今天(5月13日)，新京报记者获悉，美国证券交易委员会官方网站当地时间5月10日公布了中国指数研究院(简称“中指院”)的招股说明书，这意味着中指院从搜房房天下分拆上市进程已经进行到最后关键环节。

　　招股书显示，2018年，中指院总营收为4.21亿元，中指院的收入构成分为信息和分析服务收入及营销服务收入。其中，2018年，信息和分析服务收入为2.06亿元；营销服务收入为2.15亿元，两部分收入占比较为平均。

　　从财报上看，中指院运营利润较高，2018年运营利润为1.89亿元，净利润为1.65亿元，毛利润为3.33亿元。截至去年底，中指院持有的现金和现金等价物总额为1.64亿元。

　　从业务构成来看，中指院跟易居企业服务集团旗下克而瑞机构的业务颇为类似，但克而瑞相应的财务数据并没有独立公布。

　　官网资料显示，中国指数研究院是整合中房指数系统、房天下研究院、中国房地产TOP10研究组、中国别墅指数系统等研究资源，服务于中国商业经济的研究机构。下设指数研究中心、TOP10研究组、数据信息中心三大体系和华北、华东、华中、华南、西南五个分院。中指院及其在中国设立的子公司和分公司建立了庞大的CREIS数据库，涵盖了土地、住宅和商业地产项目的信息。

　　和硕机构首席分析师郭毅点评称，中指院的主营业务，主要还是基于行业群雄割据状况下，一些中小房企对业绩提升有迫切要求，同时在全国扩张中，对其他城市的了解程度并不高，需要第三方数据平台给予一些市场、产品研发的经验。

　　分拆中指院上市，对母公司房天下来说，或许是一个可以提升估值的利好消息。“在经营较好的状况下，实现与房天下的分拆，中指院单独上市是个好时机。”郭毅表示，房天下本身业务，经过由内容端到营销端，再回归至内容后，主营业务有所影响，在此背景下，中指院单独分拆，给房天下整体业务架构提供更强的支撑。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，中指院属目前咨询机构中专业度较高的机构，其上市利好扩大其品牌影响力，尤其是从这两年搜房或房天下的发展来看，“中指院”本身是其较好的平台，其市场认可程度也较高。

　　严跃进同时强调，从咨询机构来说，未来竞争的核心，需要包括数据资源的完备性、研究报告的精准性、市场影响力的扩大等内容，这都是企业上市后需要把握的内容。

　　不过，分拆之后，中指院如何突破传统的盈利模式，以给投资人想象空间是上市面临重要的问题。

　　薜荔房互机构创始人、和互联网研究院院长相国良分析称，数据业务的商业模式、收入，目前看是成熟、清晰的，但最大的问题是，未来的想象空间从哪里来。从财务上看，收入的增长空间在哪里，未来是个问题，“新房市场未来趋势是减量发展，而这些数据机构的主要收入都来源于新房领域，存量房交易的数据变现，又看不到成熟的模式。”

　　基于此，相国良认为，研究和数据机构在国内依然面临很多的限制因素，上市不一定是最好的选择。

　　在郭毅看来，中指院目前的经营利润虽然比较高，但从目前服务内容来看，还缺乏可持续发展的增长空间。

　　之所以这么说，郭毅进一步指出，随着全国各个城市信息的公开、透明，对互联网技术应用得更为充分，全国化的房产信息在全国层面上会进行统一的收集与整理，未来可能会形成一个政府背景的信息输出平台，在此背景下，中指院目前掌握的信息数据，或不具备数据与研发方面的竞争力。

　　从房企层面上，已从过去群雄割据，到领头房企占据绝对优势的市场格局。在此背景下，郭毅指出，房企本身就具有强大的市场研究与分析平台，因此，对中指院的依赖性会逐渐减少，这对于中指院未来长远的营收与利润，是个利空因素。

　　值得注意的是，中指院在招股书中还表示，未来将使用大数据和创新技术增强中国商业地产市场的实力，“我们也在拓展其他与商业地产相关的服务，以抓住中国商业地产快速发展所带来的巨大市场机遇。 ”

　　不过，商业地产咨询服务并不是一个新的市场领域。郭毅表示，目前很多商业机构已深耕商业地产领域多年，也有不少专注智慧房产和数字产业化的企业，为商业地产整体业态提升以及动线改善，提供具有前瞻性的技术手段，比如通过人群定位，测算流量、动线和最佳业态分布等，用互联网的方式提供解决方案。基于此，郭毅认为，中指院商业地产的探索与拓展，也可能面临不小的市场竞争与挑战。

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