在多名房介人士看来，“搜房们”正是看清中介之间“谁也不愿意被挤下当炮灰”的心态，不断提升“端口费”，从而激化了与传统中介之间的矛盾。接近搜房网高层的业内人士却认为，反对“端口费”涨价不过是一个借口，大声嚷嚷的各大中介真正不满意的“是搜房与中小房产经济公司的合作加深，蚕食了大中介的利益”。

　　以搜房网为代表的房地产网络平台与房地产中介公司已在多地成对峙之势。在杭州、重庆、青岛等地，多家房地产中介公司集体撤下原来挂在搜房网上的二手房源，令后者股价一度狂跌。

　　这不是最惨的。3月11日，由于京沪9家房产中介的集体封杀，令正准备赴美上市的安居客上市泡汤。

　　传统中介指责搜房网假借产品创新之名义，在“端口流量费”上不断提价，导致中介公司生存困难。因此，它们试图在二手房市场的“冬天”抱团夺回阵地。

　　原本相安无事、共存共赢，如今却一夜撕破了脸。这只是中国房地产市场一场茶杯里的风波，还是互联网革房地产中介的命的中国样本？

　　冲突两端，谁输谁赢，尚无结论，但房产电商和传统中介均元气大伤却是无疑的。双方“对阵”暴露出的商业模式隐忧，亦受到业界和投资界关注。从某种角度上说，这场风波或也可视作对“搜房模式”的一次测试。

　　近日，搜房网遭遇杭州中介联盟“下架危机”，随后重庆十家中介形成联盟与其展开谈判。尽管搜房网提出了“合作伙伴支持计划”，但最新的消息是，6月11日，青岛市50家房地产中介公司组成联盟，宣布全面暂停与搜房网合作，将16万套房源从搜房网端口下架。两方对峙成蔓延之势。

　　传统中介指搜房网单方面在“端口流量费”上提价导致恶性竞争，继而联合抵制平台，试图在二手房市场的冬天夺回阵地。然而，一向强势的搜房网在一封外泄的内部邮件中尽显“安抚”、“示好”之情，这封邮件的作者、搜房网董事长莫天全甚至称传统房介的围剿“是有道理的”。

　　“莫董在信中态度过于柔和。”一位接近莫天全的业内人士告诉记者，“但考虑到一些关键房产市场竞争激烈，他也有自己的权衡。”搜房网对记者的回复是：“目前双方尚在谈判，不方便回应。”

　　在这场博弈中，孰对孰错，尚无结论，亦无须纠结。但搜房网和安居客两家网络平台在反反复复的抵制中，一个市值蒸发几十亿元，一个推迟上市，不可谓不伤元气。随之被暴露出来的商业模式隐忧，亦被外界和投资人士关注：一旦关键房产市场的主要开发商或大型经济公司选择不与搜房续约，或是转投别人怀抱，网站就将失去吸引力，广告量下降等一系列不利局面或将接踵而至。

　　基于此质疑，上述业内人士认为，这场传统房介与网络平台的博弈，恰恰能够检验出搜房模式的抗风险性，“包括对手的崛起，也为搜房加快步伐提供了更多动力。这是一个开放的市场，不可能轻易出现压倒性、颠覆性的改变。”

　　以搜房网为例，套餐费用是每个端口每月300元~550元，不同的端口费意味着不同的“刷新量”，端口费越高信息刷新频次就越多，该端口发布的房源信息就越能高频次地出现在相关页面的首页。

　　“一切都源于平台类网站不断推出端口新套餐产品，并以此为由变相提价。”这是中介抱团反击网络平台的直接原因。在接受记者采访时，重庆房产经纪人小徐提到了搜房网的两个不同产品：有线网络和无线网络，分别对应电脑展示平台和手机、平板展示平台。“同样的房源信息发布被分离收费、重叠收费。”在他看来，搜房变相增加端口广告费，形成恶性竞争，“必须抵制”。

　　小徐口中的端口费，就是目前最普遍的二手房网络平台盈利模式：“按端口数量”收费。具体而言，“端口”是指传统中介公司在网络平台上所开设的信息发布账户。以搜房网为例，套餐费用是每个端口每月300元~550元，不同的端口费意味着不同的“刷新量”，端口费越高信息刷新频次就越多，该端口发布的房源信息就越能高频次地出现在相关页面的首页。

