由目前信息看，深圳今年新房、二手房（均指住宅）的成交量创下过去3年新高，已经是无疑的了。我们年初的判断——2019年深圳市场会比2018年好，远离小城市，也大体上已经被验证了。去年底买房，如果按照我们之前划定的地段买，到今年1年时间，市场还是不亏人。

　　美联物业提供的统计数据，前十月，深圳新房成交量29827套，已经超过了2018年全年——29396套；二手房成交量达到59177套，已经超过去年全年的9成——2018年，二手房成交量为64627套。

　　考虑到11月份的市场大旺，以及7月后二手房成交基本都维持在7000套左右，预计2019年深圳二手房成交量有希望达到7.3-7.5万套。新房成交量估计不会超过4万套，但也是过去3年里第一次超过了“3字头”。

　　从二手房均价看，房价基本还是稳定的。如果从2017年房价调控起计算，整体还是处在温和的上升通道里——从2017年的52488元/平米，升到10月的56198元/平米。新房价格官方4月之后不再公布，但从美联物业统计的上述报告里，9月份开始，新房价格也出现了上涨。具体到不同区域，像深圳湾、科技园、宝中、光明，那有一些升幅就非常的可观了。

　　今年一直到前5个月的时候，我还都在强调，市场会比2018年好，而现在看，比我当初预计的还要好。今年你不去“盘”房子，就可能又被房子“盘”了。最近去看房大呼受不了的买家最有感触，一套房多则涨百万（像中海阳光玫瑰园），少则涨20万。那都是真金白银，刀子割肉。

　　但是2019年的经济的确不好，比2018年还要差得明显，就是在这样的经济环境下，深圳的房地产却走出了意外的行情。

　　回顾检视，今年深圳市场直接由三波政策拉动。我们讲完这个，再来总结就更好玩了。

　　第一波，2.18，粤港澳大湾区纲要，这个政策力度较大，对市场的回暖是起到了显著的刺激作用。3-5月成交量都快速上升，尤其是4月，二手住宅成交7570套，环比上升66.3%，同比增长28.4%，创下2016年10月以来新高。

　　但5月开始市场就转头进入平淡期，政治局会议定调“房住不炒”，7月底更进一步强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。又逢香港乱局，市场信心本来铁定是要转头下滑的。

　　但第二波来了个8.18先行示范区，这个政策力度更大，极大调动了来自全国的资金杀向深圳的积极性，有效提振了市场士气。9-10月成交量连续俩月回升，10月二手住宅成交量7165套，同比大升9成，价格也在全年都盘整在5.5万/平米的基础上第一次突破了5.6万/平米。

　　随后是10月第三季度经济数据出炉，全国及深圳可谓是惊掉下巴，按正常逻辑，8.18的利好消化之后，市场热度还会下滑。

　　但又来了一个双11豪宅税取消。这个政策力度又是比较大，主要是取消了价格限制。这是以前没有过的，如果不取消这个，市场刺激没那么明显。又拉了一波，并且叠加了先行示范区的效应，所以市场反价明显。宝中、前海，是其中表现非常突出的焦点。一位政策前下手买了房的粉丝反馈：7月份去看中海阳光玫瑰园，不到60平米的一个户型，当时报价是460万，现在直接跳涨到560万。有不少粉丝已经开始留言高呼：政府应该继续收紧限购限价政策！现在这个市场要回到2015年了！

　　三波市场变化，前两波主要表现在成交量上升，整体价格基本还是比较稳定的，是在涨，但非常缓和。但豪宅税取消的第三波有很大不同，量起来的同时，价也起来得很明显。预计在11月的真实二手房价格，有机会会录得年度最大环比涨幅（具体网签会有时滞）。这背后，有政策刺激的因素，也有市场买卖双方自身博弈到了边界的因素。

　　但总之，以上三波拉动，奠定了深圳房地产市场在2019年走出了独立的行情，完全脱离了国内房地产的大盘走势。我们知道，2019年全国房地产市场都不是太好，但是深圳几乎是一枝独秀。这个独立行情，直接因素是政策叠加刺激导致的。

