自2016年9月30日以来，在中央“房住不炒”定位指导下，各地纷纷出台楼市调控措施，全国房地产市场形势发生显著变化，价格上涨势头得到遏制，去库存取得了明显进展。不过，在一线城市房价总体回落的同时，有些热点二线和三四线城市的房价涨幅依然较高。如何看待房地产市场这种差异？下一步调控该指向哪里？对于这些问题，我们特邀中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞作出解读。

　　2016年9月30日以来，随着调控力度不断加大，一线城市和部分二线城市楼市急剧升温趋势得到控制，市场逐渐进入弱均衡状态。之所以称之为弱均衡，是因为其基础还不够稳固，提醒我们要高度注意当前房地产市场存在的风险。

　　首先，重点城市房价泡沫较大。根据我们的研究，2017年全国地级以上城市平均房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)为7.5，35个大中城市超过10，重点城市的房价收入比是合理区间(3至6)的两倍。其次，金融机构的房贷比例偏高。根据有关部门测算，2017年我国的住房抵押贷款与房地产价值比达59.3%，如果房价降幅超过50%，不少家庭或将选择“弃房弃贷”，断供风险增大。再次，居民部门债务率偏高。根据中国人民大学经济学院测算：中国居民部门杠杆率(48.4%)低于发达经济体的平均水平(76.1%)，但2017年居民部门债务占可支配收入比重达到110.9%，已高于美国家庭部门的杠杆率水平(108.1%)。房地产资产占我国居民总资产的比重，在2017年就达73%，远高于美国的水平。最后，开发企业负债率过高，多数企业超过国际公认的60%红线。同时，债务到期偿还压力巨大，但销售回款速度却放缓。

　　另一方面，还要防范未来房地产市场的相关风险。

　　首先，由于相关利益机制未变，实体经济发展存在某些困难，加上城镇化进程仍在推进，所以金融机构支持房地产消费和投资的热情没有减弱，地方政府炒地以及刺激房地产发展的内在冲动没有减弱，居民投资和投机房地产的动力没有减弱，开发企业投资房地产的动力没有减弱。在外部环境多变和固定资产投资增长乏力等情况下，经济增长也有靠房地产投资带动的需要。

　　其次，房地产市场预期总体处在谨慎乐观的区间。由于多种原因，市场普遍相信一些地方政府不会让房价大跌，甚至调控措施难以持续，从事房地产投资仍是较好选择。有关部门调查表明，2018年二季度有36.5%的居民对三季度房价预期“上涨”。而2018年一季度有31.4%的居民对二季度持上涨预期，2017年四季度有32.0%的居民对下一季度房价预期“上涨”。

　　再次，房地产行政调控的正副作用此消彼长。截至目前，本轮调控已经持续一年多，尽管力度逐渐加大，范围不断扩大，但政策效果在边际上却在下降。各类市场主体都试图通过各种“创新”来放松调控。与此同时，有些调控措施产生了很多意料不到的问题，导致市场乱象频出，甚至造成了市场恐慌，加剧了市场反弹风险。

　　值得警惕的是，在一些地方楼市泡沫增大的情况下，一旦未来房地产市场形势和预期发生逆转，房价下降失速，可能导致企业和家庭部门信贷违约等一系列问题，影响房地产市场、金融和经济的稳定发展。

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