问向记者解释说，这并不是售楼处的常态。由于大多数看房者都是刚需，“平时要上班，周末售楼处人山人海”。

　　象屿都城的均价目前为23000元/平米。置业顾问称，如果客户在3-15天内付清首付，将可享受总价九五折的优惠，同时可额外获赠软装一套(需向公司申请)。看房结束之后，李波反复提醒记者，如果确定购房，通过他这边来付款，还可以有更多折扣。

　　值得注意的是，两个项目均“有买有送”。据悉，除了“飘窗全送”，设备平台也均被作为赠送面积。在滨江·裕花园，69平大一房的户型可赠送约2平米的设备平台；而在72平米的一室两厅户型，设备平台的面积甚至高达8平米，相当具有吸引力。在宣传手册上，记者看到设备平台被标注为“灵动空间、生活杂物、储存间”。而在象屿都城，记者同样被告知交房后可以自行改造设备平台。面对记者“是否违规”的疑问，两个项目的置业顾问均保证“没问题，已经通过审批了，花桥所有的项目都这样”。

　　不仅如此，对于外地人在花桥被限购的问题，上述两家项目的置业顾问及李波等人也明确表示“不是难事”。据介绍，本科学历以上的购房者可以通过人才购房或人才落户的方式购房。如果由项目代办，大概需要2万元的费用；如果不着急拿到现房，可以补缴两年社保，不过需要约4万元，且需要等待2年时间。而此前的7月25日，苏州调控再度升级，其中购房条件调整为“应提供自购房之日起前3年内，连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险(城镇社会)缴纳证明”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者强调，“包装人才”、“代缴社保”都是违规行为，对购房者而言，存在较大的风险。面对这类违规现象，各职能部门要加强监管和执法力度，而购房者也要拒绝诱惑。

　　“我印象中很早就降温了。”卢文曦告诉《华夏时报》记者，实际上从2016年起，随着调控政策的愈发严格，花桥楼市就没有之前那么火热了。到今年7月底苏州楼市调控升级，对花桥的影响就更大了。其认为，根据记者走访的情况，即使可以通过人才落户打通购房屏障，市场也依然没能像以前一样火热，说明花桥楼市的“冷”是深层次的、长期的。“前面一波炒太高了，都是投资客，市场上实际的购房需求没那么高。政策一降温，花桥楼市彻底‘歇菜’了。”

　　与卢文曦看法一致，58安居客首席分析师张波也认为，花桥楼市降温主要在于“大环境影响，环沪投资的需求在明显减少”。其称，尤其是在上海降温的大背景下，不少购房者已经将目光重新放回上海。

　　严跃进则认为，实际上目前花桥板块的房价已经偏高，已经减弱了投资客的兴趣。而其他环沪板块的崛起，也是造成花桥楼市趋于冷清的重要因素。“在环沪城市中，嘉善、汾湖、湖州等地区的投资机会近年不断增加，也吸引走了很多投资客的资金”。在采访中，置业顾问及中介均向记者确认，来自上海的投资客的确大幅减少。但象屿都城的置业顾问强调，实际上开发商更欢迎普通购房者，这对项目的人气和未来的物业管理都大有裨益。

　　“现在是休养生息，自己慢慢调整。”卢文曦认为，由于前期需求存在透支致使后期增长乏力，花桥楼市短期内还将延续调整态势，“等真正自住的人多起来市场才会好”。

　　那么如何才能吸引真正的购房者？业内人士普遍认为，这需要花桥提高自身的实力。但张波强调，对花桥来说，增加实力不可能一蹴而就，短期来看并不能起到直接作用，“还是要看大环境，尤其是房产降温的情况下，外溢需求的同步减少无法避免。”

　　从目前的发展来看，由于通过11号轨交直接连通上海，花桥在环沪城市中的认可度依然颇高。而现在，苏州市轨道交通第三期在建的S1线号线号线站)也成了在售项目的火热卖点。

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