在“三价合一”影响下，东莞二手住宅市场成交量持续处于低位，今年上半年二手住宅成交更是比去年同期减少近万套，凤岗、南城等区域业主报价也出现明显下滑。值得关注的是，受到“三价合一”政策影响，“阴阳合同”减少，二手住宅网签价正回归至真实成交价格，网签均价出现上涨。

　　二手商品房成交量连续两周下跌

　　据乐有家研究中心监控数据显示，上周东莞二手商品房成交783套，环比下跌3.7%，成交量连续两周下跌。二手商品房成交均价1.56万元/平方米，环比下跌3.69%，价格再次跌回至1.60万元/平方米以下。

　　扣除掉非住宅物业，仅从二手住宅来看，东莞中原战略研究中心统计数据显示，上周东莞二手住宅成交共713套，环比增加1.86%；网签均价为10439元/平方米，较前一周小幅上涨4.06%，量增价涨。东莞中原发展中心总经理车德锐认为，东莞目前不少镇街二手住宅单价处于低位，而在“三价合一”政策的影响下，目前二手房网签均价与实际成交均价已经十分接近，此前受“阴阳合同”影响出现的低价水分逐渐减少。

　　另外，受到成交量减少影响，降价成为目前二手住宅市场的常见现象。据东莞中原战略研究中心介绍，“三价合一”实行后的2月~4月，在东城、南城、塘厦、凤岗，有部分业主开始试探性降价；到了5月、6月，虽然有粤港澳大湾区规划即将出台的利好，但有更多房源的挂牌价开始下调，不过降幅走势各有不同，其中凤岗和南城放盘价格降幅有所加大。

　　　　东南临深片区仍是成交热点

　　从二手房成交区域来看，东南临深片区仍然是成交热点，而水乡片区等区域二手房成交十分低迷。

　　乐有家研究中心数据显示，上周东莞六大片区二手房成交量三升三降，其中水乡新城片区成交24套，环比上涨20%，上涨幅度最大，主要是成交基数偏小。东南临深片区成交252套，环比下跌8.0%，下跌幅度最大，但东南临深片区依旧是六大片区中二手房成交量最高的片区。

　　东莞中原战略研究中心也介绍， 东南临深片区依然是上周东莞二手住宅成交的热门片区，占了41%；值得关注的是，滨海片区成交量环比上涨25.81%，受到6月底滨海湾新区招商签约2770亿元影响，人才及企业居住需求逐步释放，拉动滨海片区二手住宅的成交量。

　　黄江镇二手住宅成交引关注

　　除了樟木头镇稳居二手住宅成交首位外，黄江镇近期二手住宅成交也值得关注。东莞中原战略研究中心介绍，黄江近三周二手住宅成交量均处于今年成交量高位。分析认为，一是华为逾2700名员工集体搬迁至松山湖，在一定程度上造成需求外溢；二是黄江镇紧邻深圳光明新区，预期年内动工的东莞地铁1号线在黄江镇设有3个站点，北上可达松山湖、东莞市区、广州，南下可对接深圳6号线，直达南山区，轨道交通利好影响；三是目前黄江镇的新房、二手房相较周边临深镇区有一定的价格优势。

　　值得注意的是，上周虎门二手住宅成交量为今年单周历史最高，成功入围Top10镇街。受滨海湾新区招商引资等利好影响，拥有东莞港、虎门大桥、虎门二桥、港澳客运码头等众多交通要素的虎门自然成为焦点，亦在一定程度上拉动了虎门二手住宅的成交量。

　　“三价合一”促使房价回归理性

　　在“三价合一”实行以前，东莞二手房网签价受到“阴阳合同”影响，网签价格偏低，失真严重。随着今年“三价合一”政策的实行，“阴阳合同”难以为继，网签价格也逐渐回归实际成交价格。

　　今年上半年出台的“三价合一”政策对二手房市场打击非常大，叠加银行房贷利率上浮的影响，客户购房成本剧增，二手房交易量出现大幅度萎缩。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,2018年上半年东莞二手房住宅网签成交 15787套，比2017年同期下滑36.47%，比2016同期下滑47.90%。

　　另外，“利率高、额度少、审核严、放款慢”成为东莞房贷市场新常态。截至今年6月底，有11家银行停止贷款，有10家银行有额度，但额度紧张且审核严及放款慢，有15家银行实行“三价合一”政策。而受到“三价合一”的影响，二手网签价格逐步贴近市场成交价。

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