2019年5月上海二手住宅市场成交量较3、4月高点小幅回落，合同成交均价也出现环比下跌。在当前稳定房价的政策导向下，上海楼市调控方向仍将以引导市场预期向“稳”为主且不能排除调控政策微加码的可能。2019年5月，上海二手房成交2.58万套，其中二手住宅共成交约2.33万套，环比下跌9.23%，同比上涨45.24%，市场成交较3、4月份高点小幅回落。从5月各周成交量来看，各周成交均为6000套以下，除去5.1-5.5受小长假影响，其余各周日成交量均维持在800-900套水平。

　　02成交均价：小幅回落2019年5月上海二手住宅合同成交均价约3.87万元/m2，环比下跌1.47%，同比下降3.92%，5月二手住宅均价在经历3、4两个月回升后出现小幅回落，说明房价连续上涨动能不足、当前市场仍会以小幅震荡盘整为主。

　　03各区成交均价：7个区上涨9个区下跌从5月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中9个区出现环比下跌，崇明、金山、宝山环比跌幅最大，崇明环比下跌5%、金山环比下跌3.4%、宝山环比下跌2.6%，7个上涨区县中徐汇环比涨幅最高为2.0%。环比下跌区较4月份增加6个。

　　04各环线成交量分布 ：仅郊环以外占比环比增长1%从5月的各环线成交占比可以看出，除郊环以外占比环比增长1%以外，其余均为下跌。内环以内环比下跌0.2%、内中环间下跌0.1%、中外环间环比下跌0.6%、外郊环间下跌0.2%。从各环线成交结构的变化我们可以看出，随着市场热度回落成交区域再次转向外围。

　　05各环线成交均价变化：仅内中环间环比上涨0.3%从5月的各环线合同成交均价变化来看，内中环间环比上涨0.3%、其余均为下跌。内环以内环比下跌0.4%、中外环间环比下跌0.5%、外郊环间及郊环以外环比都为下跌1.3%。

　　06各面积段成交量分布：仅70-90平方米占比回升至26.4%从5月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比72.7%（前值72.5%），其中50平方米以下占比19.1%（前值19.4%）继续回落，70-90平方米占比回升至26.4%（前值25.9%）。90平方米以上各面积段成交占比27.3%（前值27.5%），其中90-110平米占比12.7%（前值13.1%）跌幅最高。

　　07各面积段成交均价变化：仅140-200平方米面积段环比增长3%从5月的各面积段成交均价变化来看，除140-200平方米面积段环比增长3%外，其他各面积段合同成交均价均环比下跌。50平方米以下环比下跌0.8%，50-70平方米以下环比下跌1.2%，70-90平方米环比下跌1.1%，其中90-110平方米环比下跌0.5%、110-140平方米环比下跌4.3%， 200平方米以上环比下跌1.4%。5月份各面积阶段成交量分布、均价变化情况，或说明改善性客户集中入市已接近尾声。

　　08各总价段成交量分布：以下跌为主从5月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比上涨0.4%回升至63.7%、1200-2000万的成交占比环比小幅上涨0.1%至1.2%，300-500万、500-800万、800-1200万占比环比分别下跌0.1%、0.2%、0.1%，2000万以上占比持平。

　　09各总价段成交均价变化：有涨有跌从5月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除1200-2000万总价段环比涨幅最高为2.4%，2000万以上环比跌幅最高为4.3%，300万以下环比下跌2.3%，300-500万环比上涨0.4%，500-800、800-1200万环比持平。

　　总结2019年5月上海二手住宅市场成交量较3、4月高点小幅回落，合同成交均价也出现环比下跌。5月18日，住建部直接点名了近3个月住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市，进行预警提示 。在当前稳定房价的政策导向下，上海楼市调控方向仍将以引导市场预期向“稳”为主且不能排除调控政策微加码的可能。上海执信咨询认为随着前期刚性需求的阶段性释放、改善性需求集中入市接近尾声、政府频发稳定信号增加观望情绪等因素。预计6月份市场成交量仍将继续小幅回落，成交价格短期以震荡盘整为主。

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