中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，

　　1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目

　　组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关

　　2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保

　　3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，

　　依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或

　　个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站

　　4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，

　　其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其

　　他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真

　　实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、

　　及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。

　　5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而

　　且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。

　　6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券

　　存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行

　　跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、

　　三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天

　　我 国 房 地 产 业 开 发 企 业 购 置 土 地 面 积 分 别 为

　　同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 11 个城

　　市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，坚持按照区域协调发展和乡村振兴的

　　要努力抑制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市

　　更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方

　　主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、

　　支持试点城市住房租赁项目开展资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效

　　支持保险资金进入长租公寓市场，拓宽长租公寓市场的融资渠道，有利于发挥保险资金

　　长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构

　　北京、上海等 30 个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、

　　房企和中介公司违规行为等进行严厉打击，表明了政府坚决整治市场秩序，遏制房价上

　　涨的决心。市场监管的方向和重心也从过去的控需求、管供给转向整秩序、治乱象。

　　公布 20 家违法违规房企及中介黑名单，直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传

　　坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合

　　理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发

　　要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，明确提出两点要求：其一，加

　　快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚

　　决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城

　　强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，

　　因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　位 资 金 中 定 金 及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 合 计

　　年 房 地 产 开 发 资 金 来 源 于 银 行 贷 款 的 资 金 为

　　算，2018 年公司新增项目中位于一、二线%；按权益投资金额计算，位于一、

　　根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报

　　告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用等级有效期内或者

　　本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及

　　本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期

　　在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后

　　两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内

　　披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切

　　关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信

　　用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及

　　本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站

　　如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况

　　附一：万科企业股份有限公司股权结构图（截至 2019 年 3 月 31 日）

　　附二：万科企业股份有限公司组织结构图（截至 2019 年 3 月 31 日）

　　2、鉴于万科企业应付票据均为“商业承兑汇票”，无保证金，而且均不付息；“衍生金融负债”为利率互换契约，是公司

　　用于对冲利率风险的产品，按照“实质重于形式”原则，本报告中万科企业“短期债务”及相关指标均不包含“应付票据”

　　固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资

　　EBITDA（息税折旧摊销前盈余）=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

　　EBITDA 利息倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）

　　经营性业务利润=营业总收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用

　　注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等

　　评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期

　　注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等

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