众所周知，珠江新城作为广州第一CBD，板块经过20多年的开发，可用土地已为数不多，但在东北角仍存在一块38万平方米的空地——广州赛马场。曾经的广州赛马运动盛极一时，而应赛马热而生的跑马地花园却在房价飞涨的10年中跑不赢板块内的其它小区，成就了不少珠城刚需，这究竟为何呢？本期楼评，我们请来了在跑马地深耕多年的裕丰地产卢店长，为大家介绍珠江新城东的热门小区——

　　跑马地花园是由广州马会地产1998年拿地开发的花园住宅小区。顾名思义，当时开发商趁广州兴赛马热开发了该盘，曾引起一段购房狂热，但后来政策改革，赛马项目搁浅，马场成为历史。

　　跑马地花园则因为均价区间4.8-6.2万/㎡，成为了珠江新城东板块的刚需置业热点，毕竟对比珠江新城东其它楼盘6万起步的高价确实是价格洼地。

　　小区向北与暨大附属医院隔路相望，东北临近黄埔立交，西侧则是著名的广州赛马场。均价低原因有三：一是楼龄比较老；二是靠近黄埔立交，受噪音影响较大；三是相对珠江新城其它楼盘地段较边缘。但毕竟处于珠江新城板块，学位也不错，对想要置业珠江新城东的刚需来说十分友好。

　　小区共13栋住宅1182户，分别为：凯桦居、凯楠居、凯怡阁、凯悦阁、凯泓阁、凯浩阁、凯榕阁。其中凯榕阁为公司房，不对外出售。13栋住宅与马赛公寓一起围成花园，中央则是瀑布广场和幼儿园，因此虽然北面楼栋会受噪音影响，但内部其实还相对安静。

　　交通：临近黄埔大道立交，驾车出行便利；距离地跌5号线米，两站可到珠江新城。

　　教育：小区处于天河市第一实验小学地段范围，小学对口直升的广州市天河中学初中部是省一级学校，在天河区排名靠前。另外，小区内的跑马地花园配套幼儿园将从2019年下半年开始升级为公办幼儿园。

　　商业：距离珠江新城商圈较远，到最近的集中式商业太阳新天地购物中心，步行需约10分钟左右；小区自身商业氛围较弱，临街店铺多为餐饮小店和生活超市。

　　休闲文娱：虽然从小区步行到珠江公园需约1.5km，距离稍远，到珠江也有一定距离，但仍有许多居民会慢跑到这两地。此外，小区西北即是暨南大学，文教氛围非常浓郁。

　　南向端头位置的户型要好一点，价格也更贵。户型由香港设计师设计，方正紧凑，基本不浪费空间。

　　主推63-74㎡两房和102-107㎡三房户型。其中A/D座户型结构对称，B/C座对称，南向看花园，北向看幼儿园，四面楼栋将噪音遮挡，因此十分安静。

　　主推113-125㎡三房户型和90.88㎡舒适型两房。其中A/D座户型结构对称，B/C座对称，北向看花园，南向看空地，但若未来南边空地有规划落地，届时会有一定影响。

　　凯怡阁和凯悦阁靠黄埔大道，位置相对差些。北面户型直面黄埔大道，受噪音影响较大，并且与暨南大学附属医院隔路相望，一些老广州比较忌讳。两栋共23层，3梯8户，户型面积段跨度比较大，从54㎡两房到140㎡的四房（+工人房）都有分布。总体而言，小户型基本都面向黄埔大道，大户型则朝南看花园，噪音影响较弱。这两栋楼层高，户型多样，业主放卖较多。

　　类似的户型在两栋的端头位置都有，但这个户型位置最好，避免了直面大道与医院。同时该户型为99㎡小三房，实用性强，因此比较受欢迎。目前有中层房源在售，业主直降40万，总价500万。

　　和珠江新城东板块的其它小区相比，跑马地花园楼龄稍老，靠近黄埔立交，北面两栋会比较吵。小区内的业主多在附近工作，例如：华侨医院的医生、暨南大学的老师、广电和广发证券的职员，住户素质都不低。另外，小区与周围其它地方相比租金处于低位，因此也吸引来了不少在CBD工作的租客，2房租金5000-6000元/月左右。

　　小户型成交活跃，很多在珠江新城CBD工作的年轻人会选择总价低的小户型作为过渡性置业。

　　13号线线二期东起首期黄埔区鱼珠站，西至白云区朝阳站，二期的建设公告去年6月已发布，预计2022年开通。届时将设暨大站，小区将实现出门乘地铁，便利性将大大提升。

　　珠江新城寥寥无几空地的赛马场，占地面积38万㎡一度作为汽车城使用，历经广州20多年发展变迁，见证CBD从无到有。2014年4月1日，赛马场汽车城关闭，政府收回用地。这块黄金地一直被多方利益觊觎、博弈，一度可能成为大学校园、专业足球场，甚至高级商住楼。另外小区南部也有一块空地，目前临时作为篮球场用。可以说，跑马地花园周边的规划还是很有想象空间的。

　　总的来说，跑马地花园主要优势在于：位于珠江新城范围，是片区的价格洼地；其次是未来跑马场的规划落地，或将为跑马地花园带来潜在的利好。从面积段和价格来看，小区内小户型多，学位也还不错，比较适合刚需家庭。另外，小区近珠江新城CBD租赁需求较旺，业主以后换住放租，租金回报也可观。在售房源推荐

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