在过去二十多年里，我们见证了房地产的快速发展，房价从几百元，一两千元一平米上涨到目前全国住房均价过万，像一二线城市一套房子几百万，甚至上千万，有人因此而实现了财富自由。

　　但我们知道，房子也是一种商品，只有当符合其本身价值，并与收入和人口等相匹配的时候，其价值才会稳固，否则，就犹如空中楼阁，不具备持续性。房产泡沫一词正是源于此，不过，在此此前，由于城市化的快速发展，房地产如日中天，我们基本上没有经历过真正的泡沫破裂过程，但并不是没有经验教训可循。

　　关于房产泡沫破裂的例子，听得最多的一个是90年代的日本泡沫破裂案例，当时日本的房产市值是美国的5倍，仅卖掉东京的地皮就可买下整个美国，凡是有房一族人人都是“中产”。此外，在我国海南也曾发生过房产泡沫破裂的情景。

　　在1991年到1993年上半年间，海南住房均价从1400元上涨到7500元，几万元买房的人，一夜之间就成了身价上百万的富人。但好景不长，仅在1993年下半年就跌去了47%，在1994年和1995年又跌了23%，纸上的财富一夜清零，原本认为银行不会破产的想法变成了很残酷的现实，房产作为银行最好的资产一夜之间成为“烂账”，海南发展银行成为第一家破产的大银行。住建部原副部长仇保兴对此提示，这对于我们当前的房地产市场仍具有参考价值。

　　房地产关联数十个行业，对经济和金融系统安全影响尤为深重，郭树清在前不久便警告，房地产是威胁金融的最大灰犀牛。所以，我们也看到，为避免重蹈覆辙，国家这些年对房地产调控时刻保持着高度的关注，其目标就是要实现房地产的软着陆。即便经历这次“黑天鹅”事件以后，仍强调的是“不用房地产刺激经济短期发展”。但我们也知道，由于各个城市的楼市基础不一，人口、产业的支撑力度差别，市场分化也越来越明显。

　　关注过楼市的人应该知道，随着楼市去库存战略的进行，以及大城市购房需求外溢，从2015年以后，一些环核心城市的地区楼市迎来了一波明显的上涨，论幅度的话，也并不比大城市低。比如环京地区的燕郊、廊坊、香河等地，以燕郊为例，在2017年4月时，均价达到了2.8万，高价楼盘接近4万，而现在二手房也不过1.8万，折价幅度超过了5成。

　　实际上，就整个环京地区而言，楼市调整带来的则是“泥沙俱下”，区域其他地方也出现了大幅度回调，在这其中，下降幅度最多的则是廊坊下面的永清（县）市，房价从2017年的2.3万降到目前的0.65万，这是一个什么概念呢？在做市调时，有几位投资者带着哭腔讲述着这一切，其中一位投资客当时在高点花183万买了一套房产，现在市值不过50几万，他支付的首付款也有50多万，如果房价一直这样，相当于后面二十年的月供都白还了。

　　按照这位投资客的说法，当时虽然知道已经涨了不少，但在那种氛围下，一些人已经看到3万、4万的高度，“钱力”无限，像他这样的跟风者其实并不少，毕竟钱来得太快了。对于本地人而言，收入摆在那里，接不了盘，当“两限”调控政策出来以后，北京市区的外溢投资客纷纷撤出，在楼市火热期，大家纷纷惜售，当市场转向时，则是抛售践踏，永清与环京其他地方一样，市场进入一个“青黄不接”的状态。

　　其实，即便如此，不少在这里的炒房客有一种幻想，希望这里的房市能够东山再起，重见昔日辉煌并解套，但另一个数据则蒙上了一层阴影，据易居发布的楼市库存数据显示，燕郊、大厂、香河等区域的去化周期在30个月左右，不仅高于12个月的供需平衡线个月左右的百城楼市库存平均水平，显然，谈回暖还为时尚早。

　　清醒过来的炒房客事后发现，除了资金外溢，这里住房所需要的医疗、教育、就业和商业配套等价值支撑，似乎啥都没有，不过是炒房资本的一场“过山车”游戏，受伤的始终是不明真相的跟风投资者。

　　所以，纵横君一直有一个观点，房产跟其他商品一样，只有当你具备购买能力才会去买，说到底，就是要与我们的收入和人口挂钩，当一个地方出现非理性的爆炒后，留下的一定是满目疮痍。虽然我们看到仅是局部的特例，但未尝不是一种教训，正如吴晓灵所言，做好泡沫破灭准备，是每一个人都要面对的现实。

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