1月8日，诸葛找房数据研究中心发布了2019年第1周百城二手住宅挂牌均价报告。

　　1、随着调控的持续，二手住宅市场热度继续下降，2019年首周百城二手住宅挂牌均价延续2018年末的下跌趋势，跌幅趋稳。其中，上涨城市41个，平均涨幅0.34%；持平城市1个；下跌城市58个，平均跌幅0.73%。

　　2、分城市等级来看，一线、二线、三四线城市挂牌均价均持续下跌，一线城市领跌，二手住宅挂牌均价56755元/平方米，跌幅达0.53%。二线城市价格继续下降，挂牌均价18250元/平方米，均价环比下跌0.40%，跌幅与上周几乎持平。三四线城市受部分城市政策调整影响，跌幅有所收窄。

　　在领跌的一线城市中，上海二手房的降温趋势最为明显。上海中原地产数据可见，上海二手房市场已经低谷运行了1年多。

　　2018年各月的成交量也没有了往年的势头。纵观全年，其二手住宅成交量最多为3月份，这离不开3月为需求集中释放期的原因，但持续时间仅保持一个月。 而且传统的销售旺季“金九银十”也并未出现。

　　在年底之际，成交量从11月开始有所回升，但与之前的3月份相比，仍然存在差距。

　　从上图可见，2018年上海二手住宅各月的合同成交均价从6月开始呈现出下滑的状态，一直持续到10月份，价格才逐渐稳定。同时成交量也有小幅上涨。

　　和新房相对固定的价格相比，二手房的议价空间相对灵活。相应的，一个城市的二手房议价空间也就反应了二手住宅市场的起伏波动。在如今的行情下，买房的议价范围在哪个区间合适？可以同样以上海的二手房市场为例来看。

　　从去年8月开始，上海的二手房挂牌量一直在持续增多，但由于新房供应量也呈现出大涨的趋势，12月份上海有超40个楼盘获得预售证，所以在新房供应需求分流的影响下，二手房价格持续面临下降的压力。安居客数据显示上海12月二手房均价 49464元/m，目前2019年1月二手房均价为49351 元/m，环比上月下跌 0.19%。

　　了解了均价之后，具体到买家看中的某小区楼盘，怎样确定议价空间，这里可以给大家介绍一招通行路数：

　　首先是明确自己所购小区的挂牌价最低房源的价格，原因是这套房源的价格是该小区均价的指导价。中介在推售房子的过程中，首先主推的是该房源，看房的时候，重点关注这套房子准没错。

　　如果在这套房源已经成交的情况下，那么在1-3月之内，之前那些价格过高且有意愿卖出的二手房，其业主会出现降价的行为，出现的空间幅度就是可以还价的空间。

　　例如，一套价格为52000元/㎡的标杆房，在它已经卖出的一月的情况下，同一小区里有一套房源将之前的标价56000元/㎡降低为55500元/㎡之后，我们还有议价空间为55500-52000=3500元，真实的议价空间甚至可以达到6.25%！

　　以去年11月为例，一份来自贝壳研究院的数据显示，当月上海链家二手住宅成交案源议价空间为4.81%，与上月环比上升5.66%。议价空间进一步上涨，表明客户在议价中占据更为主导的地位。

　　从最新的数据来看，上海去年12月新房均价为47011元/㎡，今年1月新房均价 47904 元/㎡，新房价格已在微弱上涨，所以，近段时间，上海的二手房的议价空间有所下降。

　　实际情况也的确如此，2018年12月，上海链家二手住宅成交案源议价空间为4.59%，与上月环比下降4.54%。

　　2016年10月份调控以来，上海二手房价格也下跌了，而且分化非常明显，从内环到中环外环和郊区，越往外越不抗跌，越是老破旧跌的越多。

　　据信义房屋的统计，就2018年来说，上海二手房成交价格平均下跌了8%左右，但一般实际的跌幅要比均价更大一点。

　　徐家汇某中介负责人表示，他熟悉的徐家汇和古北片区大概下跌了5-10%左右，他自己有一套徐家汇2003年的房子，57.22㎡，2017年底市场最高点卖了630万，2018年底575万卖掉一套。内环中介说，行情确实比较差，因为内环房源都比较旧，所以实际成交价跌了10%左右，有的老破旧业主急卖可能跌20%，当然除了翠湖天地这种豪宅还是没跌，有钱人不急卖。

　　而外环以外，降幅比较大。青浦某中介表示，老破旧跌20%多都不好卖，青浦老城区位置不错的次新房，2017年80平米270万房东没卖，现在降到220万也卖不掉。

　　看走势，四季度开始止跌，能否企稳，2019年上半年可以揭晓，情报君认为，2019年是上海刚需买房的机会，之前情报君只是建议刚需买倒挂的新房，不建议买二手房，但2019年也可以买了，今年是机会，上海的利率一直比较低。

　　再说新房，受限价影响，2017年，开发商死扛不开盘，2018年熬不过政府始终不放松，迫于业绩和资金压力开发商只能妥协，市区供应明显加大，比如静安主要由于静安府、金茂府以及金融街融府加大推量，这些高端盘推出拉高了网签均价。

　　所以从数据统计上看，2018年上海新房价格还在上涨，但真实情况并非如此，因为单个项目前后开盘的价格并没有上涨，有的甚至还在下跌，所以统计数据是假性上涨。

　　新盘分化也比较明显，一二手倒挂明显的市区盘卖的很好，而远郊盘去化不佳，据易居统计，2018年底全市商品住宅最新库存715万方，去化周期约11.5个月。郊区库存严重，南汇、青浦、松江尤为突出，市区普遍库存压力不大，徐汇、普陀相对稍多。2019年金山、奉贤、南汇、青浦、宝山等外围区域依旧供量庞大，金山新城和南桥竞争尤为激烈；

　　但据业内人士表示，因为开发商资金紧张，很多楼盘把过去暗藏的好货都偷偷拿出来卖了，只是不对外卖，需要找关系，市内的新房，价格倒挂百分之三十的，都得付全款买。而这段时间开发商给购房者的买房优惠活动和付款期限也是非常宽松的，有的项目房企都赚不到钱也卖了。

　　上海2018年卖的32宗住宅地块，有26块位于郊区（其中青浦、奉贤、宝山分别是5、5、6块），市区非常少，反倒是租赁房用地，39块中有18块在市区，可见政府偏重在城区发展租赁房。

　　所以未来如果你想要买商品房，又不想去郊区，那只能在市区买二手房，这就给市区的房价起到了一个坚固的作用。

　　最后再强调一下，不管是北上深还是哪里，分化都很明显，如果你想抗跌，就要优先买中心城区的优质物业、学区房，郊区的房子和老破旧不抗跌。

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