、协调发展、共创价值”的运营理念，以“轻重并举，以轻带重，以重促轻”为发展战略，已在全国20余个一线、二线省会城市，开发、建设、运营和管理40余个商务园区，产业面积超过1200万平方米。

　　如今随着数字化建设的逐步推进，亿达聚焦以新一代信息技术产业为首的八大战略性新兴产业，并致力打造智慧园区，继续以先行者的姿态走在产业地产的路上。

　　11月1日，在第五届中国城市(镇)运营商大会期间，高级副总裁于大海接受中国网地产专访，在分享亿达多年开发运营经验的同时，亦对产业地产提出了一些见解。

　　在于大海看来，亿达35年来从创办到发展，从转型到再发展都离不开改革开放大的时代背景和机遇。

　　创立于1984年的亿达，开始并未涉足产业地产。亿达从大连红旗镇一个乡镇建筑装修队起家，随后进军房地产开发行业，成为大连首个高品质开发商。

　　为了企业的可持续发展，亿达开始思考如何将企业自身所具备的优势，与符合未来社会发展、政府大力支持、对城市能够作出贡献的产业紧密结合起来。为此，亿达曾尝试开发传统工业园区，但未成规模。

　　1997年底，大连市政府为了促进产业升级，决心大力发展软件产业，由此，亿达的转型方向业已确定——建设一个能够带动高端城市化的软件产业园区。1998年，大连软件园落成开园，亿达走上转型发展之路，被于大海称为是亿达的起步发展阶段。

　　作为亿达首个产业园项目，大连软件园开启了一个名为“官助民办”的全新概念。于大海表示，彼时的地方政府将相对有限的财力倾注到了城市的基础设施建设当中，从而导致其在园区的投资建设上有些捉襟见肘。“亿达发展产业的愿望和政府需求是不谋而合的。”于大海说道。

　　这就促成了政府与亿达间的首次合作——政府围绕特定产业发展的支持和扶持政策方面给出了一些支持，一个完全由企业作为市场主体来投资、规划、建设、运营大型的园区就此落成。

　　在大连软件园的强力拉动下，大连软件产业收入增长迅速，同时软件与信息服务业也迎来了蓬勃生长，大连从东北重工业基地华丽转身为全国软件与产业的领军城市。于大海表示，政府逐渐感受到一家拥有丰富经验、雄厚实力的产业园区开发商和运营商的重要性，“由后者打造出的园区载体，对一个城市填补产业空白、发展产业经济、提升产业升级的能力，都是最直接有效的抓手”。

　　而从亿达的角度来说，每一个园区既离不开和政府间的深度合作，也离不开政府的支持。“城市产业的发展离不开各级各界政府‘一张蓝图绘到底’的决心，”于大海总结道，“如果没有对产业独到的洞见和对产业发展规律的尊重和理解，单纯靠行政和长官意志，城市产业是不能得到健康发展的。”

　　2006年，亿达进入武汉，开启全国化布局之路，先后在苏州、武汉、天津等城市开始新的项目拓展，并投资建设了大连生态科技创新城、武汉软件新城等新的大型产业园区，亿达开始迈入专业化聚集阶段。

　　在走向全国的过程中，亿达在布局战略上有着自己的考量。于大海介绍，亿达布局的首选是中国最重要的都市圈，这些城市发达的经济水平、良好的产业基础，更有利于亿达汇集国家战略新型科技类产业。

　　于大海表示，中国城市圈的发展具有一个特点，即高端现代服务业向中心城市聚集，中低端制造业向卫星城分散，而随着城市圈发展的推进，低端制造业日趋边缘化，高端现代服务业逐步向中心城市靠拢。

　　这一规律催生出了亿达的战略方向，在环珠海、京津冀、长三角、大湾区、长江中游经济带、成渝都市圈、中原都市圈等中心城市较多的区域进行布局发展，“亿达关注的有几个国家级的，还有几个区域型的都市圈，最大范围在15个左右”。

　　亿达对中心城市布局的侧重，并不意味其放弃了除此之外的区域，亿达也审慎地在一些副中心城市乃至卫星城提前布局。于大海指出，必须要通过发展的眼光看待问题，“很多行政级别相对较低的城市，GDP已经远远超过一些省会城市，这些城市具备我们下一轮新的投资热点的条件，这就是我们所谓项目拓展圈层文化”。

　　归根结底，亿达的选址是基于其所做的产业内容而决定的，于大海强调，相对发达的中心城市，具备更多的发展基础与条件，对于亿达来说，拓展项目不能以损害品牌为代价。“如果我们接受了一些三、四线城市政府开出的良好条件，但在开发项目时却缺少相应的基础去汇集产业，我们就把自己的牌子砸了。”于大海解释道。

