双11，天猫、京东、苏宁等电商巨头齐齐卖房，其中天猫更是上线套深圳房源抢拍。除了方式新颖、价格优惠，当中还有不少学区房笋盘。梳理电商卖房“三国杀”的现场，电商巨头缘何搞起了卖房生意？这一场在业界看来跨界试水、更多是营销性质的活动，到底动了谁的蛋糕？

　　业界看来，电商多了卖房场景、更多引流渠道；房地产开发商与电商巨头联手多了成交途径，目前看来似乎是场“双赢”生意。但背后或许折射了房地产行业销售承压的现状，而电商跨界卖房也和房地产中介抢起了生意。双11抢购有优惠，有法律专家指出，消费者线上“捡漏”还未必，需要谨慎避免一些坑。

　　今年双11，阿里、京东、苏宁纷纷跨界卖房，消费者可以在电商渠道买房、抢房，其中不乏学区房等笋盘。在五折起卖等优惠力度之外，这些房源有联动开发商的新房、特价房，也有来自法院司法拍卖的房子。

　　以天猫为例，全国首批上万套特价房于“双11”前上线日起，深圳消费者可以在天猫APP搜索“双11学区房”或者“阿里拍卖”开始选购、交保证金，10月29日将集中开卖。这些深圳房源，和其它万套房源一样，来源于司法拍卖、新房等，大部分是5折起拍卖。

　　记者浏览网页发现，深圳此次上线的房源分布在南山、龙岗、大鹏新区、福田、罗湖等多个城区，以福田区一套复式公寓为例，起拍价仅36.88万元，仅为市场评估价的1成多，上线万人在线围观。

　　阿里拍卖提供的数据显示，过去一年有近3000万人次在平台上看房、买房。当前，全国几乎所有法院都已上线阿里拍卖，这些法院也都会参与今年的天猫双11。事实上，除了法院，阿里拍卖在今年天猫双11还和更多政府机关、企业、机构合作，推出了一系列特价二手房、优惠新房等等，为消费者提供更多元的房源类型。据悉，整个双11期间累计确实将有上万套特价房，类型涵盖热门学区房、地铁房、景区房。不仅有二手房，还将有特惠新房参与拍卖。

　　而这样的卖房场景，在京东、苏宁也可以见到。其中，京东率先在10月中旬的京东首届科技地产大会上吹响“电商卖房”的号角。在“11.11全球好物节”上，京东将在70城联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源，新房全款5折起，优惠额超3亿元。记者注意到，通过“好房京选”，用户可以使用AR/VR、全景漫游、电子沙盘等多媒体技术，去获得全面的项目信息和购房体验。而苏宁则与恒大深度合作，上万套恒大房源即将在苏宁推广销售，但具体买卖及优惠政策还需要稍晚官方公布。

　　业界看来，电商多了卖房场景、更多引流渠道；房地产开发商与电商巨头联手多了成交途径，目前看来似乎是场“双赢”生意。在地产业界看来，电商卖房从营销角度来说是成功的。

　　深圳资深零售人苏菲告诉记者，经过十年发展，现在的双十一已变成全民购物节，消费者形成了良好的消费习惯。和实体零售类似，房子买卖也是电商的一种场景，只不过更新颖一些。“电商巨头有强大的流量入口，零售可以通过电商寻找更多更优质的客群；同样房地产开发商也可以在这里寻找到更多的目标”。对于电商巨头而言，目前线上流量开拓的成本已经越来越高，能够借助卖房这样的噱头吸引大波新关注未尝是好事。

　　仔细观察，在京东、阿里、苏宁的买卖房源中，很多是和开发商合作推出的房源。其中，苏宁更是和恒大深度绑定，万套房源都来自恒大地产。这一定程度上也折射了房地产进入“房住不炒”的拐点阶段，销售承压下需要更多优质提高成交率的途径。

　　业界分析，考虑到四季度不少地产商欲“以价换量”冲击全年销售和回款，这种合作有一定的意义。从行业基本面看，三季度房企业绩持续分化，调控政策仍然较为严格。在四季度冲击销售和回款的压力下，“以价换量”或成为主流，双十一自然也成为不错的契机。

　　事实上，对于业内来说，线上卖房早已不是稀罕事，除了天猫外，京东、苏宁也早已开通了房产频道或者专门的平台。京东甚至专门召开发布会，宣布进军房地产。而在前几年的互联网大潮中，也有资金瞄中了一线城市庞大的二手房存量市场，试图用互联网的玩法革传统中介门店的“命”。

　　最为典型的是互联网卖房平台爱屋及乌，它不仅在喊过“干掉中介，让门店滚X”的口号，更是以一年零三个月5轮融资3.5亿美元名噪一时。但是，资本对回报周期要求特别严格，而房地产本身是个低频、非标的行业，随着资本退潮，爱屋及乌也深陷“欠薪”“裁员”“降佣”“关店”等系列负面消息中。今年年初，爱屋吉屋网站以及APP停止运营，公司网站被转入名为“一楼房东”的公司，而爱屋吉屋APP则显示“服务器迷路”，无法正常打开。

