时至今日，报道楼市降温早已不是一家之辞，而成了普遍现象——无论大报、小报，还是中央媒体、小道消息，都在最大程度渲染楼市降温的事实。从各大机构释放的统计数据来看，也的确如此，房价下跌更是从北上广深等一线城市已经蔓延到了三四线城市，且部分热点城市这两个月房价下跌的幅度可谓惊人。除此之外，万科郁亮和融创孙宏斌更认为，房地产已经到了转折拐点，一个高喊“或下去”，一个警惕同行们要“做好过冬准备”。

　　但无论降温的事实多么充分，媒体们如何渲染，总有人坚定不移地“看多”楼市，在“鼓吹”房价上涨这条路上，他从未有过一丝一毫动摇，这个人就是地产老年网红任志强。10月19日，在第十四届中国地产金融年会上，继“明年有钱你也可能买不到房子”之后，任志强又“开炮”了：未来中国的城镇化还会提高，而任何城市化的高增长期，都需要快速发展房地产，以满足基本的居住条件。房价上涨是必然过程，这是不可避免的。

　　随后便招致了一众媒体和专家的回怼，其中独立经济学家马光远对房地产的“看空”，可以看作是对任志强观点“硬碰”的最大看点——马光远不仅认为未来房价不具备上涨的可能，这次他还直言不讳地指出：基本可以判定，从现在起到明年4月份，半年的时间内，不管是否放水，是否改变调控政策，房价将延续明显的跌势，跌幅在20%到30%，价格回到2016年底的水平基本已成定局。其立场之坚定，态度之果断，惊呆一众网友。

　　事实上，这已经不是马光远第一次对中国房地产持“悲观”态度了，8月24日，他曾明确表示，对于中国房地产，我唯一能够说的是，凡是非理性上涨的，迄今为止没有看到安全着陆的先例，这意味着，中国房地产的泡沫总有一天会破灭，但何时破灭，神仙也不知道。

　　9月16日，他又再次发表言论：我对未来房地产市场的基本判断是，除了一些价格低估的城市，本轮房地产的上涨周期基本结束，2018、2019年对于房地产而言其实很困难，我担心的不是房价涨，而是跌，政策要密切关注房地产市场的逆转！

　　对于未来房价走势，任志强和马光远的观点孰对孰错呢？马光远这个“大空头”这次的言论又是否真实呢？对于亿万普通刚需购房者而言，买房置业这次到底该听信谁的言论呢？

　　对于一众专家的言论，投资人卢献星曾经公开指责过：经济学家任泽平、李稻葵、樊纲、马光远、许小年等，只要是到了他们这个位置，公开的话就零价值、零意义。因为他们的话都是模棱两可，既要照顾上面的意思，还要让下面听了舒服。事实真的如此吗？马光远这次真的是言不由衷，故意说一些安抚民众的烟雾弹吗？

　　奇哥结合市场行情来看，马光远这次还真不是故弄玄虚，他的话很大程度上是基于对当前楼市多个层面的变化总结而得出的结论，未来房价走势大概率会沿着他说的趋势发展。

　　首先，多数热点城市楼市已经走在下跌通道之上了。很多人说国家统计局的数据失真，今天我们不用他们的数据，我们用奋战在一线的中介的数据来分析：据贝壳研究院报告显示，随着市场的不断调整收紧，9月二手房成交均价出现回落，调控政策严格的北京、上海、天津、青岛、大连、杭州、南京、长沙、武汉、西安、合肥等城市，房价下行苗头已经出现，其中杭州和西安分别以-7.4%和-5.2%领衔。

　　值得一提的是全球房价最高的香港已经是跌跌不休状态了，据悉最高跌幅已达22%，众人皆知内地一线看香港，三四线城市看一一线，当香港都开始出现理性回调了，想必其它城市跟随回调的局面也正式开始了。

　　而成交量方面更是更是不容乐观，监控的40个大中城市中除上海、成都、大连有所回暖外，其它37个城市成交量环比均显示下滑，其中长沙、青岛、济南最为抢眼，分别下跌20.8%、14.1%、13.3%。

　　从上述数据释放的信号来看，楼市凉凉早已是常态现象，且这个信号的意义要远比数字本身更重要。众所周知，中国买房从来都是买涨不买跌，一旦市场下行开始，如无意外，市场将全面变冷，购房需求会再一轮暴减，因此马光远对于“房价将延续明显的跌势”的判断毫无疑问是成立的。

　　其次，尽管外界谣传不断，但是楼市调控终将保持不松，降温还将进一步加大。近段时间，房地产谣传“楼市限购取消”的声音喧嚣尘上，搞得吃瓜群众紧张兮兮，随后人民日报进行了辟谣，称这完全是子虚乌有，毫无疑问，由此可以看出，在长效机制未出台之前，房地产严调控的紧绷状态不会有一丝松懈，任何抱有调控放松房价反弹的期望都将落空。

　　而从央行近几轮的定向降准释放流动性到实体、小微来看，其实收效也是甚微，在这种情况下，中央更加不敢对调控楼市掉以轻心，因为一旦房贷政策松开，实体、小微迎来发展的机会更加渺茫。

　　很多人问，为什么调控持续了两年，这两个月市场才出现反应，难道之前调控都无效吗？从两年多的调控历程来看，调控并非无效，只不过是市场冷却需要时间罢了，房子毕竟是不动产，买卖双方心理博弈会拉长成交周期，不可能像股市一样应声而落。这几个月市场出现明显降温，就是政策的作用在显现。眼下的降温可以看做是购房预期的扭转，下行周期的开始，这个周期不会太长，但最少也会持续6个月以上。但这短短的6个月却可能会让市场从微跌发展为大跌。

　　相信这也是马光远敢于给出“半年时间内，不管是否放水，是否改变调控政策，房价将延续明显的跌势”的根本原因，因为他看准了这其中的内在运行逻辑。

　　再者，马光远说“跌幅在20%到30%，价格回到2016年底的水平”更不是信口开河，而是市场足够支撑如此程度的回调。

　　很多人说，房价下跌国家不允许，也承受不了，调控的目的是要使楼市稳定。这话说对了一半，从很多层面都可以看出，中国的房地产确实泡沫巨大，中国完全可以承受房价一定幅度的下跌，但毫无疑问能稳住不跌才是最理想的调控，但实在稳不住下跌也并无大碍。

　　这一点从央行此前的表态可见一斑：即便房价迎来大幅度下跌，地产信贷风险可控！这说明中央已经做好了房价下跌的准备，楼市调控能稳住最好，稳不住来一场下跌，咱们的中央也完全可以把控风险，这个可控的范围恐怕就是20%-30%，其实就是2016年房价的水平。

　　分析了这么多，那么对于亿万刚需来说，从现在起什么时候买房才是最好时机呢？其实马光远已经给出了明确答案，从现在起到明年四月，房价一直都会处在下调之中，毫无疑问，这期间对于刚需来说，买房上车都是时机。但奇哥认为最佳时机可能在12月底2019年1月初：

　　首先，年底地产商冲量冲业绩是一方面，选择降价促销走量的企业会增多，这个时间节点可以看作是房价的最低点；其次，有消息显示，年底岁初时上演银行会回调贷款利率，更有专家预估，这个时候首套房信贷有可能回归到基准利率水平，事实上最近半个月以来，广州、合肥、南京等多家银行已经对首套房贷款利率做出了适当回调，但是业内普遍认为现在不是最低的时候。

　　当然，如果你真的有需求，也可以现在就出手，毕竟买房自住是头等大事，再等下去其实也占不到太大便宜。

转载请注明出处。