今天这个大讲堂的选题，来自我们很多的客户朋友们以及后台的读者朋友们。过去一年时间，我们频繁地和读者做线上线下的交流，有一些读者也成为了我们的客户。

　　在这个过程中，我们感觉到，大家对东南亚的认识和感知，从曾经的毫无概念、或者不屑一顾、重重误解，到现在慢慢开始愿意放下成见去了解，去认识这个市场，市场在发展，投资者也在成熟。

　　但这就诞生出了一个问题，那就是东南亚的几个热门城市，例如曼谷、吉隆坡、胡志明、马尼拉，到底哪个更值得投资，哪个更适合自己，其实是我们真正真金白银投出去之前，一个非常重要的问题。就像买衣服，四套衣服可能适合不同的场合，有条件的当然是毫不犹豫四套全买，但预算有限的，就只能选择自己最需要的那一套。

　　前段时间，有一位国内房产的博主写了篇文章，叫做《再说一次，不要去东南亚当韭菜》，文章一出来，大受好评。

　　其实每隔一段时间，就会有类似的文章出来，标题像《喊你去XXX炒房的，不是坏而是很坏》，《去XXX买房的都是SB》，往往这一类文章一出，立马成为爆文。作者也很聪明地抓住了负面消息的传播规律，那就是会在传播过程中被放大、被加速扩散。

　　我觉得时不时地有这样的文章出来喊话，对于东南亚这个市场成长是好事，对于我们的投资者也是好事。

　　东南亚最吸引大家的是什么？直接点说，我想有很大一批人是因为它的高增长，吸引了一大批的研究机构和企业家，紧接着大家开始注意到这块区域，注意到它的房地产非常强劲的涨幅，以及远远高于国内城市的租金回报率。从人的本性上来说，大家对收益的注意力肯定是最高的。

　　但这其实也是东南亚房地产市场还处于早期发展阶段的一个表现形式，也是它处于早期阶段而留给我们的套利机会。

　　例如大家看这种租金回报率的图，排最前面的，大多数是东南亚城市，欧洲和中国的一线城市，租金回报率都不到3%。其实一般国际公认的正常的租金回报率水平是3%-5%。这个是一座城市房地产各项机制比较完善、市场比较自由的情况下呈现的租金状态。

　　巴黎、法兰克福因为政府对租金有管控，所以即便政府没有调控房价，但租金回报率也上不来。而中国一线年开始的这轮房价调控周期之前，各种政策的刺激导致房价上涨的速度远远快过了租金和居民收入的涨幅，租金回报率自然就低了，每年连2%都不到。

　　我们再去看这个榜单里租金回报率超过3%的城市的十座城市，有五个是东南亚城市，而且他们租金回报率的排名，基本也是按照整个城市的而经济发展水平排下来的。马尼拉、金边、胡志明经济水平处于东南亚第二阵营，租金回报率最高。而吉隆坡、曼谷经济发展水平更高，租金回报率也要低一点。

　　现在东南亚人口密集、但新房数量严重不足，所以才出现了同样面积的公寓，租金几乎是中国一二线城市的两倍。

　　随着新房的建造数量跟上来，慢慢租金回报率也会回到与东京、旧金山、伦敦这类国际大都市接近的水平。

　　还有一个有意思的细节是，我们不妨看一看一个国家、一个城市的房价被正式地纳入到统计局的数据体系里大概是什么时候。

　　当我去查英国统计局、美国统计局、法国统计局等等这些发达国家大城市的房价数据时，可以追溯到过去五十年甚至过去一百年，但是东南亚城市，极尽所能，可以查到过去二十年左右的历史房价走势，也就是2000年前后。

　　中国的商品房的概念最先提出来是1978年，正在由实质性的改革是在90年代，算下来其实也只有将近三十年的历史。

　　所以，其实中国城市和东南亚城市房地产市场化的历史，还很短暂。与发达国家相比，还处于初级或者中级的发展阶段。

　　这个事实稍做搜索其实就能够发现，而它又是影响我们在东南亚投资的方方面面的一个饮食，但偏偏很多人可能就会在整个过程中完全忘了这个情况，而把现状东南亚的市场去直接对标英美这样高度市场化、交易链条高度流程化的市场。

　　也就是说，既想把东南亚的房价高涨、租金高这些机会通通拿下，又希望这个市场当下就应该和伦敦、东京、纽约一样有成熟的交易机制。又想在非成熟市场套利，又想享受成熟市场的规则待遇，哪有这么两全其美的事情？