　　纵览数年线上卖房的案例，似乎都是“雷声大雨点小”，最终都难免沦为广告牌。在深圳资深地产人士李宇嘉看来，电商跨界卖房只不过是一种营销渠道。他认为，现在中介都有线上渠道，综合电商也在卖房，只不过在双11的时候，天猫的流量远超其他卖房平台，所以开发商等就希望借由天猫卖房，同时，由于房产交易的复杂性，最终的买卖事宜还是要到线下进行，线上主要是导流作用。

　　同时，在具体的交易费用方面，南都记者发现，一些特价房在最终成交后，需要支付系统一定额度的软件服务费，数额上限为几十万上百万不等，还有些房源还需要支付佣金。这是否意味着电商平台在和传统中介抢生意？李宇嘉表示，就卖房而言，中介和电商的赛道是一样的，但是在流程上要做切割。换言之，线上买的房子必须到线下签合同，线上的竞得只是第一步，大部分的手续还是要到线下办理。

　　点击下单，交保证金，加价竞拍。如果无人竞争，且出价不低于起拍价，点击几次屏幕，就成功地在天猫拍下了一套房子。从了解标的物到最终竞得，时间不过数天甚至可以更短，似乎线上买房成了和买衣服鞋袜一样易操作。但线日这样的特别节日，特价房是否真能“捡漏”？其中，新房限价、隐形税费，以及涉及法拍房所存在的隐形风险，再次提醒消费者线上卖房要谨慎。

　　南都记者从阿里法拍了解到，此次阿里拍卖的房源主要包括司法拍卖、政府拍卖、商业拍卖和大众拍卖。这次全国特价房的房源不仅是法拍房，还包括政府的公有房、开发商的特价新房。深圳区域和全国整体情况基本一致。

　　拍卖房源的溢价程度如何？阿里法拍回复称，拍卖的成交价格是否溢价要看参拍人数、竞拍次数等，因为竞拍前购房者需要做很多准备，所以竞拍就会有很多偶发情况，经常提到的“捡漏”就是幸运的发现竞争者不多，能够低价获得心仪的标的。此外，对于部分城市存在新房限价，在竞拍公告中会标明，此房拍卖不得溢价超过一定幅度。同时，阿里拍卖也提醒参与拍卖的用户，理性竞拍。

　　单纯从起拍价来说，拍卖房源的价格确实比市场价要低上不少，以天猫上一套深圳福田山语清晖面积192.43㎡的房子来说，起拍价为约1096万，市场价在1500万以上，起拍价便宜了近500万，等于七折。目前已有近万人围观。

　　但仔细研究后发现，有不少拍卖的房源带有租约或有转让，并且成交价不包括转让、过户时双方产业的一切税费等，包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税、应补地价、土地使用费均由买受人承担。

　　专事二手房交易纠纷诉讼的广东信荣律师事务所张茂荣告诉南都记者，商品房的拍卖和普通的商品交易完全不一样，以法拍房尤为典型。普通商品由商家决定价格，和电商平台达成协议最终成交，但法拍房是执行标的物，“价高者得”是法拍的基本原则，这决定了法拍房的价格不受电商平台、法院等任何第三方控制。

　　对此，张茂荣律师认为，在双11购物节上，法拍房并不比平时便宜，而只是一个营销噱头。换句话说，“法拍房并不会因为双11，降低最终的成交价格，这没有关联性”。并且从保障债权人利益最大化和被执行人利益的角度来说，“价高者得”的原则是不会改变的，最终的拍卖价格都取决于市场。

　　除了尚且存疑的性价比外，法拍房的“不交吉”更是增加了“捡漏”的不确定性。南都记者检索过往的媒体报道发现，多有“男子网购法拍房 已办理不动产证两年难交付”等案例见诸报端，也有不少网友在论坛中就法拍房交付难问题进行探讨。

　　张茂荣律师告诉南都记者，法拍房的核心风险在于房屋交付，虽然广东省高级人民法院明确规定法拍房必须清场交付，但不排除有些特殊情况导致拍卖房屋无法交付，他建议购房者在竞拍前明确是否有关于交付的特殊声明。

　　张茂荣律师还说，法拍房还存在拖欠费用未缴纳、房屋带租约的风险。值得注意的是，合同法规定买卖不破租赁，即合法租赁关系间产生的房屋拍卖都不能破租赁，也因此有些购房者在拍下法拍房之后发现，房屋带有长达十年二十年的租约。但也有两种例外，如果拍卖是抵押权在先，为了实现抵押权可以破租赁；查封在先，长租合同在查封之后的，也可以破租赁。在可以破租赁的情况下，法院都可以清场。

　　广东华商律师事务所律师周争锋补充指出，无论是开发商的特价房还是法拍房，核心问题是要有购房资格。另外，法拍房规定拍卖成功后，10个工作日要有一次性付款的能力，这对资金有一定要求，而贷款的前提是要先找担保公司垫资，先把钱给法院然后才能过户。如果房子是公司产权的话，税费可能相对较高。

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