　　安居客的模式也类似，此前按包月套餐形式收费，费用在300元~1000元，2012年开始，安居客改用按点击量、竞价排名模式收费，即哪位中介出的钱最高，所推房源可以优先展示，而且房源只要被点击，就会从中介账号中扣除一定费用。

　　值得注意的是，搜房网2013年业绩斐然，其三大主要业务分别交出了傲人成绩单。仅房源信息发布带来的收入，就从2012年的7200多万美元增长到2013年的1.6亿美元，翻了一番，占到公司总收入的25.3%。

　　这种爆发式增长，让莫天全也感到惊愕，他甚至在不久前披露的内部邮件中使用了“不合理”一词。眼下，搜房网覆盖城市超过330个，且全部都是直营，规模优势明显。

　　随着行业发展，传统中介竞争逐渐激烈。据统计，全国有超过5万家房地产经纪公司，从业人数超过100万，竞争激烈且趋于同质化，即使是同一房地产经纪公司下的不同门店、经纪人间都存在激烈竞争，再加之上游的低门槛，使得搜房网对房地产经纪有较强议价能力。

　　在多名房介人士看来，“搜房们”正是看清中介之间“谁也不愿意被挤下当炮灰”的心态，不断提升“端口费”，从而激化了与传统中介之间的矛盾。接近搜房网高层的业内人士却认为，反对“端口费”涨价不过是一个借口，大声嚷嚷的各大中介真正不满意的“是搜房与中小房产经济公司的合作加深，蚕食了大中介的利益”。

　　“比如，亚信控股旗下诚祥地产有2000多个员工，每个员工每月的端口费去年原本300元就可以了，但现在要升级到600元才有竞争力，公司每个月为此多付出约60万元的端口费。”

　　据德佑地产相关人士透露，安居客网络端口的点击消费单价上涨27%，租赁单次点击消费单价飙升了50%。而房产中介服务收费却有“封顶”。比如，对北京市的房产中介服务标准，基本上是成交房源总价0.5%~2%。

　　作为管理房产中介的各地房产经纪协会处境比较尴尬。重庆亚信控股集团董事会秘书荣腾洪向记者表示，“早在一两年前，各地房产经纪协会就想干预网络平台提价行为，但那时价格上浮没有那么大，加上房产协会的职能有点尴尬，后来就搁置起来了。现在市场不好，成交萎缩，大家肯定要联合起来抵制。”

　　荣腾洪介绍说，比如搜房网专门有个搜房帮，主要根据房源库存量和刷新程度，一并推出了标准版、加强版、精英版等不同收费版本，像标准版以前只有100元左右甚至不收费，但现在一般在300元~400元，其他版本收费更高。“比如，亚信控股旗下诚祥地产有2000多个员工，每个员工每月的端口费去年原本300元就可以了，但现在要升级到600元才有竞争力，公司每个月为此多付出约60万元的端口费。”

　　除了端口费之外，房产中介的整体成本已经高企。四川成房联经纪咨询有限公司董事、总经理冷泉颐介绍说，目前一个门店月租金1.6万元，如果算上人力成本，月均总成本在4万~5万元，一个端口费600元，一个门店10多个人，一个月就是8000元左右，月均端口费占5%以上。“别说端口费600元，现在500元已经承受不起了。”

　　一方面营销成本居高不下，另一方面网络成交表现却难尽人意。“以北京市的监测数据为例，目前端口的投资回报从原来的1：12，已经降为现在的1：3.8。”21世纪不动产中国区副总裁兼CIO（首席信息官）王雷向记者表示，网络平台端口定价大幅提高后，与中介公司的收益明显不匹配。孔丹亦透露，伟业我爱我家虽是房产中介中的巨头之一，但目前公司通过网络平台真正实现成交的比例也只有20%~30%。

　　除了网络成交率直线下滑之外，搜房、安居客等所推出的竞价排名方式，在房产中介眼里，他们似乎只盯着不断上涨的收费价格，却忽视了自身业务模式的服务升级，还让中介人员将成交筹码继续押在更高等级的端口版本或套餐上。

　　不过，在21世纪不动产成都区域总经理凌敦平看来，搜房、安居客提价端口本来是一种正常的市场行为，如果某家中介感觉价格贵，完全可以不用。“实际上，这种房产中介临时结成的利益同盟，其松散关系也并非牢不可破”，据搜房网重庆高层内部人士私下向记者透露，重庆中介联盟各个成员各怀鬼胎，部分已临阵倒戈，还私下示好。