　　这也是为什么总是隔一段时间就有所谓的《劝你去东南亚买房的都是坏人》这样的爆文出现。

　　但我相信真正能够踏出国门，开始考虑东南亚买房的人，本身的眼界就比大部分人要看得更远更宽，都不是傻子，也不是任凭别人吹嘘，而没有任何判断力的投资者。

　　所以在咱们真正把真金白银砸到这个市场之前，是理解清楚这个事情套利的机会在哪里，他的市场形态是怎样的。

　　所以在东南亚这种初级形态的房地产市场里，就可能会遇到和现在的中国，以及日本、英国、美国市场完全不一样的情况出现。

　　（1）比如，以期房交易为主，而不是二手房交易市场占主导地位。这也意味着，上半年买，下半年就卖掉这种操作，可能不太适合。现在就连国内一线城市的房子都很难卖。

　　（2）比如，建房周期三到五年，并且提前四年就开始预售，很可能工程进度没到一半，房子就卖完了，和国内半年就能出一栋楼的速度完全不一样。

　　（3）比如，市场上主流的，并且最好出租的是中小户型的公寓，以刚需房为主，而不是三房、四房、五房这种大户型、改善型住房。

　　（4）比如，东南亚这些国家里几乎就只有一个超大型城市，而不是像中国、美国这样有多个大型都市圈。所以泰国、菲律宾、马来西亚的第一大城市和第二大城市的人口规模差别很大。

　　（5）比如，曼谷短暂的房价增速放缓，并不意味着整座城市的房地产就完蛋了。放到历史长河里，只是过去二十年里的一个非常非常小的插曲而已。重点还是要看整个国家的经济有没有垮，这座城市在自己的国家，以及东南亚片区的核心竞争力还在不在，以及当地的住房供应情况到底如何。

　　（6）还有一点非常重要，那就是在大家的资产配置表里，东南亚是适合作为进取性投资的，而不是作为整个家庭最大比重的投资。比如咱们已经配置好了一系列的防守型投资，就需要东南亚房产来起到赚取超额收益的作用。但即便这部分资产有损失，也完全不影响日常生活和其他的资产部分。

　　所以就像咱们买股票一样，价值投资者其实是有耐心去选筹、去等待这只股票的成长的，但同时也是能够承受股价下跌带来的风险的。

　　如果能够提前有这些意识，并理解和接受这种状态，再去深入了解东南亚市场，我想我们会更能够理解自己的需求和这个市场是不是相配的。

　　接下来，我们进入到第二部分。假设大家已经做好了前期的准备工作，那么以目前东南亚发展比较快、且人口规模较大的四个城市：曼谷、马尼拉、胡志明、吉隆坡为例，究竟谁是最牛城市？

　　这里的最牛城市，主要看划分标准。而这些标准，恰好对应的就是我们如何根据自己的需求，去选择适配的城市。

　　先说最主流的需求点，那就是获得更高的投资收益，综合下来，就是涨幅高、租金回报率高的市场。

　　租金回报率好理解，就是每年的租金总收入/购买时的总房价。前面第一部分咱们也列了榜单出来，这四个城市从高到底分别是：

　　这是城市的平均回报率，个别区域会有差异，这里是让大家有个大致的概念。四个城市里租金回报率最高的就是马尼拉和胡志明。

　　那房价涨幅呢？东南亚城市自己统计局的房价数据其实更像很慢，所以我们只能找找各个研究机构所做的统计，来给出一个大概的涨幅范围。

　　我们搜集了全球五大地产咨询公司的市场报告，以及一些投行给出的报告，总结下来这四座城市过去一年的涨幅大概是这样子：

　　马尼拉：10-20%，具体分区域，帕赛区、BGC的涨幅最高，超过20%，其次是奎松，过去一年涨幅接近20%。

　　胡志明：整体房价涨幅是10%，目前新推出的新楼盘主要在第二郡、第七郡和第九郡；不过涨幅最高的是高端公寓，过去一年涨幅在15%左右。

　　吉隆坡：3%-5%，由于马来西亚从2013年至今实施了一系列的房价调控政策，以及针对中低收入人群的拥屋计划，所以房价相对来说是比较稳定，没有大幅度的上涨。

　　曼谷：2%左右，曼谷今年以来楼市有降温，这个可能都有所耳闻，一方面是从去年到今年有大批新房交楼，市场上一下子供应上来了，拉低了价格。另外，泰国和马来西亚一样，也出台了楼市调控政策，今年收紧了本地人的贷款申请条件，立刻就打压了楼市，造成了现在比较冷清的状况。

