每年的九、十月份都是房产的营销黄金时段，今年各个城市都推出限时房源，一口价房源，送家电，送车位或者直接降价，好不热闹！

　　各路媒体也疯狂造势，几乎都在说哪的房子好，哪的房子投资价值高，似乎只要是个房子买了就必定大赚。

　　什么房子都可以买，为什么还有那么多烂尾的？什么房子买了都能赚，北方几个大城市房价有的阴跌两年怎么解释？

　　所以当你仔细想想就会发现写房产的文章这么多，居然没人告诉你哪些房子不能买，哪些坑要规避。

　　买房对很多家庭是一辈子最大的支出，一旦选不好影响一代人的幸福，甚至家庭财务陷入破产边缘。

　　最近周末米米去了几个地方实地考察，结合朋友的买房经历，给大家讲讲哪些房子不能买，希望大家可以少踩雷。

　　先来说下商住房和公寓，经常看到朋友圈里的经纪人发布这两类的房源，尤其是公寓，小户型、价格低、精装修，总之非常符合一些年轻男女的居住喜好，但是这两类房真别轻易出手。

　　比如北京的某商住房售价不到3万1平，周边普通住宅接近6万1平米，看着便宜了近一半，但是商住房公摊特别大，一般都是30%左右，有的甚至可以达到50%左右，而普通住宅基本上也就20%左右，所以按照实际使用面积算可能并不便宜。

　　再加上商住其40或50年的产权这样一算，和普通住宅70年产权一比，很多商住房折算到每年的单价比住宅还贵。

　　居住成本上公寓房与一般的住宅相比，管理费、水电费都会更贵。算一下整体的购买和居住成本，这种房子更是不便宜。

　　而且对刚需最不好的就是公寓无法落户、还有居住密度大，人员杂乱，等你真正住进去会发现你的邻居干什么的都有，居住体验真的是不敢恭维。

　　从升值角度看之前商住房比较火的时候，大家一窝蜂的去购买，涨价确实很多，然后关于商住房的条例就来了，明确这类房屋是商业办公性质的，导致这类房子价格跌到谷底。

　　并且商住的交易税费很高，我咨询了北京、天津、石家庄、郑州的几个商住二手房，大概各种费率算下来在10-30%之间，而且你买的时候容易，想卖，短期除非骨折价一般很难卖出。

　　所以从居住和投资的价值看商住并不像看上去的那样美好，目前这个时间点不太适合大多数人购买。

　　但是商住也不是一无是处，某些商住的出租回报率很是可观，尤其是房价大涨之前买入的那批人。

　　我咨询的一些城市来看，某些位置好的商住，之前几年出租回报率大概在年化4-5个点左右，比银行理财还有优势。

　　另外一些公寓房地理位置极佳就在市中心，并且装修很高端，如果只是用来居住，不考虑落户上学一些问题的话，某些（仅仅是很少一般部分）房子居住体验也是不亚于普通住宅的。

　　而且前几年的购买公寓已经成为一种风潮了，许多人都用来开工作室等，算下来比租房子核算。

　　所以综合各种优势劣势，商住公寓房不适合大多刚需买，但是如果购买者发现公寓房有适合自己的点也是可以选择的，只不过符合这样的人确实不多，别听销售一忽悠就买了，一定考虑好自己的需求。

　　前两年除了商住房，另一个超火的就是旅游地产，北方的小伙伴一定都听过山东的海景房，米米的亲戚不少入坑的。

　　说旅游地产之前先给大家看个新闻，某媒体报道称，山东乳山当地海景二手房价格是新房的一半左右，这个价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的单价甚至可以低至1800/平。

　　乳山隶属于山东威海市，地处青岛，威海，烟台三市衔接的腹地，海景资源得天独厚。与威海一样这里也以全域旅游“海景房”对外进行宣传。

　　听着很美但是大多数人不适合买旅游地产，因为米米去了几乎所有主打旅游地产的城市发现了一个很严重的问题就是房子看着很美，但是没有任何生活资源配套。

　　以米米亲戚买的乳山旅游房为例，整个小区连个超市都没有，最近的菜市场5公里，而且交通极为不便利。

　　很多地方没有公交车，出门必须自驾或者黑车才到，我从市中心火车站去他家的时候就是找的黑车收费极高（为了人身财物安全，不建议大家坐黑车），就这人家还不愿意去，为什么不找滴滴，你得有人接单才能坐啊。

　　医院只有一个镇医院在12公里左右，这个条件都不如米米十八线农村的配套，试问房子再好连基本生活保障都没有怎么住。

　　而且北方的海基本只能住夏天几个月。秋冬季节小半年阴冷潮湿，别说度假享受了，弄不好得一身病。

　　米米的这位亲戚在老家一直没什么问题，去年秋天在海边住了几个月好久没犯病的关节炎、风湿老毛病都犯了，治病的钱都够再买套房子了。

　　也有人说我买旅游房是投资的。这么好的海景资源坐等升值不香吗？听着想法确实不错。

　　其实大多数景区旅游房投资基本都是坑，别看新房价格在涨，二手房根本无法出手。

　　不信你去问问当地中介就知道了，甚至很多主打旅游地产的的地方中介都没有，只卖一手房，二手房连交易的市场都没有你怎么卖。

　　就是能出手价格也不会太好，某新闻报道有投资者在乳山买了套海景房，当时以20万元的价格买入，在持有11年后看到房地产市场不景气，低价售出，结果只卖了13万元，还亏了7万元，再加上这些年的利息，简直是血亏了。

　　所以对大多数人来说旅游地产是很不适合购买的，如果真的喜欢完全可以租，米米亲戚那套房现在就在出租，房子出租的价格一个月还不到1千，并且基本家具家电都有。

　　你真的喜欢那边的环境，去租一年也才几千块，买房的钱投资别的地方还有收益，例如买智能存款一年的利息就够你一年的房租了，并且旅游地产这种房子住够了随时可以换。

　　如果非常想购置，也要选择围绕着旅游热门大城市买，比如西安，洛阳，青岛等，并且是品牌开发商开发的大盘，那种自建物业配套齐全的。

　　在房产价值上，旅游只能是锦上添花，而非基础支柱。大家应该抛开云雾，找到本质。

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