　　我之前讲过一句话：未来不是所有的城市都会扩张，不是所有的城市人口都在流入，不是所有的城市房价都会上涨，在城市内也是一样。上周六，我在罗湖粤海城做了一个讲座，再次重申了这一看法：过去买到最重要，未来买对最重要。

　　从2017-2019年看，这个分化效应很明显，在2019年也是一样。像上述几个区域，依然是有很好的上涨。比如去年通过限价拿到的房子，像华润城、双玺、瑧山府这些，今年可谓都是赚得暴利——房价每平米上涨5万都有。而像光明，去年4.2-4.3万就可以买到星河天地，今年勤诚达的尾盘冲到5w+，华润公园九里均价4.8万/平米开盘卖掉8成。在宝中、前海，诸如西城上筑、阳光玫瑰园也是典型代表。但是有些弱势区域，房价依然是不怎么动弹的，这些我们可以回头专门再梳理。

　　外在的宏观大环境我们无法左右，但有一点很清晰，深圳依然还处在一个多变的“大周期”里，充满了机会、奇迹、意外。无论是出现什么样的外部利空，每隔几年你都会发现，自己又被这个城市的房价给“盘”了，大趋势似乎是挡不住的。

　　这里面很多动作，我们都可以将之归为“意外”、“天降横财”。比如大湾区纲要是既定动作，但是先行示范区是非常意外的，豪宅税取消是既定动作，但取消幅度这么大又是非常意外的。你不知道下一个还会有什么下来，而这些政策礼包，有时候对一个城市的短期刺激，是很大的。如果你恰恰这个时候需要买房子，那么就很容易被涨价。而如果你买到了，就等于是躺着数钱。

　　继续来看，这里我要重提之前的判断，如果单单看这些政策，的确都对市场产生了刺激，但是必须要警惕“炒概念”。我一再强调，我们买不买房子，主要的着眼点不是赌政策搏规划，而是一定要跟着基本面走。政策刺激都是短期的，一旦效力结束，没有别的刺激跟上，市场自然会回归正常状态，而如果继续有别的政策刺激，那么这不可持续，会产生巨大的副作用。

　　观察深圳这三波的政策刺激，都有消长，概念落地，成交上升，区域稳定，概念再落地说明市场自身的调节功能是存在而强大的。

　　而这三波政策刺激，尤其是第三波，是在深圳经济出现短期下滑的背景下出现的，这是需要我们清醒看待的地方。在经济下滑的时候，政府往往会通过逆周期的政策调控，通过适度放松房地产来拉动经济增长。因而，对房地产短期反而会形成利好，但是长期还是要看实体经济的发展效果。

　　整体回顾这11个月的政策，可以用“温控微松”来形容——我们年初判断五限令会执行，存在微松但不可能有核心变化，相信这也是接下来的方向。

　　一是，真实利率一定下行，尽管有猪通胀，但核心CPI基本是通缩，显示存准、真实利率势必下行且为时不远。预期货币政策放宽但不大松，对房地产会形成进一步的逆向刺激。对货币政策，房地产是最敏感的。

　　二是，马上年底，中央经济工作会议会召开，相信会对房地产调控的措辞有所调整。当然，大方向必须要坚定：“房住不炒”是不可动摇的国策。这个不要再有任何幻想。

　　三是，相信第4季度深圳经济会好转，那么短期政策继续放松的概率就会快速降低。但如果预期明年经济的困难会继续加大，那么到明年上半年政策存在着继续放松的机会，尤其是原本就不必要的公寓限售政策。

　　四是，“双区”会陆陆续续有落地的政策、规划发出。尤其是前海扩容，只待一个发布时机。

　　以上这些，每一个出来，都会对市场形成短期刺激，以此来对冲平衡宏观经济的下行。

　　总结来说，别的城市暂不论，单看深圳房地产，这严厉调控几年来，基本还是维持在一个温和震荡上升的通道里，部分区域的增长依然是比较惊人。我相信下面经济阶段性震荡是难免了，但是房地产大概率还是会继续之前的状态。

　　回到我们这两年常说的一句话：不渴望大涨，牢守基本盘，护好现金流，拒绝高杠杆。

转载请注明出处。