二手房营业税赶搭“末班车”留下“后遗症” 案例1推卸缴税 这一案例是汉宇地产经手的一起由于营业税年限延长而诉之法院的纠纷。 该笔交易的上下家在今年年初时就基本达成了交易意向，但由于房屋要到今年7月份尚满2年房龄，因 此，为了免缴营业税，上下家书面约定于今年7月办理交易过户手续，且合同约定“合同上写明的成 交价格为上家净到手款”，“本次交易过程中甲方（上家）所产成的税费全部由乙方（下家）承担， 具体甲方应缴税种有：印花税、交易手续费。” 当营业税新政出台后，纠纷随之而来。由于买卖双方均未预料到营业税这笔税费，因此在合同中未予 以约定，且由于该套房屋总价近200万元，因此全额营业税高达10万元，是上下家始料未及的一笔额外 费用。 上家认为，按照合同约定，在交易中产生的所有税费都应由下家承担，因此在营业税产生后，这笔费 用也应由下家承担，自己净到手款不变。而下家则认为，合同中约定的由下家替上家承担的税费仅限 于印花税和交易手续费，并没有营业税一项，因此这笔费用不应由下家承担。 在纠纷产生之后，经手这笔交易的门店曾试图让买卖双方协商解决、共同分摊，但上下家未达成一致 。后经汉宇总部交易管理部协调，仍未协调成功，上下家态度均比较强硬。无奈之下，近日上家正式 向法院起诉下家，请求由下家承担这笔营业税。 中介意见： 法院判决将有参照意义 汉宇地产施俊华告诉记者，作为中介公司，他们也在密切关注这宗案例的解决情况、法院受理的态度 和判决结果，因为这将为以后处理这种类型的纠纷提供参照。“但是从目前的情况来看，法院一般会 采取调解的方式，至今还没有一起由于营业税引起的案件法院会判由上家来承担这笔税费。毕竟这样 的判决一出来，对沪上诸多纠纷均有参照意义，牵扯的面太大。”一位知名中介的负责人告诉记者。 案例2主动毁约 杨先生手上有一套市中心170平方米的楼盘，2年前作为投资购入，价格为190多万元，出售价在240万 元左右，按照去年宏观调控的政策，转手买卖需要缴纳大约12万元的营业税。 2006年5月25日，杨先生的这套楼房购买已满2年，通过中介的介绍，与下家朱女士签订了《定金协议 》，将这套房屋出售给朱女士，约定售价为242万元。朱女士在签订定金协议当日，支付杨先生定金20 万元，然后双方约定，十日内签订正式《上海市房地产买卖合同》，朱女士再付房款100万元，剩余房 款为朱女士以贷款形式支付。并在此之后的十日内，进行过户交易。 好不容易等到满2年，但是5月底国六条细则出台，杨先生算下来，仍要支付12万元的营业税，想要毁 杨先生认为，新政纯属不可抗力，自己在签订合同时根本不知道，属于自己根本无法考虑到的情况，要是知道，就不会卖房子而选择出租。因而要解除《定金协议》，而且自己也不应承担违约责任。 律师意见： 上家不能按不可抗力免责 申房律师事务所的孙洪林律师表示，根据我国法律的规定，所谓的“不可抗力”，是指不能预见、不 能避免并不能克服的客观情况。比如非在人的意志支配下的自然灾害、罢工、骚乱社会异常事件。在 这种情况下对他人造成伤害时，自然应当免责。我国《民法通则》和《合同法》中都有规定，除在法 律规定不能作为抗辩事由的情况下，在一般情形下，不可抗力可以是抗辩事由，用于免责。 在本案中，根据国务院1993年的《营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内，销售不动产的 单位和个人，应当依照本条例缴纳营业税。可见缴纳营业税，是销售不动产的出卖方应当承担的义务 ，因而本案中营业税的征收不属于不可抗力，因此杨先生不能依据不可抗力来免责，并解除其与朱女 士签订的《定金协议》。若杨先生不履行该协议的约定，要承担相应的违约责任，即适用定金罚则。 案例3拖延过户 郑女士在某中心城区拥有一套2001年7月初购置的房屋，当时买进价格在70万元，面积在130平方米。 但是当初购买时房型偏小，未考虑到孩子结婚事宜，一直想要把房子置换成大房子。今年3月，郑女 士觉得楼市回暖，于是将自己的房子在中介挂牌价120万元，由于总价偏高，在5月底时方有人接盘。