　　接二连三的“抵制”事件却为“搜房网们”敲响了警钟，“当中介公司联合起来反对单方面提价时，像搜房这样的流量大户也得掂量掂量，挟‘买房人’以令‘中介客户’的商战并不一定就能打赢。”

　　就商业模式而言，搜房网的业务主要包括在线广告，电子商务，以及房源发布业务。伴随着互联网的普及，消费者获取消息的渠道从传统媒体转向网络平台，搜房网的房源发布业务猛增，从2009年的1700万美元升至2013年的1.6亿美元。投资界预测，未来搜房网房源发布业务有望增长2~3倍。

　　然而，接二连三的“抵制”事件却为“搜房网们”敲响了警钟。一位业内人士评价道，“当中介公司联合起来反对单方面提价时，像搜房这样的流量大户也得掂量掂量，挟‘买房人’以令‘中介客户’的商战并不一定就能打赢。”早在今年3月，安居客被指单方面提价遭遇房介抵制，而痛失上市机会。

　　实际上，莫天全非常清楚，搜房网房源信息发布业绩增长如此迅速，完全得益于其从核心客户群获取的房源信息，而这就包括房产开发商、代理商、经纪人等。正是因为大量经纪人上传的房源信息，增加了用户对网页的浏览量及点击率，随之而来的才是大笔的广告收入。显然，房介的联合抵制触痛了搜房网的神经，莫天全在内部邮件中说，中介的联合围剿是“有道理的。”

　　近日，搜房网提出合作伙伴支持计划，包括搜房网二手房集团全线产品在现有折扣基础上再打6折、无线全线产品赠送、经纪公司经营推广经营支持，对长期友好合作的经纪公司提供单笔最高1000万元的低息贷款。“抵制”搜房网的中介伟业我爱我家方面表示，已经收到了这个计划，估计在6月20日会有明确的结果出来。

　　此外，竞争对手的崛起也为搜房网添加了一丝紧张情绪，因为房介的突然“觉醒”在客观上放大了搜房模式的风险：可替代性。在房源信息发布领域，除了直接竞争对手新浪乐居、搜狐焦点等全国门户网站，还有一些区域性信息发布网站如365网，以及如58同城这样的分类信息平台。

　　就在传统中介与网络平台为二手房市场争得头破血流之时，以好屋中国为代表的房地产独立经纪人模式已初现雏形，其全新的模式使其迅速成为一匹黑马，在市场上争抢地盘。

　　二手房要成交，传统中介仍然是整个过程中的必要环节，这就决定了搜房网对二手房市场不能实现完全“垄断”。如今，在面对中介以“下架”来威胁的时候，搜房是否会选择向线下延展业务，以稳固其话语权？

　　“在资金充足的情况下，搜房网完全有可能收购线下中介，出现网络和中介一体化的现象。” 全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者,“以易居中国为例，原来做房介，后来搞电商，现在又回来控股了新浪乐居，把线上线下结合起来，发挥了很大的协同效应。”

　　不过，虽然向线下发展可完善搜房网二手房的交易链，但“就目前而言，搜房网进行信息搜集，需要在全国各地增加大量人员分布，这会耗费大量人时物力，无疑会极大地增加成本支出。”

　　就在传统中介与网络平台为二手房市场争得头破血流之时，以好屋中国为代表的房地产独立经纪人模式已初现雏形。被贴上“最牛房介”标签的好屋中国，虽然有一些噱头成分，但其全新的模式使其迅速成为一匹黑马，在市场上争抢地盘。

　　好屋中国总经理陈兴表示，“不要说涨价了，就是收端口费，我都觉得这不是健康可持续的互联网地产中介营销模式。”陈兴说，“我们的平台是完全免费的。我认为互联网精神是开放、免费的，得民众者得天下。”

　　“房介和网络平台之间无法相互取代，因为各自定位不同。”上海交大房地产研究所副所长李骁告诉记者，网络平台本质上是一个综合性媒体平台，它不是电商也不是一个销售平台。房介充分利用网络平台，才能完成客户从线上查询到线下购买的导流。

　　德佑地产广告管理部总监于艺表示，交易房屋对个人而言毕竟是笔大买卖，房屋的特殊性以及复杂性决定了交易背后需要强大的后台服务系统、法务中心、交易按揭中心、品质管理中心等提供专业保障，双方在一条生态链上。

　　网络平台的加入，更大的意义在于给平静的水池加入鳗鱼，最终受益者是消费者。

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