随着阿里、腾讯、京东等互联网巨头加速布局线下实体商业，商业地产迎来了它的洗牌之年，实体商业必须加速自我迭代，不断更新突破方能找到生存之道。

　　与此同时，商业地产策划的重要性不言而喻，商业地产项目前期策划是一个商业地产项目的灵魂，是大脑，它决定了一个项目成败的70%。在一场商业地产策划之前，你应该先了解这些：

　　商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。区别于以居住功能为主的住宅房地产，是商品流通的基础设施，以满足人们的购物需求为主。因此商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。

　　商业地产的本质是为了获取长期收益，以投资和金融作为理论依据，以开业后整体经营成功为出发点，如不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产，大体量商业整体运营不成功，会带来从长期的负面影响，造成大量的群众投诉和重大的社会影响事件，以至于不得不拆掉重建，最终造成的巨大的经济损失。因此商业地产的策划本质则是项目的成功运营和获取经济利益。

　　此处的经济环境指此商业地产所面临的外部社会条件，经济环境会对商业地产的运行状况及发展趋势产生直接影响。经济环境主要由消费者收入及 购买力水平体现，是影响商业地产发展的直接经济环境。

　　消费结构指消费过程中人们所消耗的各种消费产品的构成，即各种消费支出占总支出的比例关系。优化的消费结构是优化的产业结构和产品结构的客观依据，也是合理规划商业地产的基本立足点。

　　城市发展规划是一个城市对未来的期待，立足于一个城市本身的社会条件，对一个城市未来的发展，根据城市的独特体系，是以发展眼光、科学论证、专家决策为立足点，对城市经济结构、空间结构、社会结构发展进行规划，常常包括城市片区规划。具有指导和规范城市建设的重要作用。商业地产发展必将紧随城市发展快速增值。

　　商业地产的策划模式不是一成不变的，除了适应地区、适应人群，还应随着时代的发展而改变，唯有先知，精准把控未来的商业发展方向，方能立于不败之地。

　　“政策研究”就是一种根据与政府相同或一致的总体目标，用不同与政府的角度、思维、经验、视野与专业方法（乃至价值理念与学术观点）在认真调查研究的基础上为政府提供可行性的咨询与建议的活动，因而要有一定的“超现实性”，至少要站到自己“旁观者清”的角度去争取规避或解决政府“当局者迷”的问题。

　　对商业地产来说，很重要的一点就是需要做到知己知彼，对区域原本商业分析即对竞争者进行分析，了解此区域零售业、商铺的盈利模式，现状，结构特点，便于做一个综合性的竞争者分析，以便更好的制定自我发展战略。

　　一个成功的商业地产项目势必在前期就考虑到地区未来商业地产供应量、业态规划和设计等综合因素。无论是经营者或是投资者都会重点考虑。

　　消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从以下方面对消费者消费行为进行定量和定性研究：

　　立地主要指商业地产项目周边的环境和自身因素，立地调节的研究，对商业地产的发展有着重要作用：

　　运用科学的市场调研方法研究商圈，可以了解目标零售店所在商圈的市场潜力；准确进行市场细分与定位，制定科学的市场开拓战略；确定有挑战性的竞争策略及其他相关市场营销策略。分析商圈的商业生态构成、影响范围、商业特点以及影响等因素，最终为选择商业营业或制定营销策略提供科学依据。

　　随着们对商业综合体的要求越来越高，成功的商业地产需内涵丰富，能够满足消费者更高层次的消费需求，并将对商业发展起引领作用，活动丰富有层次，多样而不失温情，给生活在这座城市的人们提供更多更全面的选择和空间。

　　一个成功的商业街区要有好的建筑，可以远观，也要有好的内容，可以近玩。要做到这些，一个商业地产项目的策划，前期的调研显得尤为重要。

　　商业地产的内容大到业态规划，小到景观美陈，都需要商业地产策划者从大局的掌控到细节的讲究，无一不到位。以求给消费者带来全新消费体验，还将人们对商业与美好生活相融合的想象付诸实践。最终方能产生经济效益，使商业价值达到最大化。

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