在“房住不炒”调控思想指导下，房地产市场有望迎来相对的平稳期，但前提是真正做到因城施策。随着房地产长效机制逐渐落地，短线炒房机会已经较少，职业炒房客有望基本退出市场，不过房产长线投资仍然还有不少机会，需要具备更加专业的投资能力。

　　现在大家很关注房地产长效机制，但对于房地产长效机制究竟是怎样的机制？其对市场会产生怎样的影响？并不清楚。其实，房地产长效机制的构建是一个逐步完善的过程，需要出台和完善的政策较多，有的政策事实上已经出台并开始发挥作用，有的政策还在路上，而涉及房地产制度的部分重大改革，在短期内很难实现。

　　1、高端有市场、中端有支持、低端有保障，这15个字多半会出现了“长效机制”里。

　　“低端有保障”，主要是指面向低收入阶层，将提供更多的廉租房;“中端有支持”，是指对于“夹心阶层”可以提供“共有产权住房”、“限价房”等带有“部分产权”、“限制产权”性质的住房，同时提供类似公积金贷款这类低息贷款渠道(未来住房公积金制度或许会消失，诞生中国的房屋银行)。

　　“高端有市场”，是指中高收入阶层住房问题，将交给市场解决。但这个市场中短期来看，是被管制的市场。大城市限购、限贷、限售等政策会长期存在，很难轻易取消。

　　2、房地产税很有可能在局部(比如北上深)率先试行，全国普遍推行房地产税几乎不可能。

　　房地产税面临的首要难题，是合法性的问题。对已经缴纳了70年土地使用费的房屋，再征收房地产税，显然是多重征税。如果对小产权房、违法建筑征房地产税，虽然合理合法，但相当于承认其合法性。相比之下，前者难度更大。

　　由于人口增长缓慢或者流失，加上存量房屋巨大，中国绝大多数城镇(600多个城市，2000多个县城，以及很多“较大的镇”)未来面临房屋空置的问题。征收房地产税这种直接税，难度会非常大，对经济会产生巨大负面作用，所以只能免征。

　　所以，最终解决方案可能是：在五六十个中心城市试点。至于税率，可能各地都不太一样。

　　3、根本没有一成不变的“长效机制”，只有不断微调的“长效机制”;没有“一刀切”的“长效机制”，只有一个大框架下的“因城施策”。

　　4、在未来长效机制中，商品房是资金的主要来源，是“中端有支持、低端有保障”的基础。所以，“中端”、“低端”会“公有制化”，但“高端”仍然会“市场化”、“多元化”。

　　5、中国楼市真正的“大杀招”只有两个：第一，真正控制住货币总量;第二，集体土地成规模的直接入市。如果肯在这两点上下功夫，管住房价是有可能的。

　　做到这两点，就意味着放弃了“铸币税”和“土地财政”，需要通过真正的改革，切换增长方式、投资主体才行。否则，只能是纸上谈兵。

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