房住不炒的市场主基调下，上海楼市归于平静。11月上海新房供应量大幅减少，成交面积约70万平方米，仅较10月及去年同期有所回升，但从历史数据来看，11月上海新房市场仍较低迷。不过值得注意的是，在11月上海新房开盘认筹率刚刚及格，均价4万多的刚改产品卖不动的情况下，“10万+”豪宅市场出现热销场景，其中徐汇滨江的云锦东方和浦东源深的中企滨江悦府的开盘认筹率均超过100%，成为认筹率排行榜的前两位。

　　据房掌柜统计，11 月，上海地区共有 17个新盘入市，合计推出房源约 4475套，新增楼盘均价49554元/平方米。

　　值得注意的是，11 月上海新房市场供应量大减的同时认筹率也不高。上月入市的 17 个新盘中仅有 8 个新盘公开摇号并公布结果，这 8 个楼盘共推出房源 2028 套，收获了 1092 组有效认筹，平均认筹率仅 65%。

　　11月新房整体认筹情况不佳，主要是盘古园府、中冶上河雅筑和绿庭尚城璟悦3个项目认筹率过低，认筹率人别为36%、19%和17%。而3个项目均为刚改类产品，项目均价4-4.5万/平方米，甚至是本月公开摇号开盘项目中均价较低产品。

　　另外，11月仍有9个楼盘未公开摇号，大多是因为认筹数不高，经相关部门同意后不公开摇号，若全部公示开盘结果，平均认筹率或将更低。

　　难得的是，在整体认筹不佳的情况下，徐汇龙华板块的云锦东方和浦东洋泾板块的中企滨江悦府均获得了超出100% 的认筹率，证明了自身实力。

　　具体来看，云锦东方二期于11月16日开盘，推出82套406-480㎡大平层和少量顶复，均价10万/平，总价最高一个亿。最终该项目收获认筹111组，认筹率高达126%，开盘当天仅剩3套顶复和底楼，其余全部售罄。

　　另外中企滨江悦府推出112套160㎡-210㎡的3-4房，均价11.53万元/㎡，认筹客户113组，认筹率超100%。

　　值得一提的是，11 月入市的 17个新盘中，宝山区占据 4 个，分别是宝山张庙板块的的大华公园城市、宝山大场板块的大华朗香臻园、宝山杨行板块的中冶上河雅筑和宝山罗店板块的中建阅澜山 ( 未公开摇号 ) ，共计推出1392套房源。从认筹率来看，大华公园城市和大华朗香臻园认筹率不分伯仲，分别为 78%、77% ，而位于杨行板块的中冶上河雅筑认筹率仅19%，另外罗店板块的建阅澜山未公开摇号，大概率是认筹情况不佳，申请不摇号。

　　2019年下半年上海楼市逐渐迎来豪宅的供应高峰，据上海第一太平戴维斯数据显示，2019年前3季度，备案均价8万/平方米的项目共计31个项目开盘，其中内环内有18个项目开盘，认筹率高达92.46%，开盘去化近58%。

　　2019年前三季度单价8万以上高端住宅认筹情况（来源：上海第一太平戴维斯）

　　10、11月上海也有不少豪宅项目入市，其中云锦东方、八埭头滨江园、中企滨江悦府、等多个项目已相继入市。

　　高端市场供应趋于平稳，12月仍会有大量高端产品等待入市，包括瑞虹新城八期、海珀外滩、锦绣里、苏河湾二期、中兴路壹号等项目，新房产品增强入市，并且项目单价均在10万以上，总价区间重叠，豪宅市场竞争尤为激烈，各家房企将面临去化压力。

　　当然没对于买方来说，未来大量房源加推，供应量充足，产品类型丰富，户型分布合理，总价区间跨度大，选择范围广，是购房决策的好时机。

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