每一年年尾，各路专家、业内人士对于房地产都难免有一番众说纷纭，有看好的，自然也有看空的。

　　这点并不奇怪，对于整个大家庭而言，房地产地位举足轻重，牵一发动全身。对于每一个小家庭而言，买房子需要用到6个钱包，还房贷需要占用多个钱包，更是家庭头等大事。

　　既然事关整个大家庭与每一个小家庭，分析、预测、断言房地产的来年走势，自然成了每年12月份都会上演的固定戏码。

　　但是，想要把房地产这个行业说清楚，似乎又挺难的。在过去的20多年里，从来不乏专家、学者看空房地产，但事实却是中间虽然有过曲折、经历过不同的阶段，但房价却从未跌过。

　　公开数据也显示，过去20年时间，全国商品房均价上涨了4倍，甚至不乏一些城市上涨超过10倍、20倍。

　　有人不禁要问，难道房地产这个行业，只有青春期，没有瓶颈期、没有迟暮期吗？

　　当然不是。事实上随着社科院一句“房价只涨不跌时代已经过去了”，房地产的转折点已经就此展开，3大疲态开始显露。

　　在过往的20多年里，房地产有过好几次低谷，比如2003年、2008年、2014年这样的大低谷，以及像2004年、2010年、2012年、2015年这样的小低谷。但无一例外，最多1年的时间，房地产又恢复生龙活虎。房价角度看，虽然也有起起伏伏，但总体上依然是呈现向上发展的姿态。

　　也正因如此，很多无房人再也不信“狼来了”的故事，选择买房上车，并为此感到庆幸。很多有房人，在尝过甜头之后，坚信买房是最佳的投资选择。

　　线年，是城镇化迅速铺开的20年；是城市由小变大、建成区面积快速扩大的20年；是农业人口转为非农人口快速的20年；是经济高速发展、各行各业快速崛起的20年；是交通基础建设快速发展、人口高速迁徙的20年。

　　这些根本性的改变，5-6亿人的进城及井喷的住房需求，才带来了一个20年房价普涨的结果。

　　但是，任何事物的发展，有萌芽期、有快速成长期，就必定存在瓶颈期、衰退期。何况，房子只是一个用以居住的商品，具有特定的功能属性与特定的需求量。数量够了，自然就衰退了。

　　根据今年住建部发布的数据，我国城镇常住人口的人均住房面积，已经达到39.8平米，达到了初级发达国家的水平。根据央行发布的数据则显示，我国城镇家庭住房拥有率已经达到96%，无房家庭只剩下4%。

　　虽然统计口径存在误差（老家有房，工作地无房），但96%这个数字足以表明大部分人真的不缺房子。

　　老生常谈的城镇住房空置率，2017年的权威数据也显示高达21%，已经超过国际5-10%的控制标准，也大大超过一些发达国家。

　　包括今年开始的各地二手房挂牌量激增、法拍房数量激增，包括各地还在加大商品住宅供应量和保障房的供应量，这些足以说明市场不太缺房子。

　　今年以来，大众对楼市最直观的感受之一就是，冷热非常不均匀。其中不乏有知名的二线年房价最高点时跌去22.8%，天津、石家庄、济南、海口等跌幅也榜上有名。另一端，东莞、深圳、杭州等城市，房价同比涨幅则超过两位数，显示出超强的后劲。

　　这样的楼市分化现象，显然更能说明楼市普涨时代已经过去。但同样的问题，为什么呢？

　　一座城市的房价，短期内是可以通过政策刺激、控制土地上市规模，达到调节目的的。

　　比如，近日哈市出台14条刺激楼市政策，短期内必然会对楼市有所提振，甚至为部分核心区域带来上涨压力。

　　比如，房地产业内有这样一个共识：市场库存去化周期低于6个月，加大土地供应；库存量去化周期6-12个月，正常土地供应；12-18个月，减少土地供应；大于24个月，停止土地供应。

　　比如，杭州2019年人口净流入55.4万，为楼市带来大量刚性需求，使当地房价上涨压力较大。

　　还是拿哈市举例。17-19年连续三年，当地房价上升迅猛，哈西、群力等板块价格从不到1万快速来到接近2万。什么原因呢？18年整年，当地供地数量大幅降低，市场土地供应断档，在售房源价格飙升。供不应求还只是一方面，因为价格上涨，周边京津冀区域炒房客又蜂拥而至。两股力量汇在一起，共同促成了一个火爆的2019年。但你很奇怪，为何今年又开始救市了呢？ 因为产业结构+气候的原因，当地人口始终处于流失状态。没有足够需求托起的楼市，长久不了。

　　我想，这个案例足以说明房价的底层逻辑，也足以揭示为何楼市从今年开始分化更加明显，并会继续延伸到2021年。

　　从7月份以来，20多个城市发布调控升级政策，央行出台“三道红线”企业有息负债融资上限政策，银保监会彻查违规资金来源，5000家P2P数量归零，房住不炒纳入十四五规划。

　　国务院副总理韩正两次谈到“时刻紧绷房地产市场调控这根弦”，银保监会主席郭树清两次发文称“房地产泡沫是最大灰犀牛”，新华社称房地产调控需要采取“硬核措施”。诸如此类对房地产的“批示”，太多太多。

　　其实聪明人早已发觉，但也许有些人不为所动。那就来个直接的：“当收益率超过6%要打问号，超过8%代表危险，超过10%要有损失全部本金的准备”。这是郭树清提醒防范非法集资的话，但难道房地产就允许超出吗？

　　所以，一个“画地为牢”的圈早已写好，要求就是不允许蹦到外面，还不明白吗？

　　最后小结。2021年，趁机买房还是再等一等，事实上取决于自己的真实需求。如果是以居住为前提的刚需、改善，该买就买。如果买不起，也不用着急，提升自己才是最大的投资。如果是投资买房，说真的没有那个金刚钻，还是别揽瓷器活为好。

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