　　亿达将产业发展置于首位，在于大海看来，品牌和效益相辅相成，牺牲品牌实现单个项目的效益往往会欲速不达，“也许我们放弃了一些看似比较好的快速发展机会，但稳健经营，以及对社会和政府的责任，是摆在亿达面前首位的”。

　　“异地复制”模式是亿达版图扩张过程中绕不开的话题，对此，于大海认为，针对特定的产业内容和客户群体，由于每个城市拥有的产业基础、资源禀赋、人才供给等方面千差万别，所以不具备完整复制的可能性。

　　但通过21年的实践，亿达发现自身的产业发展和服务理念体系可以进行异地复制，这被于大海称为是项目复制的理念化。

　　本着产业优先、客户第一的原则，亿达从一个区域的产业定位、园区的规划设计、施工建造、招商运营、物业管理等方面，形成和提炼出一套相对标准化的体系，并将此复制到异地，再结合城市特点进行动态调整，围绕不同的产业方向打造高标准园区。

　　然而，园区的打造并非总能一帆风顺，也会遇到许多的困难。于大海曾表示，做产业地产要耐得住寂寞，经得起诱惑。“所谓耐得住寂寞，经得起诱惑就是不能只重视短期经济效益，”于大海在现场解释道，“这也是产业人共同的心声。”

　　于大海指出，产业地产并不能简单地通过旺季获取丰厚的利润，需要尊重和认识到行业发展的客观规律——产业地产具有交易频次低、决策周期长、持有比例较大、回收周期较长等特点，这就决定了产业地产不能短频快高速发展，需要精耕细作。

　　从事产业地产不仅要承受来自资金的压力，甚至要承受内心的满足感和成就感方面的压力。“每一个园区都像一块璞玉，需要我们用工匠精神耐心地去雕琢它，在成就园区、成就产业的同时，也成就我们产业人自己的理想。”于大海感慨道。

　　那么，如何克服产业地产存在的客观困难？针对这个问题，于大海表示亿达已形成了自己的一套方法论。

　　其一是产城融合。于大海认为，产城融合首要的目的并不是平衡现金流，而是为产业园区提供更好的就近配套的服务。同时，城市配套、商住产品能够快速变现，反哺对产业园区的投入。

　　其二是在运营当中寻求更多效益。于大海指出，单纯依靠物业租金收入很难与支出相平衡，亿达通过科技手段建设智慧园区，探索创新型运营手段，在运营过程中开源节流，创造更多效益。

　　其三是以产业投资的形式，参与到分享行业与企业增长红利的群体中。于大海解释道：“无论从投资决策还是投户管理的各个方面，作为产业运营商的亿达都具有着先天优势。”同时他坦言，目前中国的产业地产金融存在一些不足，创新型金融工具的使用存在政策性的障碍和瓶颈。

　　随着产业地产的升温，越来越多的传统地产商开始向产业地产转型，行业内的企业面临着竞争加剧、收益减少的困境。但于大海认为，这不失为一件好事，“从经济发展的规律上看，一个行业的竞争越充分，对参与到这个行业中的所有人都有益处，特别是得到服务的政府、社会、企业和市民，对他们的益处更多”。

　　于大海强调，寡头垄断并不利于行业的发展，他认为，运营商的目光要达到城市高度，其首要工作就是整合社会上的有利资源。因此，亿达认识到产业地产的复杂性和多元性，坚持以开放的心态坚守在产业地产，整合社会的各个方面，特别是在细分领域上具有专业能力和特点的企业、机构及政府。

　　对于产城融合的未来，于大海表示传统的制造业将与城市逐渐分离，而亿达打造的商务园区，本质是“人脑+电脑”，聚焦国家战略新型产业，以低碳、绿色、环保为主的软件业等产业内容，在未来的产城融合过程中将形成优秀的匹配效应。为此，亿达开发的商务园区，往往都是1公里半径，3平方公里的面积。通过打造15分钟步行的工作和生活圈，让人们方便地享受良好的工作和生活配套环境。

　　同时，亿达亦在思考将丰富的线下运营经验与前沿技术相结合，打造数字化时代的智慧园区。于大海表示，亿达在深圳专门成立了易达云图，通过整合线上线下资源充分利用大数据、物联网、云计算等科技手段，致力于成为智慧园区全场景解决方案的提供商。“不仅是对亿达内部服务，也广泛向社会各界有需求的政府、机构、企业等开展服务。”于大海说道。

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