　　租金和涨幅对比下来，但从当下的收益来说，答案比较明显，这四个城市可以分为两个阵营，一是马尼拉和胡志明，二是曼谷与吉隆坡。

　　但咱们不是只盯着现在的收益，买房投资毕竟是一个比较长期的过程，需要考虑未来的增值潜力，以及楼市退出机制。

　　我把增值潜力，理解为一个城市的定价权。有定价权的城市，一定是垄断了整个国家，甚至整个东南亚片区大量资源的城市。

　　一座城市的房价天花板，无论外力怎么作用，最终还是需要靠自身价值来驱动的。外资也好、政策红利也好，只能起到推波助澜的提速过程。

　　所以我们现在也能够形成非常清晰的认识，那就是一线、强二线的房地产市场，肯定是要优于三四线的，从安全性和涨幅上都可以这么说。哪怕三四线曾经在棚改的时候暴涨过一波，但浪潮过去之后，房子砸在手里的一大把。

　　8月份的时候，我们去重庆成都做活动，遇到好几位客户都在卖房，但是卖不掉。因为他们最先想要卖掉的，肯定不是主城区位置好的，而是先卖周边城区的，位置不好的。大家都吐槽，纸面上价格是涨了，但就是有价无市。不能变现，都等于零。

　　如果把我过去十几年的投资分析方法做一个简单的概括，最根本的就是要回答三个问题：为什么认为一家公司便宜，为什么认为一家公司好，以及为什么要现在买。这三个问题中，第一个是估值的问题，第二个是公司品质的问题，第三个是买卖时机的问题。

　　这三个问题应用到房产投资，其实就是找到便宜的、有增长潜力的房子，同时在房价上升阶段的前期和中期入场。

　　有些城市的房子，它可能城市发展非常好，经济实力很强，但价格不一定很便宜。比如香港，比如北京，比如上海。

　　所以按照我们定价权的指标：人口、产业、区位优势、城市建设，以及城市权力，我们再去对比东南亚的几个城市。

　　有人问为什么没有吉隆坡，这里不是说吉隆坡不好，反而是因为吉隆坡的市场形态而这三个城市不一样，一是外国人只能购买100万马币以上的房产，其实就是让外国人进入中高端市场，相当于为我们套上了一个保护层，与低端公寓或者中端的小户型公寓是完全不同的市场，在房价上会很稳定。很难暴涨暴跌，但是让人很放心。只要买在核心区，就问题不大。

　　但曼谷、马尼拉、胡志明，外国人除了有份额限制，并没有价格上的限制，所以有一些共通的地方。

　　以发展属于东南亚中部阵营的泰国、越南、菲律宾为例，它们的首都就是第一大城市（越南除外），都聚集了全国20%-30%的人口，人口规模高出全国第二大城市几倍甚至数十倍。

　　例如，曼谷人口突破1000万人，而第二大城市清迈人口仅有不到30万人，即便是保守估计，也差了三十多倍。

　　马尼拉的人口超过2000万人，而第二大城市宿务人口95万人，都没过百万，二者相差了二十倍之多。

　　唯有越南比较特殊，前两大城市人口胡志明和河内的人口差距越来越小，分别为860万人和800万人。

　　所以，在人口集聚效应上，曼谷和马尼拉相比越南更明显，即便是放在中国，也是人口大城。

　　不过，大马尼拉的占地面积连曼谷的一半都不到，却需要承载接近曼谷1.5倍的人口规模。更直观一点，可以对标上海。马尼拉的面积只有上海的十分之一，但人口规模和上海持平，想想人口密度得有多大？所以，放在东南亚，马尼拉的土地稀缺性更强，房价上涨的动力更足。

　　除了人口，另一个反映定价权的还有GDP占比，因为经济实力在一定程度上决定了政治权力。菲律宾的首都在经济集中度上，要比其他两个东南亚城市更高，对于国家来说，它在经济上的线年曼谷GDP占泰国的比重：32.5%

　　而要支持首都城市能够持续的作为全国的经济支柱，自然是需要有产业驱动城市发展。菲律宾的产业集群主要分布在大马尼拉、内湖和甲米地三个地区。其中大马尼拉在2015年的时候就已经有70个工业区，其中58个（占比82%）都在往电子信息产业发展。

　　而内湖和甲米地，处于菲律宾的中部，紧邻马尼拉，这样就形成了大马尼拉为中心的电子信息产业带，再依托马尼拉的金融服务、港口、跨国企业，将上下游产业链打通。

　　与马尼拉的产业布局相似的，还有曼谷。马尼拉发展服务业产业群，曼谷则发展制造业产业群。

　　曼谷、马尼拉、胡志明、吉隆坡这四座城市的最有潜力的地段分别在哪里？欢迎回听讲座，查看更多细节。

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