5 月22日，郑女士和下家林小姐签订了《定金协议》，交付定金10万元，并且在此之后，5月30日，双方 签订买卖合同，林小姐支付首付款50万元，其余房款以贷款形式支付，而且约定在6月初办理过户手续 但是，“国六条”政策一出，郑女士觉得自己要多缴6万元税，跟林小姐商量，是否可以在5月31日办理手续。而林小姐正好有事，所以没办法等房子过了5年期限之后，即到了7月中旬再进行过户。而林 小姐觉得既然合同约定了在6月初办理过户，就应当按照合同的约定执行。但是在中介协调下，还是 同意晚些过户。这样担心了一个多月，这套房源终于在几日前方才过户。 中介意见： 拖延过户时间不可取 汉宇地产临平分行的李剑英经理认为，虽然这种案例不多而且基本没有纠纷产生，但是由于市场的政 策处于敏感期，所以万一日后有其他种类的税费出台，上下家又要白白分摊一笔费用了。而且万一双 方对可能出台的政策没有预见到并且约定如何分摊，到时候进一步引发的纠纷就难以解决。所以不仅 针对此次的调控，将来如果有相关税费出台，都建议购房者能够早日过户而不要拖延时间，这样毕竟 会加大风险。 案例4趁机压价 在赶搭末班车的现场，记者曾经遇到了一对青年和中年夫妇在交易中心等待办理过户。但是等待过程 中却起了争执。原来，这对中年夫妇想把自己在浦东的房子置换到更好的地段，总价80万元的二手房 ，正好卡在新政的关口里，要多缴4万元的营业税。所以下家的青年夫妇出于好心，主动提出赶在6月1 日之前办理过户手续。但是希望上家在价格上有所优惠，比如主动规避掉了4万元的税款，在总价上 是否可以有所调整。而上家显然对此不满意，认为下家“乘人之危”，双方在交易中心起了纷争。 中介意见： 提前过户成为议价砝码 记者从中介处了解到，提前办过户成为上下家讨价还价的砝码，但是由于这些优惠有些是口头说说而 已，如果没在买卖合同中写进，对于双方的利益保证力度不够。但是极个别情况下，上家同意下家的 “降价威胁”，办理过户之后，要通过中介多次居间调停，才愿意退一步。 律师点评 新政不属于不可抗力 上海申房律师事务所的孙洪林律师告诉记者，最近由于赶搭“末班车”留下的问题不少，纷争也呈多 样化。但是很多都是集中在认为新政是不可抗力而要求解除合同上。 比如上述第一个案例，出卖方新政出台后，自己的成本增加，所以不打算出售房屋，并且认为新政是 不可抗力，要求解除自己与买受人签订的合同。 但真正因此“诉之公堂”的情况并不多，大多通过中介可以协调。常见的有，还有半年或更短的时间 就满五年的，出卖方要求买受方在6月1日前办妥交易过户及缴纳相关税费的手续，如果买受方不配合 的，出卖方就拖至购房满五年再进行相关的交易过户等手续。不过此类做法的风险还是存在，所以并 不提倡这种做法。 第三类情况是，购房未满五年的出卖方希望在6月1日前办妥交易过户及缴纳相关税费的手续，而买受 人则出于自身的种种顾虑不愿配合，更有一些买受人想借此迫使出卖人降低房价。 第四类是下家的违约。看到新政的出台，认为房价会下跌，就不想再按原来已签订的买卖合同履行， 要求解除合同，等房价降一些再买房。这种情况不大有争议，应该属于比较明显的违约。 最后一种也是最有争议的，即双方没有预见到营业税政策出台，对于税费的分摊没有约定。无论出卖 方或者买受方，对多出的税费承担方式没有达成协议，最后中介调解不成，只能依靠法律途径解决这 一问题。孙律师认为，对于税费的问题，纳税义务人应按国家相关法律规定履行自己的纳税义务，一 般情况下对税费具体数额的承担另有约定的除外……

　　最后一种也是最有争议的，即双方没有预见到营业税政策出台，对于税费的分摊没有约定。无论出卖方或者买受方，对多出的税费承担方式没有达成协议，最后中介调解不成，只能依靠法律途径解决这一问题。孙律师认为，对于税费的问题，纳税义务人应按国家相关法律规定履行自己的纳税义务，一般情况下对税费具体数额的承担另有约定的除外……

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